Resolute Lar este rezultatul unui parteneriat între Resolute Asset Management, o companie britanică înfiinţată acum şase ani de un avocat şi nişte bancheri de talie europeană şi investitorul imobiliar spaniol Grupo Lar, care a dezvoltat două ansambluri rezidenţiale şi în România. Natura Residence, primul proiect realizat de spanioli pe piaţa locală – în apropiere de grădina zoologică din Bucureşti, a fost dus până la capăt, în timp ce Serena, ansamblu construit în zona autogării Filaret din Capitală, a fost abandonat în 2012 şi continuat de Bancpost, banca finanţatoare. Acum, ambele proiecte, plus mallurile Liberty Center, Promenada Focşani şi Hello Shopping Park Bacău au ajuns în portofoliul Resolute Lar Romania. Compania a reuşit să obţină mandat din partea unei bănci din sistemul românesc pentru gestionarea întregului său portofoliu de proprietăţi asociate unor credite ipotecare aflate în default. Valoarea acestuia este de ordinul sutelor de milioane de euro şi cuprinde în jur de 300 de apartamente, terenuri, proiecte în diferite stadii de dezvoltare şi spaţii de birouri.
„Degradarea acestui tip de active este masivă dacă nu se iau decizii rapide, iar sistemul bancar a înţeles acest lucru. Unele active merită o atenţie mai mare, pentru a face un plan de afaceri din care să rezulte dacă merită sau nu să faci o investiţie pentru a creşte valoarea. Sunt cazuri în care nu se justifică investiţiile suplimentare dacă se face o asociere cu riscul şi timpul de realizare. Acum, băncile sunt mult mai receptive la genul acesta de soluţii, decât erau în urmă cu trei ani“, explică Ionuţ Dogaru, country executive manager al Resolute Lar Romania, care a reuşit să vândă anul trecut active neperformante în valoare de câteva milioane de euro. Potrivit acestuia, băncile sunt tot mai deschise spre adoptarea unor soluţii amiabile în relaţia cu datornicii, pentru a evita stările de insolvenţă sau faliment. În cazul activelor comerciale mari, pe lângă timpul şi banii pierduţi într-un proces de reorganizare, se degradează rapid imaginea şi valoarea proprietăţii, situaţie care împiedică recuperarea unei părţi cât mai mari din datorie.
Malluri decăzute
Cea mai valoroasă proprietate din portofoliul Resolute Lar Romania este Liberty Center din cartierul Rahova. Mallul a fost executat silit de cele trei bănci care au finanţat construcţia – Eurobank EFG Luxembourg, Alpha Bank şi Bank of Cyprus – în baza unei datorii de 61 mil. euro. Anul trecut, centrul comercial a mai primit o lovitură, prin inaugurarea parcului de retail Vulcan Value Centre din apropiere. Majoritatea contractelor cu retailerii rămaşi în Liberty Center au fost renegociate, iar noul nivel al chiriilor a scăzut cu circa 20% faţă de cel din urmă cu cinci ani. Acum, chiria medie este de 15 euro/mp/lună, iar gradul de ocupare al centrului este în jur de 70%. Dogaru recunoaşte că, astăzi, unele chirii practicate în trecut par de domeniul fanteziei, motiv pentru care o parte din retaileri au şi părăsit mallul după prima jumătate de an de la deschidere. Din a doua parte a acestui an, Resolute Lar şi-a propus să înceapă implementarea unui plan prin care să reorienteze mallul. „Vrem să ne adresăm familiilor cu copii. Mizăm pe o zonă extinsă de petrecere a timpului liber. Implementarea acestui plan poate însemna şi renunţarea din partea unor chiriaşi existenţi, pentru că s-ar putea să nu se mai identifice cu noua structură. Noua formulă nu va cuprinde branduri cu pretenţii mari. Ideal este să avem chiriaşi mulţi pe suprafeţe mici, dar nu poţi face un bazar“, specifică Ionuţ Dogaru.
La începutul anului trecut, Resolute Lar a preluat şi administrarea mallurilor Promenada Focşani şi Hello Shopping Park Bacău, aflate în proprietatea BelRom şi intrate în insolvenţă în 2013. În această perioadă, compania a reuşit să crească gradul de ocupare al mallului din Focşani de la 90% la 98% prin utilizarea unor spaţii rămase neamenajate, unde a fost deschis un cinema şi o zonă de restaurante. La Bacău, unde concurenţa Arena îşi spune cuvântul, gradul de ocupare al Hello este de circa 80%, după ce anul trecut a fost deschis magazinul de mobilă Jysk.
Locuinţe ieftine
Compania se concentrează acum pe vânzarea accelerată a ultimelor 25 de apartamente din Natura Residence, unde intenţionează să reducă preţurile la 830-840 euro/mp, şi pe cele 120 de unităţi din Serena, din care un bloc cu 105 apartamente a fost finalizat recent după o investiţie de 1 mil. euro, susţinută integral de Bancpost. „La Natura, banca (Piraeus Bank n.red.) nu pierde nimic, iar noi am scos măcar banii pe care i-am investit. La Serena, toată investiţia am asumat-o ca pierdută, pentru a nu ne strica relaţia cu Bancpost“, adaugă şeful Resolute Lar Romania.
Dogaru, care conduce şi operaţiunile Grupo Lar în România, spune că spaniolii sunt dispuşi să facă noi investiţii şi că, în acest an, ar putea demara lucrările la un nou proiect, fie unul cu locuinţe ieftine, fie o clădire de birouri de mici dimensiuni. Chiar dacă Grupo Lar mai deţine 1,8 ha de teren în Cluj, Dogaru spune că nu va începe un proiect nou pe acest teren până când nu va mai avea unul finalizat în Bucureşti. Ibericii intenţionează să continue atât cu dezvoltarea, prin Grupo Lar, cât şi cu administrarea de active neperformante, prin Resolute Lar.
MINI INTERVIU
Ionuţ Dogaru: Cu locuinţe precum cele construite în 2007 nu mai faci profit azi
Capital: Cât de puternic a fost lovit Grupo Lar în Spania?
Ionuţ Dogaru: Când a venit criza s-au repliat bine, au vândut rapid majoritatea mallurilor din portofoliu, aveau multe parteneriate şi au ieşit din majoritatea. Au închis cam toate şantierele prin Spania, au ieşit complet din Ungaria şi s-au concentrat pe Polonia, România şi America Latină. Între timp, au răscumpărat centrele comerciale pe care le-au vândut şi au adăugat altele, iar în Germania au achiziţionat birouri şi locuinţe gata construite dedicate închirierii. Anul trecut au creat un REIT (Real Estate Investment Trust – n.red.) cu investitori anglo-saxoni şi americani şi au adunat 450 mil. euro pentru achiziţii în Spania.Tot aici, au cumpărat 1.000 de apartamente de la „Bad Bank“ pe care acum le revând cu profit.
Capital: Aceste fonduri se uită şi în regiunea noastră?
I.D.: Sunt sigur. Am avut nişte vizite. Faptul că i-au adus aici în vizită şi le-am arătat oraşul nu e lucru puţin.
Capital: Privind retrospectiv, cât a investit Grupo Lar în România?
I.D.: Între 15 şi 20 mil. euro, şi au înregistrat pierderi de milioane de euro. Grupo Lar avea planuri de investiţii imense. Eram dispuşi să investim, fără probleme, chiar şi 100 mil. euro într-un teren. Nu am reuşit să cumpărăm nimic cu 100 mil. euro şi mai bine că nu am făcut-o pentru că sufeream ca alţii.
Capital: Afirmaţi într-o declaraţie, în 2009, că este greu să faci profit din dezvoltări rezidenţiale. Sunteţi de aceeaşi părere?
I.D.: Acum cred că poţi avea profit din rezidenţial, cu condiţia să faci produse adecvate cererii, adică apartamente ieftine. Cu produse similare celor care se dezvoltau în 2007-2008 nu faci profit nici acum. Noi construiam atunci pentru clasa medie spre lux, produse care s-au dovedit a fi numai de lux. Acum ori faci de lux, ori faci de masă. La Natura, când o luaseră preţurile razna, aveam nişte marje de te speriai, dar s-a dovedit că totul era pe hârtie. Acum consider că o marjă de 15% ar aduce o afacere bună.
