Numărul site-urilor care promovează anunţuri imobiliare de vânzare şi închiriere s-a înmulţit vizibil în ultimii ani, iar o parte dintre acestea au început să dezvolte rapoarte de piaţă periodice care urmăresc evoluţia preţului la apartamente. În lipsa unor indicatori oficiali care să ofere o imagine clară a preţurilor de tranzacţionare din piaţa rezidenţială, bucureştenii aflaţi în căutarea unei case sunt nevoiți să folosească aceste analize ca pe o bază de plecare.
Platforme online precum imobiliare.ro, AnunturiParticulari, Imopedia sau MagazinulDeCase oferă rapoarte periodice cu privire la evoluţia preţurilor.
Acestora li se alătură compania de consultanţă Colliers International, cu Bucharest Real Estate Index (BREI) pentru locuinţe noi şi vechi. Majoritatea acestor instrumente au fost dezvoltate la apariţia primelor semne de criză, când trendul descendent al preţurilor a devenit evident. Problemele au apărut când piaţa a început să se aşeze, iar variaţiile lunare de preţ au devenit sensibile. Colliers International şi Imopedia au sesizat această situaţie şi au renunţat să mai publice aceşti indicatori lunari. Acum, rapoartele lor sunt publicate trimestrial.
„Am observat că oamenii luau creşterile sau scăderile de câteva procente de la o lună la alta ca fiind cifre absolute. Nu e relevant faptul că a scăzut sau a crescut preţul de la o lună la alta cu câteva procente, în condiţiile în care ai o marjă de eroare de 5% şi se mai pot obţine reduceri de până la 20% prin negocieri directe. Nişte cifre date la nivelul întregii capitale se află în zona manipulării“, a explicat Răzvan Muntean, directorul general al Imopedia.
Ultimele analize ale site-urilor de anunţuri imobiliare, care şi-au păstrat ritmul lunar de publicare, relevă acest aspect.

În timp ce raportul AnunturiParticulari, aferent lunii martie, indică scăderi cuprinse între 1 şi 4% faţă de luna anterioară, indicele imobiliare.ro, pentru aceeaşi perioadă, arată creşteri lunare ce variază, în funcţie de tipul de apartament, între 0,2 şi 2,4%. În ceea ce priveşte rezultatele MagazinulDeCase, aici se observă o stagnare în cazul preţului la garsoniere şi apartamente cu trei camere şi o scădere de circa 1,7% la cele cu două camere.
Indicatori orientativi
Reprezentanţii companiilor de consultanţă şi audit cu experienţă internaţională în realizarea de rapoarte de piaţă sunt conştienţi că datele furnizate periodic de aceste site-uri pot influenţa o piaţă sensibilă la zvonuri precum cea din România, însă consideră că niciun investitor serios nu şi-ar baza deciza de cumpărare exclusiv pe astfel de analize.
„Există, în general, o percepţie a publicului că agenţiile şi site-urile imobiliare au interesul să arate o piaţă mai efervescentă decât este în realitate şi să dea semne de stopare a scăderii preţurilor. Dar în contextul în care există mai multe ­site-uri imobiliare şi ele concurează sau vor concura în viitor pentru acelaşi public, e puţin probabil ca cele care încearcă să manipuleze piaţa să-şi poată păstra credibilitatea pe termen lung“, consideră Răzvan Penescu, senior manager, Servicii de Evaluare, PwC România.

Necesitatea unor indicatori valorici este evidentă pentru majoritatea jucătorilor din piaţa imobiliară, însă lipsa de transparenţă duce la rezultate îndoielnice. Un pas spre transparenţă a fost încercat de Institutul Naţional de Statistică (INS), care a elaborat propriul indicator imobiliar, bazat pe preţul de tranzacţionare comunicat de notarii publici. În acest caz, însă, intervine problema ritmului de publicare. Indicele INS apare cu întârziere şi oferă o evoluţie comparativă cu 2009, considerat an etalon.
„În piaţa auto, lucrurile sunt foarte transparente şi o serie de site-uri şi reviste dau preţuri veridice. Aici ştii cu ce te duci în piaţă. În piaţa imobiliară lipseşte această transparenţă. E nevoie de aceşti indicatori, însă problema este că baza lor este opacă. Nu aş distruge ideea, dar aceste rapoarte sunt insuficiente. Ar trebui îmbunătăţite şi să fie mai consecvente“, subliniază Adrian Vascu, directorul departamentului de evaluare al KPMG România. Majoritatea ţărilor dezvoltate din Europa au diferite instrumente, susţinute de instituţii publice, care urmăresc evoluţia preţurilor la locuinţe. Indicatorii cu cea mai mare acurateţe sunt elaboraţi în ţările care taxează proprietatea la valoarea de piaţă.

„În Polonia, există o bază de date administrată de Asociaţia Bancară, care este utilizată şi pentru analiza riscului de credit. Această roată a fost deja inventată în alte ţări, trebuie doar voinţă. Trebuie un set complet de înţelegeri pentru construirea unei baze de date care foloseşte atât băncilor, cât mai ales statului, care ar putea impozita proprietăţile la valoarea de piaţă, pentru că aici o să ajungem“, a declarat Ioan Bejan, consultant al Institute for Real Estate, Construction and Housing Viena.
Boxa acuzaţilor
Nu trebuie ignorat faptul că presa joacă şi ea un rol important în promovarea acestor indicatori. De multe ori, se ignoră metodologia care stă la baza acestor analize şi se marşează doar pe trendurile evidenţiate în statistici. Sensibilitatea pieţei este dovedită şi de impactul pe care îl au opiniile fără o bază ştiinţifică.
Anunţuri precum cele făcute de miliardarii Dinu Patriciu sau Ion Ţiriac, cu privire la evoluţia preţului la locuinţe, s-a dovedit că pot cutremura piaţa rezidenţială din temelii.
„În martie 2008, când Patriciu a anunţat că se aşteaptă la scăderea preţurilor în imobiliare, instantaneu numărul de oferte noi scoase pe piaţă aproape s-a dublat. Efectul imediat a fost scăderea bruscă a preţurilor de vânzare şi inducerea unui sentiment de neîncredere al cumpărătorilor cu privire la valoarea reală a proprietăţilor. Acest sentiment de neîncredere a fost permanent alimentat de statisticile care confirmau scăderea preţurilor“, spune Silvia Vîlceanu, directorul general al portalului AnunturiParticulari.
Reprezentanţii site-ului imobiliare.ro sunt de părere că rapoartele pe care le furnizează nu pot influenţa preţurile, deoarece sunt o consecinţă a ceea ce se întâmplă în piaţa imobiliară.
„Un indice este un indicator de trend prin excelenţă, care nu reuşeşte să surprindă caracterul unic al fiecărei proprietăţi, dat de amplasament, grad de confort, suprafaţă, risc seismic etc. Acolo unde baza de date este curată şi suficient de largă, un indice reuşeşte să surprindă doar tendinţele din piaţă: creşteri sau scăderi, procente medii la diferite tipuri de apartamente“, a comentat Adrian Erimescu, directorul general al imobiliare.ro.
Influenţa acestor analize asupra preţului de tranzacţionare este evidentă, deoarece o serie de proprietari preiau statisticile ad litteram, fixându-şi astfel preţul de vânzare.
„Principalii actori din piaţă au încercat diverse metodologii pentru a exprima numeric evoluţia pieţei, dar, din păcate, majoritatea rapoartelor se bazează exclusiv pe analiza ofertelor, adică pe ceea ce vânzătorii doresc să obţină“, menţionează Răzvan Muntean.
Cum se calculează indicii
Unul dintre principalele motive pentru care apar diferenţe între tendinţele surprinse de aceste analize este dat de metodologia utilizată. Toate rapoartele au la bază un soft în care sunt încărcate anunţurile imobiliare, care le elimină pe cele greşite şi pe cele dublate şi le ordonează pe cele rămase după anumiţi parametri. Indicele imobiliare.ro foloseşte ca bază de calcul valorile medii (eliminând extremele) şi nu media aritmetică. Calculele sunt aplicate unei baze de date formată din circa 4.000 de anunţuri imobiliare.
Rapoartele AnunturiParticulari se folosesc lunar de circa 2.000 de oferte noi, venite exclusiv de la proprietari. Portalul monitorizează 15 site-uri cu anunţuri imobiliare, printre care anunturiimobiliare.ro, imobiliare.ro, imobiliare.net şi bizimobiliare.ro, dar şi presa centrală, respectiv publicaţii precum România Liberă, Bursa, Anunţul Telefonic, Anunţul AZ sau Libertatea. Ofertele sunt încărcate într-o platformă electronică denumită Pitagora Imobiliar, gestionată de circa 500 de agenţii imobiliare din Bucureşti. În plus, autorii acestor analize susțin că, pentru eliminarea ofertelor greşite, anunţurile sunt verificate şi telefonic.
MagazinulDeCase operează lunar cu circa 3.500 de oferte imobiliare publicate de proprietari atât pe internet, cât şi în unele ziare. Compania realizează o medie a preţurilor solicitate de proprietari, iar rezultatele sunt ajustate cu un procent de negociere, obţinut în urma informaţiilor primite de autorii raportului de la proprietarii care au vândut locuinţe prin intermediul magazinuldecase.ro.
O metodologie similară foloseşte şi Imopedia, care îşi colectează ofertele doar de la agenţii imobiliare. În plus, portalul nu mai generează statistici la nivelul întregii capitale, ci doar pe anumite zone, unde baza de anunţuri este destul de consistentă.
„Noi, când am lansat acest instrument, ne-am gândit dacă nu ar fi mai bine să facem ca la bursă, adică să avem o bază de plecare şi să comunicăm modificările, dar am realizat că ar fi fost prea derutant pentru piaţă“, susţine Daniela Marin, consultant al diziviei rezidenţiale a Colliers International. Indicatorul Colliers pentru locuinţe noi se bazează pe informaţiile colectate de la dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale cu peste 200 de unităţi, iar cel pentru locuinţe vechi se raportează la datele publicate de AnunturiParticulari.
Vânzătorii şi cumpărătorii vor avea mereu păreri divergente în privinţa tendinţei pe care ar trebui să o aibă preţurile, iar reacţiile negative împotriva acestor rapoarte de piaţă vor fi permanente. Un lucru este cert: ambele tabere au nevoie de nişte linii după care să-şi ghideze deciziile, însă aceste analize nu vor deveni plauzibile atâta timp cât informaţiile din piaţă nu vor fi mai transparente.