Debitorii cu venituri mici raportat la rata lunară (grad de îndatorare de 40-50%) și locuri de muncă în industrii pro-ciclice care au contractat un credit prin Prima Casă sunt vulnerabili în prezent.
Programul Prima Casă a căpătat o dimensiune sistemică și a devenit, dintr-un program guvernamental destinat ajutorării persoanelor cu venituri reduse să achiziționeze o locuință, un risc la adresa sistemului bancar autohton. Stocul de împrumuturi acordate prin Prima Casă a ajuns la 31,9 miliarde lei, adică 26% din totalul creditelor acordate populației în martie 2018, iar în fluxul de credit ipotecar a reprezentat 64% în 2016 și 58% anul trecut, conform Raportului anual al Comitetului Național pentru Supravegherea Macroprudențială (CNSM).
„Programul Prima Casă a reprezentat principalul pilon de sprijin al pieței imobiliare după prăbușirea dramatică cauzată de criza financiară“, explică Iancu Guda, președinte al Asociația Analiștilor Financiar-Bancari din România și lector la Institutul Bancar Român. „Astfel, în perioada 2009 – 2017 au fost intermediate aproximativ 200.000 de tranzacții prin acest program, cu o valoare totală de circa 34 miliarde lei, în condițiile în care stocul creditelor ipotecare acordate populației a crescut de la 24 miliarde lei la finalul lui 2009 până la 66 miliarde lei la sfârșitul lui 2017, ajungând deja la 69 miliarde lei la finalul lunii mai 2018“, spune Iancu Guda, care mai arată că „aproximativ 80% (adică 34 miliarde lei din 42 miliarde lei) dintre creditele ipotecare acordate în perioada 2009 – 2017 au fost contractate prin programul Prima Casă“.
Pe parcursul celor nouă ani, programul guvernamental s-a îndepărtat de obiectivul declarat, cel de a oferi dobânzi mici familiilor cu venit scăzut, iar în ultimii ani persoane cu venituri mari, capabile să plătească un avans mai mare decât cel minim impus au contractat credite speculative pentru a beneficia de condiții de finanțare reduse.
Riscul sistemic derivă din valoarea garanțiilor acordate în prezent. „Dacă o treime dintre aceste credite intră în restanță, contravaloarea garanțiilor executate este inclusă în deficitul fiscal, ceea ce duce la creșterea acestuia cu până la 10 miliarde lei și devine foarte greu de finanțat pentru statul român“, arată Iancu Guda. În același timp si costul de finanțare al statului român a crescut în ultima perioadă, explică Iancu Guda, dând ca exemplu dobânda medie pentru obligațiunile de stat cu maturitate de un an care a urcat până la 2,97% în iunie, de la o medie de 0,67% în urmă cu un an.
Deficit de ofertă, exces de cerere
În raportul CNSM apare un risc sistemic și ca urmare a valorii creditului raportată la valoarea imobilului (LTV – loan to value), de până la 95%, ceea ce poate genera vulnerabilități în eventualitatea unor ajustări viitoare. Mai mult decât atât, programul a căpătat un caracter prociclic în ultimii ani, stimulând creditarea într-un segment care are acum o dinamică importantă.
Suprastimularea cererii de locuințe prin Prima Casă reprezintă un risc prin faptul că duce la prețuri mai mari pentru imobile și crește expunerea statului față de sectorul bancar. „Programul a susținut alimentarea unei bule imobiliare în condițiile în care consider că prețul mediu pe metru pătrat este supraevaluat cu 20%-25% pentru locuințele vechi (cu peste 30 de ani de la momentul construcției) și cu aproape 30%-35% pentru locuințele rezidențiale construite în prezent“, spune Guda.
Pe de o parte există un deficit de ofertă, cu doar 23.000 de locuințe livrate în prima jumătate a anului, cu 5% mai puțin decât în aceeași perioadă a anului anterior, iar pe de altă parte există un exces de cerere, cu venituri în urcare pentru populație și dobânzi încă mici pentru credite. „Astfel, prețul mediu pentru un apartament a crescut în marile orașe cu aproape 30% în ultimii trei ani și cred că suntem într-o bulă imobiliară care nu mai poate continua mai mult de 1-2 ani“, arată președintele AAFBR.
Avem, în prezent, și problema supra-îndatorării debitorilor după ce acest nivel a crescut considerabil, o treime dintre cei care au contractat un credit în ultimul an având un grad de îndatorare de peste 55%, conform raportului CNSM. Și îndatorarea totală a populației a fost în creștere anul trecut, avansând cu 8,1% pe fondul majorării creditării bancare cu 7,5%. Numărul de credite acordate în 2017 a fost mai mic decât cele din 2016, dar valoarea mediană a unui împrumut, indiferent de destinația acestuia, s-a majorat cu 12%, dintre care cea a unui credit de consum a urcat cu 15%.
Vulnerabilitatea debitorilor Prima Casă
„Debitorii cu venituri mici raportat la rata lunară (grad de îndatorare de 40%-50%) și locuri de muncă în industrii pro-ciclice (care evoluează în linie cu economia națională, cum ar fi industria auto, construcții, comerțul cu amănuntul sau ridicata), care au contractat un credit prin Prima Casă sunt vulnerabili în prezent“, arată Guda.
„Dobânda medie cu care aceștia au finanțat achiziția unei locuințe prin Prima Casă este ROBOR la 3 luni plus o marjă de 2%-2,5%. Astfel, nivelul DAE (care include ROBOR plus marjă plus comisioane) s-a situat pe parcursul anului trecut în intervalul 3,5-4%, în condițiile în care media ROBOR la 3 luni a fost de 1,15% (cu un nivel de 0,88% în prima săptămână din iulie). În contextul creșterii presiunilor inflaționiste, nivelul mediu al ROBOR în primul semestru din acest an a fost de 2,33%, dublu față de media anului trecut, și a ajuns la 3,34% în prima săptămână din iulie. În cazul temperării presiunilor inflaționiste și a normalizării acestuia la 3,5%-4% până la finalul anului curent, ROBOR la 3 luni ar trebui să se stabilizeze în vecinătatea acestui interval, ceea ce ar trebui să ducă la un nivel mediu al DAE pentru 2018 aferent Prima Casă în intervalul 6%-6,5%. Aceasta înseamnă aproape o dublare a dobânzilor plătite la rambursarea creditelor Prima Casă, ceea ce poate înseamna o creștere a ratei lunare de 40-60% în funcție de anul contractării creditului, deoarece aceasta influențează mixul de principal-dobândă inclus în omentul de față în rata lunară“, explică președintele AAFBR.
În prezent, există un decalaj pronunțat în cadrul debitorilor la credite ipotecare între cei cu venituri sub cel mediu pe economie, care au un grad de îndatorare de 57%, și cei cu venituri peste medie, al căror nivel de îndatorare este de 26%, conform raportului CNSM, care arată și că o majorare cu două puncte procentuale a dobânzii duce la o creștere cu șase puncte procentuale a gradului de îndatorare. Pentru cei cu credite de consum majorarea gradului de îndatorare este mai redusă, de doar un punct procentual. De asemenea, o scădere cu 6% a salariilor ar duce la majorare cu două puncte procentuale a gradului de îndatorare pentru cei cu credite ipotecare și cu 1,5 puncte procentuale pentru cei cu credite de consum.
Se vor ieftini locuințele?
„Derularea modelelor de estimare a probabilităţii de nerambursare a populaţiei relevă faptul că unul dintre principalii factori explicativi este gradul de îndatorare a debitorilor. O creştere cu 10 puncte procentuale a DSTI (gradul de îndatorare) conduce la o majorare a probabilităţii de nerambursare cu 6% în cazul creditului ipotecar şi cu 3% în cazul celui de consum. Mai mult, pe baza evoluţiilor istorice, un nivel ridicat al DSTI tinde să fie asociat cu volume mai mari de neperformanţă. Rata NPL aferentă portofoliului de credite cu DSTI peste 60% este de 10%, de două ori mai mare faţă de valoarea aferentă întregului portofoliu de expuneri acordate populaţiei“, explică autorii raportului CNSM.
În aceste condiții este evident că intenția Băncii Naționale a României (BNR) de a reduce gradul de îndatorare prin impunerea unor limite este pozitivă din perspectiva riscurilor asociate Prima Casă și a creditelor în general. „Cred că programul Prima Casă ar trebui redus și, gradual, eliminat, deoarece distorsionează prețurile din piața imobiliară.
Altervativ, programul ar putea fi modificat prin plafonarea veniturilor celor care contractează acest credit, astfel încât doar familiile cu venituri reduse să poată beneficia de această facilitate“, spune Iancu Guda.
”În contextul eliminări graduale a programului Prima Casă, a creșterii dobânzilor, a deprecierii monedei naționale și a limitării gradului de îndatorare a populației pentru creditele contractate, cred într-un scenariu de scădere a prețurilor imobiliare cu 20-25% în următorii doi ani“, concluzionează președintele AAFBR.
