Dacă la începutul pieţei imobiliare moderne, în anii 2005-2006, antreprenorilor români le lipsea know-how-ul şi forţa financiară a marilor fonduri de investiţii de pe pieţele mature, astăzi sunt tot mai mulţi care dispun de resurse financiare, însă procesul de dezvoltare a unui portofoliu care să îi plaseze în top este de durată. Majoritatea acestor investitori imobiliari români fac acum parte din pătura de mijloc a mediului de afaceri. Liviu Tudor, Dinu Patriciu, Iulian Dascălu şi Gabriel Popoviciu sunt singurii investitori români prezenţi în topurile celor mai mari proprietari de clădiri de birouri şi spaţii comerciale din România, sectorul spaţiilor logistice fiind dominat exclusiv de fonduri străine. Cu excepţia lui Dinu Patriciu, pentru care investiţiile imobiliare au fost un pariu, ceilalţi trei antreprenori au un profil similar.

„Dinu Patriciu a avut parteneriate cu fonduri străine ca să mai distribuie din risc. El nu a dezvoltat nimic de la zero. Portofoliul său e construit prin achiziţii. Acum, el vrea să vândă şi nu ştie cum să scape de proprietăţi. Ceilalţi trei s-au bazat pe capital bancar şi nu pe parteneri străini sau pe codezvoltatori. Profilul lor este foarte similar. Toţi sunt mândri de portofoliul lor şi nu vor să vândă nimic pentru că au crescut un copil genial; este o investiţie emoţională şi financiară enormă. Oricine ar veni la ei să cumpere trebuie să plătească un preţ premium, datorită ataşamentului emoţional“, îi caracterizează Ilinca Păun, managing director al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International România.

Chiar dacă şi pe pieţele mature există antreprenori de tipul lui Tudor, Dascălu şi Popoviciu, aceştia gestionează cu precădere afaceri de familie. Majoritatea investitorilor de pe pieţele imobiliare dezvoltate urmează un concept de afaceri bazat pe construcţie şi vânzare. Cei trei investitori români nu au în plan realizarea unui exit prea curând, şi asta se observă din modul în care îşi structurează resursele interne. De regulă, un dezvoltator imobiliar tradiţional externalizează serviciile de tipul vânzări, închirieri, facility şi property management, project management sau arhitectură, pentru a nu avea probleme de restructurare în momentul vânzării proprietăţilor construite, pe când cei trei antreprenori români au încercat să îşi angajeze oameni sau au propriile firme specializate pentru aceste servicii, strategie care denotă o viziune pe cel puţin 10-15 ani.

„Acest tip de investitori simte nevoia să-şi pună eticheta, să lase o moştenire. Sunt sigură că, în subsidiar, vor să demonstreze că şi un dezvoltator român poate să construiască un portofoliu, nu doar investitorii străini. E o dorinţă de a creşte un business în România. Ei vor să aibă un portofoliu mare de proprietăţi, de care să fie mândri şi să îi reprezinte“, concluzionează Ilinca Păun.

Viziune corporatistă

Nu se consideră un om de afaceri influent şi nici nu şi-a propus să devină un lider de opinie, însă îşi doreşte să ajungă asemenea oamenilor puternici ai lumii pe care i-a întâlnit. „Senzaţia pe care o ai când vorbeşti cu oameni care înseamnă şi au însemnat ceva pentru multe destine este de echilibru, de masivitate, lipsă de reacţie conjuncturală. Sunt oameni care cred într-un ideal şi îl urmăresc. Mi-ar plăcea să fiu şi eu aşa“, spune Liviu Tudor, antreprenorul care, în decurs de zece ani, a ajuns să ocupe locul doi într-un top al celor mai mari proprietari de spaţii de birouri din ţară, cu 150.000 mp dezvoltaţi. A investit 300 mil. euro în construirea a două parcuri de afaceri şi a unui campus studenţesc, iar acum încasează anual din chirii peste 33 mil. euro. Datoriile sale au scăzut treptat de la peste 200 mil. euro la sub 100 mil. euro. Mai are circa cinci ani până la rambursarea integrală a creditelor accesate în vederea construirii Novo Park din Pipera şi West Gate din Militari, după care îşi propune să intre cu precauţie într-o nouă etapă de dezvoltare. Tudor se felicită că nu a cumpărat suprafeţe extinse de terenuri pentru dezvoltare, pentru că acestea i-ar fi slăbit capacitatea de a trece prin criză fără prea mari zdruncinări. El mai deţine circa 10 hectare de teren pentru proiecte de birouri, însă spune că nu ar începe o construcţie nouă decât dacă ar avea asiguraţi chiriaşi pentru 80%-90% din imobil.

Deocamdată, antreprenorul se află într-un proces de corporatizare a afacerilor sale, pentru care a apelat la un consultant din Anglia, trei din România şi la două multinaţionale cu prezenţă românească.

249 mil. euro este valoarea estimată a averii lui Liviu Tudor care ocupă poziţia 18 în ultima ediţie a Top 300 Capital

«Vulturul» românesc

Dinu Patriciu este un caz special în rândul antreprenorilor români prezenţi în topul celor mai mari proprietari. Profilul său este al unui investitor oportunist. Imaginea sa în piaţă este aceea a investitorului care face exact opusul a ceea ce declară public. În martie 2008, Dinu Patriciu anunţa că sectorul imobiliar „urmează să se confrunte cu o criză fără precedent“ şi că acesta „cade în fiecare zi pe nesimţite şi nimeni nu recunoaşte asta. Eu nu am niciun interes în acest sens, nu mă interesează să investesc în piaţa imobiliară“. Câteva luni mai târziu făcea primul pas pe piaţa imobiliară prin asocierea cu austriecii de la Erste Group Immorent, pentru a dezvolta un proiect-gigant de 300 mil. euro ce trebuia să rivalizeze cu Petrom City. Planurile celor doi parteneri au dispărut odată cu instalarea crizei. În octombrie 2008, perioadă în care negocia achiziţia Fabian, fond de investiţii care deţinea unul dintre cele mai importante portofolii de birouri din România, Dinu Patriciu ieşea la rampă cu următoarea declaraţie: „piaţa imobiliară românească a scăzut cu 50% de la începutul anului și acest trend va continua. Clientul este un sclav între bănci şi developerii din piaţa imobiliară. Preţurile medii pe metru pătrat trebuie să scadă în România“. În decembrie 2008, Patriciu a cumpărat cu 50,8 mil. euro portofoliul Fabian evaluat la 138,3 mil. euro, plus datorii de 76,1 mil. euro. În 2009 a mai plasat încă 80 mil. euro în achiziţia a două fonduri de investiţii cu active, în principal, pe piaţa germană. La momentul preluării, proprietăţile celor două companii erau evaluate la 1,1 mld. euro, dar aveau şi datorii tot atât de mari. În primăvara lui 2011, Dinu Patriciu a început să vândă. A încasat 110 mil. euro de la un fond suedez pentru şapte clădiri de birouri din Suedia. La scurt timp a vândut francezilor de la Natixis un portofoliu de 17 proprietăţi comerciale din sud-vestul Germaniei, pentru 56 mil. euro. El a continuat vânzările, şi în 2012 şi a ajuns să se elibereze de toate activele din Franţa, Olanda, Suedia şi Polonia. Primul exit de pe piaţa românească l-a realizat în februarie 2013, când a vândut clădirea de birouri The Lakeview, pe care o deţinea în parteneriat cu AIG/Lincoln, către NEPI, pentru 61,7 mil. euro.

260 mil. euro este valoarea estimată a averii lui Dinu Patriciu care ocupă poziţia 17 în ultima ediţie a Top 300 Capital

Regele fără coroană

Iulian Dascălu a fost mulţi ani cel mai mare proprietar de malluri din România cu cele patru proiecte din reţeaua Iulius Mall. El şi-a pierdut supremaţia în august 2011, după ce fondul de investiţii Argo Real Estate a preluat parcurile de retail Era Shopping Park din Iaşi şi Oradea. Două luni mai târziu, odată cu inaugurarea Maritimo Shopping Center din Constanţa, austriecii de la Immofinanz au trecut pe locul doi. Noua ierarhie nu a durat foarte mult. În mai 2012, Iulian Dascălu deschidea porţile ansamblului urbanistic Palas Iaşi, care l-a costat 265 mil. euro, dar care i-a adus din nou coroana de rege al mallurilor. Ulterior, Immofinanz a decis să îşi transforme mallul Armonia din Arad în spaţii de depozitare, micşorându-şi astfel portofoliul cu 43.500 mp. Criza din Cipru, declanşată în primăvara anului trecut, a blocat negocierile Argo privind restructurarea creditelor accesate de la un consorţiu de bănci greceşti şi cipriote, care i-ar fi putut asigura imboldul necesar continuării extinderii parcului de retail din Iaşi cu încă 28.000 mp – suficient pentru a urca din nou pe primul loc în top. Soarta a ţinut cu Iulian Dascălu până la jumătatea anului trecut, când NEPI a început să îşi tureze motoarele şi în cinci luni a trecut direct pe primul loc în clasament.

„Experienţa ultimilor patru ani, când atitudinea, atât a investitorilor, cât şi a consumatorilor, s-a schimbat, ne-a învăţat că reuşita în retail nu ţine de agresivitatea în extindere sau de viteza de dezvoltare. O din ce în ce mai bună înţelegere a particulariţăţilor pieţei, un mix bun de funcţiuni, retaileri şi servicii, un concept nou, apropiat de nevoile reale ale consumatorilor şi un management performant reprezintă aspectele esenţiale care fac diferenţa pe o piaţa concurenţială, nu doar în cazul noilor dezvoltări de retail, ci şi în cel al centrelor comerciale existente“, spune Dascălu.

Reţeaua de malluri dezvoltată de antreprenorul ieşean a generat anul trecut o cifră de afaceri de 61 mil. euro, bani care merg în mare parte către plata datoriilor, care se ridică la circa 500 mil. euro.

340 mil. euro este valoarea estimată a averii lui Iulian Dascălu care ocupă poziţia 13 în ultima ediţie a Top 300 Capital

Fabrica de bani Băneasa

Zona Comercială Băneasa reprezintă nucleul afacerilor lui Gabriel Popoviciu, însă imperiul său imobiliar a fost construit din chiriile încasate de pe urma a o serie de spaţii comerciale din zona Calea Victoriei, Dorobanţi, Herăstrău şi Big Berceni. Alături de asociaţii săi el a ridicat pe terenul de 221 ha din Băneasa, al Universităţii de Ştiinţe Agronomice Bucureşti, circa 300 de locuinţe de lux, un parc de afaceri de 26.000 mp închiriabili şi cel mai mare centru comercial din România, toate cuprinse în proiectul Băneasa. Până acum a investit circa 300 mil. euro în acest proiect, însă înainte de criză promitea investiţii de peste un miliard de euro. Chiriaşii centrului comercial Băneasa Shopping City au realizat anul trecut vânzări de 200 mil. euro, din care Popoviciu a încasat sub formă de chirii 41,6 mil. euro. Cu acest rezultat, mallul din Băneasa a fost declarat cel mai performant în 2013.  Pe lângă proiectul Băneasa, Gabriel Popoviciu a mai cumpărat la licitaţie în 2010, proiectul falimentar Tiago Mall din Oradea, pentru 30,5 mil. euro şi a mai investit încă 20 mil. euro, în finalizarea şi lansarea lui pe piaţă. Axat pe acumularea de proprietăţi, omul de afaceri vinde rar din portofoliu. În 2012, el a vândut suedezilor de la Skanska un teren de 15.000 mp din zona Barbu Văcărescu – Floreasca contra sumei de 14 mil. euro fără TVA. Tot acum doi ani, Popoviciu a început construcţia unei clădiri de birouri cu cinci etaje în centrul Bucureştiului, vizavi de Sala Dalles. La începutul acestui an, omul de afaceri a închiriat clădirea Pavilionului H din parcul Herăstrău către Iulian Stanciu, directorul general şi unul dintre acţionarii eMag, şi asociaţii săi. Aceştia vor să deschidă aici o berărie cu 1.500 de locuri.

300 mil. euro este valoarea estimată a averii lui Gabriel Popoviciu care ocupă poziţia 15 în ultima ediţie a Top 300 Capital