Calea Aurel Vlaicu din Arad oferă un tablou clar al evoluţiei întregii pieţe imobiliare din România. În plin avânt economic, investitorii se grăbeau să cumpere aici terenuri pentru a-şi asigura expansiunea într-o ţară în care cuvântul mall începea să fie la modă. Grăbiţi de creşterea accelerată a preţurilor şi de concurenţa care îi motiva să construiască primii, dezvoltatorii imobiliari au uitat de indicatori precum puterea de cumpărare sau de obiceiurile de consum ale populaţiei. Au investit sute de milioane de euro în terenuri aflate la câteva sute de metri distanţă unele de altele, iar din cele cinci malluri anunţate pe aceeaşi stradă au fost ridicate trei: Armonia, Atrium şi Galleria.

„Nu cred că Aradul a fost pe lista cuiva ca un oraş neapărat senzaţional. Mai mulţi dezvoltatori au investit în terenuri şi au început proiecte în efervescenţa dinainte de criză şi au fost nevoiţi să meargă mai departe. Cred că întâmplarea a jucat un rol important aici“, explică Andrei Văcaru, Head of Research & Consultancy în cadrul JLL România. În scurt timp, Aradul a devenit oraşul cu cea mai mare densitate de spaţii de retail modern la mia de locuitori din ţară, depăşind cu mult oraşele mari. După deschiderea celor trei malluri, majoritatea investitorilor interesaţi să dezvolte proiecte în acest oraş au bătut în retragere. Asta după ce AFI Europe, care deţine un lot chiar vizavi de Atrium, ajunsese la un acord să îşi unească viitorul proiect printr-o pasarelă cu concurenţii de peste drum. Acum AFI tratează Aradul cu precauţie, însă nu şi-a abandonat total planurile.

La mâna cumpărătorilor

Primul mall deschis în Arad a fost şi primul care s-a închis. După patru ani de funcţionare, în 2012, Immofinanz a decis să pună lacătul pe centrul comercial Armonia şi să îl transforme în spaţii de depozitare. Închiderea Armonia a însemnat şi retragerea Carrefour de pe piaţa arădeană, retailerul ocupând un spaţiu în acest centru comercial.

Cu două malluri rămase în funcţiune, Aradul continuă să aibă o densitate de spaţii de retail de 491 mp la mia de locuitori, peste Bucureşti, Cluj-Napoca şi Timişoara, potrivit datelor DTZ Echinox. Asta în contextul în care salariul mediu net lunar este de circa 350 de euro, sub cel al marilor oraşe din ţară.

Supraaglomerarea şi-a spus din nou cuvântul săptămâna trecută când proprietarul lanţului Cora a anunţat că va închide din 1 iunie hipermarketul care ocupa circa 9.000 mp în Galleria. Retailerul pune decizia pe seama nerespectării contractului de închiriere semnat cu proprietarul mallului, compania GTC România. Mişcarea grupului franco-belgian a fost o surpriză pentru piaţă.

„Atât timp cât în oraş funcţionau doar trei hipermarketuri, mi-e greu să înţeleg de ce rezultatele Cora erau atât de rele încât să închidă“, spune Văcaru. În Arad mai funcţionează un Kaufland şi un magazin Real. Cert este că operatorul Cora obţine mare parte din veniturile anuale din cele patru magazine amplasate în Bucureşti, iar celelalte opt unităţi din ţară au o pondere redusă în încasările sale.  GTC România a anunţat că poartă discuţii cu alţi operatori de hipermarketuri pentru înlocuirea Cora, un nume posibil fiind Auchan, care tatonează piaţa arădeană de mai mult timp. Galleria trece printr-o perioadă dificilă, fiind trecut de GTC pe lista cu active neprofitabile din cauza gradului insuficient de ocupare şi a chiriilor mici.

Care pe care

De cealaltă parte, Atrium Mall a primit un suflu nou în toamna anului 2013, când grupului Demján, controlat de milionarii maghiari Sándor Csányi şi Sándor Demján, a asigurat ieşirea din acţionariat a unui grup de investitori coordonat de Michael Israeli, care deţinea jumătate din centrul comercial. Devenit unic acţionar, grupul Demján caută soluţii pentru îmbunătăţirea performanţelor mallului în vederea asigurării veniturilor necesare rambursării unui credit de 59 de milioane de euro accesat pentru construcţie.

„Cu două malluri în acest oraş e greu să te aştepţi la rezultate foarte bune. Dacă ar rămâne unul singur, probabil ar avea performanţe bune, nu doar ar supravieţui“, precizează consultantul JLL. Cazul Aradului poate fi extrapolat la nivel naţional, tabloul fiind completat de o serie de alte oraşe printre care Bucureşti, Oradea sau Brăila în care piaţa a eliminat jucătorii slabi. „Scenariul derulat în Arad nu se va mai repeta în niciun alt oraş din România. Pe de o parte pentru că investitorii şi-au învăţat lecţia, iar pe de altă parte, pur şi simplu, pentru că ceilalţi actori din piaţă nu o să mai facă aceleaşi greşeli“, concluzionează Andrei Văcaru.