Creditele imobiliare sunt o parte semnificativă a pieței de profil, fiind zona care asigură cea mai mare parte a banilor necesari construcției sau achiziționării unei locuințe. Datele puse la dispoziție de notari și de brokeri indică faptul că achiziționarea unui apartament, spre exemplu, prin credit sau nu, generează la rândul lui între două și patru tranzacții de cumpărare/vânzare.

De aceea suma de la care se pleacă este foarte importantă. Câteva zeci de mii de euro sunt suficiente pentru o familie sau un cuplu de tineri să cumpere un apartament de două camere, după care vânzătorul pune o diferență și achiziționează un apartament de trei camere, iar cei care dau locuința mare poate vor cumpăra două apartamente mai mici. De regulă, fiecare cumpărător va pune o diferență pentru a obține locuința dorită, dar determinantă rămâne suma inițială. Pusă la dispoziție de cele mai multe ori de către bancă, pentru că economisirea unei sume de 40.000 – 50.000 de euro nu este la îndemâna oricui.

Acesta este rolul băncii comerciale, de a finanța nevoile imediate ale clienților și de a facilita aceste tranzacții care susțin și piața construcțiilor.

Trend descendent

Aici apare și importanța dobânzilor aferente creditelor imobiliare. Cu cât costul împrumuturilor este mai mare, cu atât mai puține finanțări sunt cerute de piață. Lăsăm deoparte creditele bancare contractate de investitori pentru construcția unor ansambluri de locuințe, credite care se ridică la milioane de euro și care au generat și o mare parte a neperformantelor. Un proiect nou de locuințe are suces dacă își găsește cumpărători, ori și aceștia au nevoie de finanțare bancară.

În 2010, la un an de la startul crizei financiare și spargerea bulei imobiliare, dobânda anuală efectivă (DAE)medie pentru creditele noi în lei era calculată de Banca Națională a României la 10,8%. Dobânda pare destul de mică pentru acea perioadă, iar explicația este că oricum băncile nu mai dădeau credite și nici populația nu cerea. Chiar și în condițiile înghețării pieței, dobânda medie era cu mult peste cea echivalentă în euro, care se ridica la 6,15%. Un plus de 4,5 puncte procentuale înseamnă foarte mult pentru un împrumut pe 20 sau 30 de ani, diferența aceasta fiind  cea care a convins mulți clienți să accepte riscurile valutare pentru a avea rate lunare mai mici.

Desigur, dobânda varia de la o bancă la alta, dar luăm ca punct de calcul DAE medie calculată de BNR în luna decembrie a fiecărui an deoarece reflectă destul de bine situația din piață. În 2011, dobânda coborâse la 9,02%, adică o reducere de aproape 1,8 puncte procentuale, cea mai abruptă din ultimii șase ani. Anul următor, în 2012, costul mediu al împrumuturilor a coborât până la 8,78%, foarte puțin, dar s-a micșorat semnificativ în 2013, când a ajuns la 6,11%, o reducere de peste 1,6 puncte procentuale. Anul trecut a continuat trendul descendent, cu o DAE medie de 5,22% în iulie, o revenire la 5,5% în octombrie și a închis anul la 5,03%.

Astfel s-a ajuns ca anul acesta să avem o dobândă medie mai mică de cinci procente, apropiată sau chiar mai mică decât cea practicată la creditele Prima Casă. Împrumuturile garantate de stat au menținut în viață acest produs în perioada 2011 – 2014, fiind preferate de bănci pentru că acoperea suplimentar garanția și de către clienți pentru dobânzile mai mici. Fără Prima Casă ar fi fost mai puțini clienți pentru locuințe, iar prețurile imobiliarelor ar fi scăzut și mai mult.

În prezent, DAE pentru Prima Casă oferit de Banca Transilvania se ridică la 3,9%, fiind cel mai redus din piață, conform Conso.ro. Adică o rată de 493 de lei lunar pentru un împrumut de 100.000 de lei și perioadă de rambursare de 25 de ani. De altfel, majoritatea DAE pentru Prima Casă sunt sub 5% pe an, diferența la rata lunară fiind de 50 de lei pentru oferta UniCredit Țiriac Bank (538 lei lunar).

Euro mai scump decât leul

Împrumuturile imobiliare pentru aceeași sumă dar fără a trece prin Prima Casă (care înseamnă o durată mai mare de verificare a dosarului și implică și o aprobare din partea Fondului de Garantare) au dobânzi care pornesc de la 4,19% și ajung la 5,43%. DAE medie calculată de BNR pentru iulie, ultimele date disponibile, era de 4,13%, ceea ce arată că trendul este de stagnare, cu tendința unei ușoare creșteri. Din fericire, așteptările nu sunt de creștere consistentă a dobânzilor, iar ratele sunt în lei, ceea ce elimină riscul valutar.

Rata lunară pentru un împrumut de 100.000 lei tot pe 25 de ani este de 500 lei la Veneto Banca, de 525 lei la Alpha Bank și Banca Transilvania, de 550 lei la CEC, 565 lei la BCR. De altfel, rata lunară variază între 500 și 570 lei la aproape toate băncile care au acest produs în ofertă. Practic, vorbim de valori rezonabile ale creditelor în prezent, care permit îndatorarea pentru pe termen lung pentru un activ fiind totuși acoperit de riscuri de depreciere sau de volatilitate.

Diferența este mare față de creditele în euro, pe care multe bănci le-au și eliminat pentru împrumuturile de nevoie personale. Dacă în 2010 DAE medie era de 6,15%, la jumătatea anului au coborât doar până la 4,85%, adică sunt mai mari decât cele la leu. Iar riscurile asociate nu vin doar din cursul de schimb euro/leu, ci și din politica monetară a zonei euro, unde Banca Centrală Europeană oferă dobânzi minime în prezent, dar dacă economia își va reveni vor crește automat și costul banilor.

Se tot zvonește în media că piața imobiliară își revină, implicit și prețurile apartamentelor vor începe să urce semnificativ. Numai că zvonurile nu se adeveresc încă, numărul tranzacțiilor fiind aproximativ egal cu cel de anul trecut. A crescut numărul interogărilor, adică interesul pentru credite imobiliare, dar nu se concretizează încă în împrumuturi. De altfel, pentru clienți sunt de preferat prețurile mai mici, care vin cu rate lunare suportabile.