Dacă programul Prima Casă nu ar fi existat, soldul total al creditelor bancare ar fi fost mai mic cu cel puțin 10 miliarde de lei, iar prețurile apartamentelor ar fi fost mai reduse. Banca Națională a României (BNR) s-a „supărat“ pe evoluția ascendentă a creditului în lei din ultimele 12 luni pe care a pus-o inclusiv pe seama programului Prima Casă. Însă, activele băncilor ar fi mult mai mici, în prezent, fără garanțiile guvernamentale. În orice caz, soldul total al creditelor include și împrumuturile neperformante care nu au fost scoase încă din bilanț. Din acest motiv, o scădere suplimentară de cel puțin zece miliarde de lei va avea loc în momentul în care creditele restante vor fi executate prin Tribunal sau vândute către companiile de recuperare. Pe de altă parte, guvernul consideră Prima Casă un succes, indiferent de ce comentarii se fac în piață sau în alte instituții, şi a decis să extindă programul. Principala noutate este că proprietarii de locuințe achiziționate sau construite prin Prima Casă vor putea, după ce vor închide creditul inițial, să cumpăre o nouă proprietate prin același program. Desigur, există o serie de condiții. În primul rând, locuința deja deținută va trebui înstrăinată până la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare a noii locuințe. De asemenea, creditul contractat inițial prin programul guvernamental trebuie să fie lichidat sau refinanțat prin acordarea celui de-al doilea împrumut. Condițiile de creditare rămân neschimbate, respectiv banca finanțatoare va garanta creditul în mod egal cu Fondul de Garantare, iar plafoanele rămân la 60.000 de euro pentru apartamentele mai vechi de 2008, de 70.000 de euro pentru cele după 2008 și de 75.000 de euro pentru construcția unei locuințe.

Reguli noi pentru creditare

O modificare apare totuși la plafoanele anuale de garantare, respectiv gestionarea în sistem revolving. Mai exact, sumele eliberate ca urmare a rambursării creditelor acordate în cadrul programului la scadență sau anticipat, precum și ca urmare a lichidării creditelor acordate inițial pentru a cumpăra sau a construi o locuință, vor reîntregi plafonul total al garanțiilor și vor putea fi utilizate de către finanțatori pentru acordarea de noi garanții.

De asemenea, a crescut perioada de executare a garanțiilor, ca și perioada în care beneficiarii vor putea achita ratele restante.

Plata garanției acordate se va realiza în cel mult 90 de zile de la formularea cererii de plată, și nu în maximum 90 de zile de restanță, ca până acum. Modalitatea prin care băncile finanțatoare vor putea renunța la cererile de plată a fost detaliată în proiectul de ordonanță aprobat de guvern, alături de posibilitatea repunerii beneficiarului în drepturile și obligațiile aferente contractelor de credit și garantare după ce plata garanției a fost efectuată. Retragerea cererii de plată a garanției se poate realiza până în penultima zi de efectuare a plății de către Ministerul Finanțelor Publice, beneficiarul putând recurge o singură dată la această facilitate. Ordonanța reglementează și situația de preluare/cedare a locuinței și a finanțării garantate, respectiv situația în care soția sau soțul preia sau cedează dreptul de proprietate dobândit prin intermediul Prima Casă, ca urmare a adoptării regimului matrimonial al separației de bunuri prin divorț. Ordinul nr. 1119/2015 care modifică și completează programul Prima Casă a fost publicat în Monitorul Oficial din 28 septembrie 2015 și a intrat în vigoare la 1 octombrie, termen de la care au fost înlocuite și formularele utilizate în prezent în activitatea de garantare a creditelor.

Populismul nu se oprește aici

Guvernul nu se oprește la Prima Casă atunci când vine vorba de amestec în activitatea de creditare bancară. Recent, a trimis un proiect de lege Parlamentului prin care intenționează convertirea în lei a creditelor în valută și garantarea acestora în proporție de 50%, exact ca în cazul Prima Casă. Condiția este ca doritorii să nu aibă întârzieri la plata ratelor creditului existent mai mari de 60 de zile. Proiectul permite convertirea împrumutului în valută în unul în lei cu un discount de 15%. Nu se precizează, însă, dacă reducerea de 15% va fi la soldul total al creditului sau la suma rămasă de plată. Probabil Comisia de Buget-Finanțe a Camerei Deputaților  va trebui să stabilească acest lucru.

Este clar că cei cărora li se adresează proiectul sunt cei cu credite în franci elvețieni, care au cele mai mari probleme în achitarea ratelor. Și chiar dacă băncile ar putea părea că ies în pierdere, dacă se pune în balanță posibilitatea pierderii aproape totale a debitului (prin vânzarea unui credit restant către o firmă de recuperare la sub 10% din valoare, spre exemplu) situația se schimbă, iar băncile ar avea de câștigat.

În orice caz, guvernul nu are motive să încheie programul Prima Casă sau să renunțe la implicarea în activitatea bancară, chiar dacă efectele nu sunt exclusiv pozitive.

În timp ce avantajele sunt parțial de partea populației care are acces mai ușor la finanțare, băncile sunt câștigătoare prin reducerea riscului aferent executării garanțiilor. La rândul lor, vânzătorii au parte de susținerea prețului la un anumit nivel. Garanțiile de 60.000 – 75.000 euro sunt reflectate direct de achizițiile din piața imobiliară din Capitală, unde ponderea covârşitoare în totalul tranzacţiilor o au locuințele cu prețuri cuprinse între 30.000 de euro și 80.000 de euro. Inclusiv construcțiile noi au căutat să se încadreze în aceste limite, de cele mai multe ori, prin micșorarea spațiului construit.

Dorința de a cumpăra locuințe care să le ofere acces la programul Prima Casă i-a împins pe cumpărători către zonele periferice unde s-au înregistrat cele mai multe dezvoltări în ultimii ani.
Andrei Marinescu, broker RE/MAX Properties