În ultimele zile se vorbeşte tot mai intens despre planul băncilor din Marea Britanie de a-şi muta sediile în ţări din zona euro, iar Banca Centrală Europeană caută metode de accelerare a procedurilor de autorizare a acestora. Grupul financiar Goldman Sachs a anunţat că va începe transferul a sute de locuri de muncă din Londra. Acestea ar putea fi direcţionate către Varşovia, Frankfurt şi New York. Elveţienii de la UBS vor să mute circa 1.000 de angajaţi din Londra, iar HSBC vrea să transfere un număr similar de oameni în Paris. Bank of America, Standard Chartered şi Barclays iau în considerare capitala Irlandei ca bază a operaţiunilor din UE pentru a avea acces la piaţa unică. Şi companiile de asigurări urmează aceeaşi tendinţă. American International Group va deschide o subsidiară în Luxemburg, britanicii de la Hiscox trebuie să se decidă între Malta şi Luxemburg, iar Lloyd’s îşi mută cartierul general în Bruxelles.

Iar acesta e doar începutul. În funcţie de acordul pe care Marea Britanie va reuşi să îl semneze cu Uniunea Europeană legat de accesul la piaţa comunitară, numărul corporaţiilor care vor părăsi insula ar putea creşte. Cert este că migraţia care se anunţă în perioada următoare pune presiune pe piaţa spaţiilor de birouri din ţările occidentale.

În acest context, Florin Furdui, country manager al Portland Trust, unul dintre cei mai vechi dezvoltatori de clădiri de birouri din România, se aşteaptă la o cerere crescută pentru noi sedii. El constată deja o schimbare în comportamentul companiilor care închiriază birouri în România, în sensul în care acestea au trecut de la spaţii de sute de metri pătraţi la unele de mii de metri pătraţi.

„Factorul geopolitic şi creşterea constantă a economiei româneşti a făcut ca organizaţii mari din domeniul IT să fie principalul motor al cererii de spaţii de birouri în România. Nu văd o încetinire a cererii venite din acest sector, pentru că Brexitul a devenit o realitate şi va genera efecte în lanţ“, spune Furdui.

El nu se aşteaptă la o migraţie directă a firmelor din Marea Britanie spre Bucureşti, pentru că infrastructura locală nu permite integrarea serviciilor financiare oferite de aceşti giganţi financiari. 

 

„Va influenţa România pe principiul vaselor comunicante. Aceste firme vor pleca în Frankfurt, cele din Frankfurt se vor muta spre Polonia şi, pe acest principiu, vor ajunge şi la noi“, a explicat acesta.

Ideea este susţinută şi de Robert Miklo, director asociat în cadrul departamentului de investiţii al Colliers International. El spune că scenariul companiilor care se vor muta din Marea Britanie în Europa continentală este real şi că o parte dintre acestea vor fi captate de Europa Centrală şi de Est, în special birouri de suport tehnic şi centre de servicii externalizate.

Pregătiţi de cazare

În plus, Furdui spune că pieţe din regiune precum Polonia, Cehia şi Ungaria au ajuns deja la un nivel de saturare şi au costuri mai mari decât România.

„O confirmare a acestui aflux este şi stocul mare de birouri care urmează a fi livrat anul viitor în România. În 2018 vom depăşi pentru prima dată în istorie stocul de birouri ale unor capitale mult mai mici decât Bucureştiul, adică Budapesta şi Praga. Acest fapt va avea un impact pozitiv şi pe zona investiţională“, a declarat Furdui.

Suprafaţa de birouri ce urmează a fi livrată pe piaţa locală în 2017 şi 2018 este estimată de brokerii CBRE la circa 592.000 mp. Cu această cantitate, piaţa de birouri din Bucureşti va depăşi 3,2 milioane de metri pătraţi, ajungând astfel la un nivel comparabil cu cel din Budapesta sau Praga.

Michaela Lashova, directorul executiv al companiei de consultanţă imobiliară Forton din Bulgaria, crede că riscurile politicii globale oferă oportunităţi mari pentru Europa de Sud-Est, atâta vreme cât unele dintre companiile din Marea Britanie caută deja să îşi externalizeze activităţile aici, iar unii investitori caută oportunităţi în regiune.

Deşi admite că schimbările nu vor fi imediate, Andrei Văcaru, director asociat al JLL România, este de părere că preocupările legate de Brexit fac investitorii să se uite spre România cu şi mai mare atenţie decât până acum.

 

Atracţia locală

Reprezentantul Colliers susţine că o parte a investitorilor imobiliari cu mandate atât pentru Marea Britanie, cât şi pentru Europa continentală vor opta pentru pieţele vestice şi chiar Europa Centrală şi de Est. Totuşi, Londra este considerată vârful de lance al pieţei imobiliare europene, iar dacă randamentele investiţionale (yield-urile) se corectează aici după Brexit, efectul s-ar putea răsfrânge şi asupra celorlalte pieţe europene.

„Dacă un investitor din exteriorul spaţiului european observă o decompresie a yield-urilor în Marea Britanie, el va avea tendinţa să ajusteze indicatorul şi pentru celelalte pieţe europene. În România yield-urile sunt încă mari, nu cred că ne-ar putea afecta un asemenea comportament“, explică Miklo.

Decompresia randamentelor înseamnă o ieftinire a proprietăţilor. Randamentele investiţionale pe care investitorii imobiliari le pot obţine în România rămân principalul argument al atragerii de nume noi pe piaţa locală. În cazul clădirilor de birouri, acestea sunt, în medie, cu 140 de puncte procentuale mai mari decât pe pieţele din regiune, iar în cazul proprietăţilor de retail cu 180 de puncte procentuale mai mari.

„România este competitivă astăzi în raport cu Cehia, Polonia şi Ungaria, tocmai pentru că există o diferenţă de yield care reflectă şi costul de finanţare. Investitorii văd România prin prisma băncilor şi o văd cu un grad de risc ceva mai mare, care uneori nu este justificat, cum este cazul Ungariei. Ungaria poate are un istoric mai stabil, a început mai din timp cu reformele. Distanţa faţă de Ungaria am recuperat-o destul de bine, însă faţă de Praga mai avem drum lung“, spune Furdui.

Undă incertă

Dacă efectul Brexit asupra sectorului local de birouri poate fi argumentat, în cazul spaţiilor industriale şi de retail impactul nu este la fel de vizibil.

 

„Nu excludem posibilitatea să vedem clienţi noi pe sectorul industrial ca urmare a declanşării Brexit. Nu mă aştept, însă, la o schimbare dramatică pentru noi, pentru că piaţa este deja într-un moment destul de bun. Sperăm la o creştere constantă şi de durată, nu la una explozivă“, comentează Ana Dumitrache, unul dintre managerii dezvoltatorului de spaţii industriale CTP România.

Ea face o paralelă între Brexit şi criza din Ucraina din 2014, când se vorbea intens despre faptul că România va atrage o parte din companiile dornice să se mute din ţara vecină. „Nu ştim nici acum care a fost impactul real, dar nu putem vorbi de un flux de investitori care să se fi mutat din Ucraina în România. Cred că la fel va fi şi în cazul Brexit“, adaugă Dumitrache.

În privinţa retailului, brandurile intră pe o piaţă nouă dacă există potenţial pentru desfacerea produselor lor şi pe un fond de stabilitate a afacerii în ţara de origine.

„Astăzi nu văd o legătură directă între Brexit şi intrarea sau ieşirea de pe piaţa românească a unor actori în retail. În schimb, văd posibilitatea intrării de nume noi pe piaţă atât timp cât România va rămâne o ţară interesantă din punct de vedere economic şi stabilă socio-politic. Cărţile sunt în mâna noastră“, susţine Tatian Diaconu, CEO al Immochan România.

Mai puţini bani din fonduri europene

Fondurile europene vor fi reduse din start cu 13% din cauza ieşirii Marii Britanii din UE, iar alte state membre intenţionează şi ele să îşi micşoreze contribuţiile, a avertizat recent ministrul pentru afaceri europene Ana Birchall.

Astfel, România trebuie să se aştepte să primească mai puţini bani de la UE în bugetul multianual de după  2020. În plus, problema migraţiei şi a securităţii interne şi externe va necesita mai multe fonduri, ceea ce înseamnă mai puţini bani pentru Politica Agricolă Comună şi pentru cea de Coeziune, prin care se presupune că ţări ca România pot recupera diferenţele de dezvoltare faţă de statele membre mai vechi.

Pe lângă această problemă, consultanţii se aşteaptă ca românii care muncesc în Marea Britanie să se întoarcă în ţară. Peste 230.000 de români lucrează în Marea Britanie, ocupând locul al treilea ca naţionalitate, după irlandezi şi polonezi, cei mai mulţi imigranţi români muncind în domenii precum producţie, retail şi sănătate, potrivit raportărilor oficiale.

„Va fi un plus pentru piaţa muncii din România, unde deja suferim de lipsa forţei de muncă, însă un efect negativ al acestei situaţii este scăderea remiterilor către România“, menţionează Robert Miklo.

În concluzie, perspectiva atragerii de companii noi pe piaţa locală, care vor crea locuri de muncă, şi a creşterii volumului de investiţii străine în proprietăţi româneşti s-ar putea să pălească în faţa problemelor cauzate de reducerea fondurilor europene şi a schimburilor comerciale cu Marea Britanie.