În perioada de „boom“ imobiliar, majoritatea investitorilor implicaţi în sectorul rezidenţial vindeau visul unui apartament în stil vestic, cu suprafeţe generoase care ajungeau la 100 mp sau chiar depăşeau această dimensiune. Încă de la primele semne de criză, planul ambiţios al acestora, de a schimba stilul de viaţă al românilor, a fost dat uitării. Proiectele lor grandioase au fost schimbate cu o mişcare de pix, în urma căreia garsonierele s-au transformat în apartamente cu două camere şi cele cu două camere au devenit unităţi cu trei camere. Proiectele născute în criză au ajuns să meargă cu suprafeţele chiar şi sub „cutiile de chibrituri“ ceauşiste. În mod normal, o suprafaţă redusă ar trebui să însemne şi preţuri mai mici de vânzare, dar nu întotdeauna aceasta este situaţia.

Capital a realizat un top zece cu cele mai mici apartamente cu două camere aflate la vânzare în proiecte imobiliare noi, cu cel puţin 60 de apartamente amplasate în Bucureşti şi împrejurimi. Cele zece oferte sunt rezultatul analizării a peste 150 de ansambluri rezidenţiale aflate la vânzare pe site-ul de anunţuri imobiliare.ro şi în baza de date a companiei de consultanţă Coldwell Banker Affiliates of Romania. Concluziile sunt cel puţin interesante. Jumătate din oferte prezintă apartamente mici la preţuri mici, iar cealaltă jumătate cuprinde apartamente mici la preţuri care depăşesc 1.000 de euro/mp util.

Cel mai scump apartament mic se găseşte în Vitan Residence 2, proiect dezvoltat de asocierea dintre investitorii americani Europa Capital şi RPF Development, în apropiere de staţia de metrou Mihai Bravu. Preţul unui apartament cu două camere, în suprafaţă de 49 mp utili – care include şi balconul, este de 69.500 de euro. Vitan Residence 2 este însă şi cel mai bine amplasat proiect dintre cele zece intrate în top.

Tendinţa de scădere a suprafeţelor construite este evidentă la nivelul întregii pieţe, iar justificarea dezvoltatorilor este simplă. Au construit apartamente care să se încadreze în tiparele trasate de programul „Prima Casă“, prin intermediul căruia au fost tranzacţionate majoritatea locuinţelor în ultimii şase ani.

Profilul cumpărătorului

În cadrul programului „Prima Casă“, în perioada 2009-2014, băncile au acordat credite pentru achiziţia a 47.000 de locuinţe amplasate în Bucureşti şi judeţul Ilfov, în valoare totală de circa 2,1 miliarde de euro, potrivit datelor comunicate revistei Capital de către Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM). Preţul mediu plătit de bucureşteni pentru aceste locuinţe este de 44.680 de euro. Preţul mediu pe metru pătrat de suprafaţă utilă în regiunea Bucureşti-Ilfov a fost în perioada 2009-2013 de 1.064 euro, potrivit calculelor Capital pe baza datelor FNGCIMM. De aici rezultă că locuinţa medie achiziţionată în această regiune prin programul „Prima Casă“ are o suprafaţă de circa 42 mp. Diferenţele de preţ între Bucureşti şi restul ţării sunt de circa 30%, iar Capitala şi judeţul Ilfov formează singura regiune care a consemnat o scădere constantă a preţului de vânzare în cei şase ani de funcţionare a programului guvernamental.

Din totalul de credite „Prima Casă“ acordate în Bucureşti şi Ilfov în ultimii şase ani, circa 25.000 de împrumuturi, adică 53%, au fost utilizate pentru cumpărarea de apartamente cu două camere. Pentru locuinţe noi, construite în Bucureşti şi Ilfov în anii 2009-2014, au fost acordate de la începutul programului „Prima Casă“ şi până astăzi circa 18.500 de credite, în valoare totală de circa 850 mil. euro, de unde rezultă un preţ mediu pe unitate de circa 45.950 euro. Dintre acestea, circa 58% au fost apartamente cu două camere. Aproximativ 70% dintre cei care au cumpărat apartamente în Bucureşti şi Ilfov prin „Prima Casă“ au vârste cuprinse între 26 şi 35 de ani.

Românii construiesc mai ieftin

Toate cele zece apartamente prezentate în topul Capital au fost construite după debutul crizei imobiliare, iar şapte dintre acestea fac parte din proiecte a căror dezvoltare a fost începută tot în această perioadă.

Doar proiectele Cosmopolis, Rose Garden şi Edenia Titan au fost demarate înainte de criză, dar în cazul lor, dezvoltatorii au redus din suprafeţe în etapele construite după 2008. În 2010, la recepţia primului bloc din Evocasa Optima, Asher Lax, la acea dată directorul de vânzări al Adama, dezvoltatorul ansamblului, făcea o declaraţie pe care puţini investitori şi-au asumat-o.

„Lumea vorbeşte că se construiesc tot apartamente comuniste, însă noi am făcut apartamente cu suprafeţe mai mici tocmai pentru ca lumea să le cumpere. Oamenii nu au bani să cumpere apartamente mai mari“, spunea acesta.

 Realitatea descrisă de el a stat la baza naşterii unei noi generaţii de dezvoltatori de locuinţe. Proiecte precum Militari Residence, Metropolitan Residence, Novum Residence sau New City Fundeni au înflorit în zonele periferice ale Capitalei ca ciupercile după ploaie. Investitorii din spatele lor sunt persoane fizice care au profitat de scăderea preţului la materialele de construcţie şi au pus pe piaţă apartamente a căror cost de vânzare se învârte în jurul a 760 de euro/mp. Preţul avansat de ei este cu circa 25% sub cel practicat de dezvoltatorii cu acţionariat străin în cazul unor proiecte precum Cosmopolis, Rose Garden, Edenia sau Vitan Residence 2.

Noul „boom“

Experţii în evaluare încadrează apartamentele cu două camere cu suprafeţe utile cuprinse între 36 mp şi 50 mp la categoria de confort II, în care se înscriu opt din cele zece oferte prezentate în topul Capital. Acest tip de locuinţe începe să devină o regulă pe piaţă, iar excepţiile aduc cu ele un preţ care depăşeşte cu cel puţin 30% media stabilită de locuinţele achiziţionate prin „Prima Casă“ în ultimii ani.

Numărul şantierelor noi deschise în acest an este comparabil cu cel de dinaintea „boom-ului“ imobiliar, iar pe majoritatea dintre acestea se construiesc apartamente din această categorie. Numai în trimestrul al treilea al acestui an s-au finalizat 2.205 locuinţe în Bucureşti şi judeţul Ilfov, cu 84% peste volumul pus pe piaţă în acelaşi trimestru din 2013, potrivit datelor publicate de Institutul Naţional de Statistică (INS). Primele nouă luni din an au fost cele mai fructuoase din ultimii zece ani în ceea ce priveşte livrarea de locuinţe în această regiune.

Dezvoltatorii au finalizat în această perioadă 5.657 de locuinţe în Bucureşti-Ilfov, cu 64% mai multe decât în intervalul similar al anului anterior. În primele zece luni ale acestui an s-au înregistrat, la nivel naţional, circa 700.000 de tranzacţii imobiliare, dintre care cele mai multe în Bucureşti, un număr de 54.641 de tranzacţii, şi în judeţul Ilfov, 42.103 de operaţiuni, potrivit Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Aceste rezultate sunt o dovadă a revenirii apetitului investitorilor pentru sectorul rezidenţial, cel mai afectat de criza imobiliară. În perioada următoare este cu atât mai interesant de urmărit evoluţia suprafeţelor la noile apartamente, cu cât, din dorinţa de a menţine preţul la un nivel accesibil prin programul „Prima Casă“ şi de a-şi păstra marjele actuale de profit, este posibil ca dezvoltatorii să mai regleze din nou suprafeţele locuibile, de la calitate nemaiputându-se face mare rabat.

5.657 de locuinţe au fost finalizate în Bucureşti şi Ilfov în primele nouă luni ale acestui an, cu 64% mai multe decât în 2013

18.500 de locuinţe noi au fost tranzacţionate prin programul „Prima Casă“ din 2009 şi până acum, dintre care 58% sunt apartamente cu două camere