Cele mai bune împrumuturi ipotecare în lei

Ani la rând, cumpărarea unei case cu credit în lei a fost, în mod clar, o variantă mai costisitoare pentru client decât folosirea împrumutului în euro, în ciuda eforturilor băncii centrale de a descuraja prin reglementări restrictive creditarea în valută. Situația s-a schimbat abia după mai multe reduceri succesive de dobândă decise de Banca Națională, care s-au transferat, într-un final, și în oferta de credite a băncilor.

Dacă anul trecut ofertele de credite ipotecare în lei cu dobândă anuală efectivă (DAE) mai mică de 9% puteau fi numărate pe degetele de la o mână, în prezent, aproape nicio bancă nu mai are DAE peste 8%, cele mai bune oferte din piață afișând un nivel al indicatorului de 5,5%.

Avansul minim de 15% a devenit aproape standard pentru întreaga piață, doar câteva bănci solicitând 20%. Un avantaj clar pentru clienții care nu au strâns suficienți bani înainte de achiziția unei case, în condițiile în care, pentru creditele în valută, normele BNR nu permit un avans mai mic de 25%, dacă veniturile se obțin în lei.

Capital a analizat oferta băncilor pentru o familie cu venituri totale de 4.800 de lei (vezi detalii în Metoda de notare), care dorește să cumpere un apartament în valoare de 60.000 de euro, construit la finele anilor ’80 în București, cu ajutorul unui credit ipotecar în lei pe 25 de ani, cu dobândă variabilă.

Analiza s-a bazat pe informațiile oferite de bănci, notând avansul minim necesar, dobânda anuală efectivă (DAE), care include costul diferitelor comisioane percepute, asigurările impuse sau oferite gratis de bancă și timpul maxim de răspuns pentru aprobarea creditului. Nu am putut verifica dificultățile sau barierele birocratice care apar pe parcursul procesului de aprobare a împrumutului.

Potrivit analizei, cele mai bune credite ipotecare în lei pot fi obținute de la CEC, Alpha Bank, ING, BCR, Bancpost și BRD, urmate de Veneto (fosta Intesa Sanpaolo, care a fuzionat cu Veneto) și Garanti. Banca Transilvania și Raiffeissen, care au în portofoliu astfel de credite, nu au transmis răspunsurile solicitate de Capital, astfel încât ofertele lor nu au fost incluse în analiză.

Citiși și: TOPUL BĂNCILOR cu cele mai bune credite

Atenție la costuri!

Față de anul trecut, rata la creditul descris mai sus s-a redus cu peste 100 de lei la majoritatea băncilor. Diferențele de cost pot fi substanțiale, în condițiile în care dobânda anuală efectivă variază între un minim de 5,45% și un maxim de 8,04%. Clienții trebuie să fie atenți și la costul asigurărilor pe care va trebui să le încheie. Toate băncile impun asigurarea imobilului care va fi adus în garanție împotriva riscurilor catastrofice. Există, însă, și instituții care cer clientului să suporte și costul unei asigurări de viață cesionate în favoarea băncii, în timp ce altele oferă „gratis“ o astfel de poliță, costul ei fiind, de regulă, inclus în ratele de rambursat.

METODA DE NOTARE

Pentru acest împrumut s-a luat în calcul o familie, soţ şi soţie, de 37 şi 35 de ani, cu un copil de trei ani, fără nicio altă obligaţie de plată.

Ambii sunt angajaţi, cu studii superioare, el cu salariul net de 3.000 de lei, la o firmă cu peste 300 de angajați şi o vechime de trei ani la actualul loc de muncă, ea cu 1.800 de lei net, în sistemul bugetar, cu vechime de peste 5 ani la același loc de muncă. Apartamentul are trei camere, este în bloc vechi (construit în 1986), în București, lângă metrou. Valoarea apartamentului este de 60.000 de euro (echivalent lei), preţul din ofertă (ziare). Durata creditului: 25 de ani. Creditul are dobânda variabilă pe toată durata contractului. Clientul nu este „de casă“ (salariul nu se virează la banca de la care ia creditul).

PUNCTAJUL TOTAL

A fost calculat ca medie ponderată a următoarelor criterii: DAE – pondere 50%, avans minim necesar – 35%, asigurări cerute/oferite de bancă – 10%, timp maxim de răspuns pentru aprobarea creditului – 5%. Suma maximă, dobânda nominală, rata lunară şi comisioanele au fost prezentate pentru informare, relevanţa lor în evaluarea produsului regăsindu-se în criteriul avans (pentru suma maximă) şi în criteriul DAE (celelalte) care au fost punctate.

CRITERII:

DAE: A fost notată cu 10 puncte pentru un nivel al dobânzii mai mic sau egal cu 5,5% pe an. Nota scade cu câte 0,5 puncte la fiecare creştere a dobânzii cu câte 0,25 puncte procentuale.
AVANSUL: A fost notat cu 10 puncte pentru un nivel al avansului minim necesar de cel mult 15%. Nota scade cu câte 0,5 puncte la fiecare creştere a avansului cu câte 1 punct procentual.
ASIGURĂRI: S-au acordat 10 puncte când banca oferă gratis clientului două asigurări (imobil şi viaţă sau şomaj), 9 puncte când banca oferă gratis o singură poliţă şi nu solicită o alta plătită de client, 8 puncte pentru o poliţă plătită de bancă şi alta de către client, 7 puncte când se impune clientului o singură poliţă, 6 puncte când banca cere clientului să încheie două poliţe pe cheltuiala sa.
TIMP RĂSPUNS: S-au acordat 10 puncte pentru aprobare în cel mult 7 zile, 9 puncte pentru maximum 14 zile, 8 puncte pentru maximum 21 zile, 7 puncte pentru maximum 28 zile şi 5 puncte pentru timp neprecizat de răspuns.

1. CEC – 9,7 puncte

SUMA MAXIMĂ: 392.115 lei maxim, după veniturile familiei
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: aprobare – 5-7 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii în registrul general, preaprobare financiară – 1-2 zile – 10 puncte
DOBÂNDĂ: Robor 6 luni +1,9 pp
DAE: 5,45% (calculată pentru un credit de 265.800 lei) – 10 puncte
RATA LUNARĂ: 1.634 lei (pentru același credit)
COMISIOANE: analiză dosar 500 lei, administrare – 0,04% lunar la soldul creditului, comision unic servicii prestate la cererea clienților – 400 lei

2. ALPHA BANK – 9,3 puncte

SUMA MAXIMĂ: 224.150 lei pentru imobilul descris, 395.000 lei credit maxim după venituri
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: maximum 3 săptămâni – 7 puncte
DOBÂNDĂ: 5,36%
DAE: 5,62% – 9,5 puncte
RATA LUNARĂ: 1.357,96 lei
COMISIOANE: analiză dosar 400 euro, administrare cont curent 2,5 lei lunar

3. ING BANK – 9,1 puncte

SUMA MAXIMĂ: 227.000 lei la acest imobil
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil plătită de client, de viață opțională (luată în calcul aici, la nivelul de dobândă prezentat) – 6 puncte
RĂSPUNS: 48 de ore de la primirea documentelor de către Dep. Analiză credite, preaprobare financiară pe loc – 10 puncte
DOBÂNDĂ: 5,23% la 20 mai (Robor 3 luni pe ultima lună calendaristică + 2,25%) cu asigurare viață de grup
DAE: 5,84% (include costul total al asigurării pe toată durata creditului, de 12.185,68 lei) – 9 puncte
RATA LUNARĂ: 1.357,62 lei
COMISIOANE: analiză dosar – 215 lei, administrare – 1% din credit, doar la acordare, 0 lei administrare cont curent cu card atașat, taxă evaluare imobil (percepută de evaluator) – 350-470 lei, taxă opinie notarială pentru evaluarea documentelor de proprietate a imobilului

4. BCR – 8,925 puncte

SUMA MAXIMĂ: 225.930 lei pentru acest imobil
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: aprobare finală în 8 zile de la depunerea dosarului complet – 9,5 puncte
DOBÂNDĂ: 5,75% în primii 5 ani, apoi Robor 6 luni + 2,6%
DAE: 6,08% – 8,5 puncte
RATA LUNARĂ: 1.443 lei (la avans de 15%)
COMISIOANE: 300 lei evaluare imobil, 0 lei comision up front de analiză, fără comisioane la contul curent atașat creditului

5. BANCPOST – 8,9 puncte

SUMA MAXIMĂ: 225.803 lei pentru imobilul descris, 343.373 lei credit maxim după venituri
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: maximum 2 săptămâni (preaprobare financiară în 2 zile) – 9 puncte
DOBÂNDĂ: 6,03% (Robor 3 luni (2,78%) + 3,25% marjă fixă)
DAE: 6,17% – 8,5 puncte
RATA LUNARĂ: 1.459 lei
COMISIOANE: analiză dosar 1.500 lei, comision unic amendamente postacordare (după caz) – 250 lei

6. BRD – 8,8 puncte

SUMA MAXIMĂ: 225.930 lei
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: plătite de client pentru imobil şi viaţă – 6 puncte
RĂSPUNS: maximum 12 zile, preaprobare în 15 minute – 9 puncte
DOBÂNDĂ: 5,43% (Robor 6 luni (0,318) + marjă fixă 2,25 pp)
DAE: 6,19% cu asigurare viață, 5,61% fără asigurare viață – 8,5 puncte
RATA LUNARĂ: 1.480 lei în prima lună (apoi descrește) cu asigurare de viață, 1.3781 euro fără asigurare viață
COMISIOANE: analiză dosar 1.000 lei

7. INTESA – 8,7 puncte

SUMA MAXIMĂ: 225.640 lei
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: aprobare – 2 zile, aprobare finală – 2 zile ulterior preaprobării – 10 puncte
DOBÂNDĂ: 6,92% (Robor 3 luni (3,17%) + marjă 3,75%)
DAE: 7,38% – 8 puncte
RATA LUNARĂ: 1.583 lei
COMISIOANE: analiză dosar – 200 euro echivalent lei, 1,25 lei comision cont curent

8. GARANTI BANK – 8,55 puncte

SUMA MAXIMĂ: 226.950 lei la acest imobil
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil plătită de client, de viață oferită de bancă – 8 puncte
RĂSPUNS: aprobare finală în 2 zile după depunerea dosarului complet, preaprobare financiară – 1 zi – 10 puncte
DOBÂNDĂ: 5,88% (Robor 6 luni + 2,64%)
DAE: 6,71% – 7,5 puncte
RATA LUNARĂ: 1.559,12 lei descrescătoare până la 1.446,06 lei (ultima rată)
COMISIOANE: analiză dosar – 600 lei, administrare – 0,05% lunar

9. UNICREDIT ȚIRIAC – 7,525 puncte

SUMA MAXIMĂ: 212.640 lei pentru acest imobil
AVANS: 20% – 7,5 puncte
ASIGURĂRI: plătite de client, pentru imobil şi viaţă – 6 puncte
RĂSPUNS: max. 60 de zile – 6 puncte
DOBÂNDĂ: 5,47%
DAE: 6,3% – 8 puncte
RATA LUNARĂ: 1.232 lei
COMISIOANE: analiză dosar – 1.290 lei, administrare – 0,05% lunar la soldul creditului, taxă pachet standard cont curent – 4,9 lei/lună

9. BANCA ROMÂNEASCĂ – 7,525 puncte

SUMA MAXIMĂ: 359.290 lei, după venituri, 212.640 lei pentru acest imobil
AVANS: 20% – 7,5 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: preaprobare 3 zile, aprobare finală 10 zile – 9 puncte
DOBÂNDĂ: 6,5%
DAE: 6,73% – 7,5 puncte
RATA LUNARĂ: 2.419 lei
COMISIOANE: analiză dosar 1.000 lei, 0 lei administrare credit și cont, 0 lei retragere numerar din cont

10. BANCA CARPATICA – 7,5 puncte

SUMA MAXIMĂ: 229.500 lei
AVANS: 15% – 10 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: maximum 4 zile după depunerea dosarului complet, maximum 60 zile după preaprobare – 6 puncte
DOBÂNDĂ: 7,76% (Robor 6 luni (3,43%) + marjă fixă 4,33%)
DAE: 8,04% – 6 puncte
RATA LUNARĂ: 735 lei
COMISIOANE: 248 lei pentru servicii la cererea clientului

11. MILLENNIUM BANK – 7,2 puncte

SUMA MAXIMĂ: 260.000 lei, după venituri
AVANS: 20% – 7,5 puncte
ASIGURĂRI: plătite de client, pentru imobil şi viaţă – 6 puncte
RĂSPUNS: 6-8 zile aprobare finală, din care 1-2 zile preaprobare – 9,5 puncte
DOBÂNDĂ: De la Robor 6 luni + 4%, în funcție de avans
DAE: 7,68% – 7 puncte
RATA LUNARĂ: 1.905 lei pentru credit maxim
COMISIOANE: întocmire dosar – 900 lei, analiză – 1.600 lei, comision unic servicii prestate la cererea clienților – 150 de lei / solicitare, administrare cont curent (standard) – 4 lei/lună

12. VOLKSBANK – 7,045 puncte

SUMA MAXIMĂ: 214.176 lei
AVANS: 20% – 7,5 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client – 7 puncte
RĂSPUNS: 6 zile (2 zile pentru aprobarea financiară + 4 zile pentru aprobarea finală) – 10 puncte
DOBÂNDĂ: Robor 6 luni + 4,5%
DAE: 7,98% – 6,5 puncte
RATA LUNARĂ: 1.608 lei
COMISIOANE: 3 lei/lună administrare cont curent

13. PIRAEUS BANK – 6,175 puncte

SUMA MAXIMĂ: 199.237 lei
AVANS: 25% – 5,5 puncte
ASIGURĂRI: pentru imobil, plătită de client, de viață oferită de bancă – 8 puncte
RĂSPUNS: max. 2 săptămâni, din care aprobare financiară 2 zile – 9 puncte
DOBÂNDĂ: 7,25%
DAE: 8,01% – 6 puncte
RATA LUNARĂ: 1.520 lei
COMISIOANE: analiză – 0 lei, administrare – 0,04% la soldul lunar, comision unic servicii la cerere – 30 euro echivalent lei