Alexandru Bercea, Simon Maurer, Daniela Kasper şi Chimu Căpuşan au construit şi vândut până acum peste 6.300 de locuinţe, majoritatea în ultimii ani de criză. Cei patru dezvoltatori imobiliari au investit în portofoliul de unităţi locative finalizate peste 300 mil. euro, iar acum au în construcţie alte 14 proiecte rezidenţiale. În realizarea topului, Capital a luat în considerare exclusiv dezvoltatorii imobiliari care nu au activitate în Bucureşti şi care au proiecte în curs de execuție.  Dintre oraşele în care aceşti investitori au ales să-şi construiască proiectele, Aradul oferă cele mai accesibile apartamente, ca raport dintre preţul mediu pe metru pătrat şi salariul mediu lunar al populaţiei, potrivit unei analize Capital. Pentru a-şi achiziţiona un apartament cu o suprafaţă de 50 mp, al cărui preţ de tranzacţionare este de 29.350 euro, arădenii trebuie să accepte un grad de îndatorare de 28,7% la un împrumut prin „Prima Casă“. Pe locul secund se situează Timişoara, unde preţul unui apartament de 50 mp este de 43.100 euro şi pentru achiziţionarea căruia o familie de timişoreni trebuie să renunţe lunar la 36,7% din venituri în favoarea băncii, timp de 30 de ani.

În Braşov, situaţia este similară. Preţul unui apartament de 50 mp este de circa 40.150 euro, iar gradul de îndatorare, rezultat în urma accesării unui credit prin programul „Prima Casă“, este de 36,8%. 

Cluj-Napoca are printre cele mai scumpe apartamente din ţară, excluzând Bucureştiul. Aici, un apartament de 50 mp costă aproximativ 47.700 euro, preţ la care clujenii care vor să îl cumpere prin credit trebuie să accepte un grad de îndatorare de 37,7%. Oradea este oraşul cel mai slab cotat din ţară şi asta pentru că există o discrepanţă uriaşă între veniturile declarate ale orădenilor şi preţul de tranzacţionare al apartamentelor. De exemplu, preţul mediu pe metru pătrat în Oradea este cu 14% mai mic decât în Cluj-Napoca, în timp ce venitul mediu este mai mic cu 32% faţă de cel din Cluj. În acest context, gradul de îndatorare pe care orădenii trebuie să îl accepte pentru a cumpăra un apartament al cărui preţ mediu este de 41.100 euro este de 54%. Cu excepţia lui Alexandru Bercea, a cărui ambiţie este să cucerească cât mai multe oraşe din ţară şi din străinătate, ceilalţi trei investitori îşi concentrează atenţia doar pe oraşele în care au deja un istoric.

Cu apartamentele arădene pe Coasta de Azur

Alber Holding, grupul sub umbrela căruia arădeanul Alexandru Bercea şi-a adunat cele mai importante companii din domeniul imobiliar – printre care Imotrust şi Arad Real Estate Development (ARED), are în diferite etape de construcţie 168 de apartamente şi 91 de case în Arad, sediul central al grupului, 252 de apartamente în Oradea, 100 de apartamente la Cluj, 52 de unităţi locative la Braşov şi 29 de case în Timişoara. Planurile grupului prevăd finalizarea a 500 de locuinţe în acest an şi a încă 600 de unităţi anul viitor.

„Asemeni tuturor investitorilor, am fost loviţi foarte puternic de criză la sfârşitul anului 2008 – începutul anului 2009, cu credite semnificative în derulare. La începutul acestei perioade dificile, ne-am stabilit o strategie de lucru importantă, orientată pe două direcţii principale. În primul rând, am decis că e mai util să construim decât să aşteptăm, indiferent de profitul pe termen scurt. A doua direcţie pe care ne-am concentrat eforturile în acea perioadă a fost de a ne achita la timp dobânzile aferente creditelor în sold“, a declarat Giulia Neamţu, analist marketing-vânzări în cadrul Alber Holding. Pentru obţinerea finanţărilor necesare construirii proiectelor aflate în lucru, contribuţia de cash a grupului are o pondere de 20%-30% în valoarea împrumuturilor. În acest an, Alber Holding estimează că va ajunge la 3.500 de unităţi locative dezvoltate de-a lungul timpului, care au presupus investiţii de 150 mil. euro. Companiile din cadrul holdingului mai au la dispoziţie terenuri pe care se pot ridica 500 de case şi 278 de apartamente în Arad, 100 de case şi 400 de apartamente în Timişoara, 250 de locuinţe în Braşov, 200 de apartamente în Orade şi 250 de case în Cluj.

Giulia Neamţu spune că grupul este în discuţii avansate pentru demararea unor noi proiecte în Sibiu şi Bucureşti, două oraşe care nu se află pe harta dezvoltatorului arădean, însă marea ambiţie a lui Alexandru Bercea este aceea de a-şi extinde afacerile cu locuinţe în vestul Europei. Investitorul caută terenuri în Budapesta, Viena şi pe Coasta de Azur, decizia privind demararea unor proiecte rezidenţiale în străinătate urmând a fi luată pe parcursul anului viitor.

55 mil. euro este valoarea estimată a averii lui Alexandru Bercea, care ocupă poziţia 90 în ultima ediţie a Top 300 Capital

În stil nemţesc

Simon Andreas Maurer este cetăţean german, născut în comuna sibiană Laslea. El a plecat din ţară încă din copilărie şi s-a întors, în 2004, cu un capital de 3 mil. euro, o parte din propriile economii şi o parte atras de la investitori germani interesaţi să îşi plaseze banii în imobiliare româneşti. A construit un proiect mic cu 29 de apartamente în Cluj şi unul de 365 de apartamente în Braşov. Criza imobiliară l-a prins cu un teren de 9,5 ha în nordul Braşovului, o datorie de 1,8 mil. euro la bancă şi 860.000 de euro aport propriu, bani la care se gândea că îi va pierde în orice moment. În plus, partenera sa, Daniela Kasper, cu care lucrase la proiectul din Braşov, a decis să iasă din afacere. După mai multe încercări eşuate de vânzare a terenului pe care îl mai avea, în octombrie 2008 s-a decis să înceapă dezvoltarea unui proiect rezidenţial gigant adaptat noilor condiţii de piaţă. De atunci, a construit 14 blocuri cu 1.300 de apartamente în proiectul Avantgarden 3 din Braşov, fără a apela la niciun credit bancar. Amploarea proiectului a determinat autorităţile locale din Braşov să includă Avantgarden pe lista cartierelor braşovene. Faptul că a vândut până acum 99% din apartamentele construite, l-a motivat pe Maurer să extindă proiectul din Braşov şi a mai cumpărat două loturi care mărginesc terenul iniţial la sud şi la nord.

În acest an, Maurer vrea să finalizeze ultimele patru blocuri, cu 364 de apartamente, din prima etapă de dezvoltare a Avantgarden 3 şi să continue cu încă două etape ce se vor întinde până în 2020. Faza a doua va fi dezvoltată pe un teren de 5 hectare şi prevede 1.200 de locuinţe (19 blocuri), estimată a se încheia în 2017, iar etapa a treia ar trebui construită pe un teren de 3,4 ha şi va adăuga portofoliului lui Maurer încă 700 de locuinţe (10 blocuri). În iulie anul trecut, Simon Maurer a demarat un proiect de proporţii similare la Sibiu, pe un teren de 10 ha amplasat lângă parcul de retail Sibiu Shopping City. La finalul lunii august, dezvoltatorul se aşteaptă să predea cumpărătorilor primul bloc cu 90 de apartamente şi, în acelaşi timp, lucrează la compartimentarea demisolului pentru al doilea bloc, ce trebuie finalizat în iulie 2015. Întregul complex rezidenţial din Sibiu vizează construcţia a 1.800 de locuinţe, susţinută integral din banii antreprenorului. „Valoarea investiţiei în prima fază a Avantgarden 3, executată pe parcursul a cinci ani, este de peste 45 mil. euro. Valoarea totală a investiţiei pentru următoarele două etape din acest proiect, estimată la costurile actuale ale materialelor de construcţie, se ridică la peste 48 mil. euro. Pentru Sibiu, investiţia se ridică la 40-45 mil. euro. La Sibiu, am vândut peste 110 apartamente în aproximativ 11 luni, în condiţiile în care primul bloc va fi predat abia la finalul verii“, spune Simon Maurer.

90 mil. euro mai trebuie să investească Simon Maurer în cele două proiecte pe care le are în dezvoltare

Doamna din imobiliare

Daniela-Cristina Kasper, cetăţean german, născută în Braşov, este o surpriză plăcută pe o piaţă dominată de figuri masculine. Ea şi-a început afacerile imobiliare în parteneriat cu Simon Maurer, alături de care a realizat proiectul Avantgarden 1 din Braşov şi a început Avantgarden 2. În februarie 2011, când Kasper a decis să meargă pe cont propriu, ea a preluat administrarea Avantgarden 2, iar Simon Maurer a început dezvoltarea Avantgarden 3.  A reuşit să finalizeze şi să vândă integral cele opt blocuri cu 450 de apartamente din Avantgarden 2 şi a început, la sfârşitul anului trecut, construcţia unui nou ansamblu rezidenţial vizavi de mallul Coresi, dezvoltat de Immochan, divizia imobiliară a grupului francez Auchan. Primul bloc cu 50 de apartamente din Avantgarden Tractorul a fost finalizat la începutul lunii iulie şi a fost vândut integral, iar acum Kasper lucrează la următoarele două blocuri care trebuie date în folosinţă în decembrie 2014, respectiv iulie 2015 şi din care au fost deja vândute 65 de apartamente. Până în 2018, antreprenoarea şi-a propus să construiască pe terenul de circa 4 ha nouă blocuri cu cinci etaje, plus penthouse, care vor pune pe piaţă circa 500 de unităţi locative, o investiţie de 15 mil. euro.  „După criza imobiliară, băncile au refuzat finanţarea proiectelor imobiliare. În acest context, am găsit variante de finanţare combinate, constând, în mare parte, din resurse proprii şi o parte din resursele clienţilor cu potenţial financiar, care s-au materializat într-un preţ de achiziţie foarte avantajos. Acest segment de clienţi este totuşi redus pe piaţă, deoarece majoritatea clienţilor achiziţionează prin credite bancare, prin programul «Prima Casă». Ceea ce înseamnă plata imobilului după finalizare“, menţionează Daniela Kasper. Spiritul antreprenorial de care a dat dovadă a atras atenţia vecinilor de la Immochan, care au abordat-o pe Kasper cu propunerea de a le construi cele 2.000 de apartamente programate pe 36 ha din fosta platformă industrială Tractorul.

Immochan a investit, până acum, 35 mil. euro în dezvoltarea primei componente a proiectului Coresi din Braşov, care presupune construcţia unui mall cu 130 de magazine ancorate de cel mai mare hipermarket Auchan din ţară. Mallul, care va fi inaugurat în primăvara anului viitor, este construit în proporţie de 60%. Reprezentanţii Immochan au anunţat că vor să demareze lucrările la partea rezidenţială din aprilie 2015. „Construcţia mallului Coresi reprezintă o prioritate absolută pentru reprezentanţii Immochan. În acest timp, discuţiile începute, precum şi negocierile purtate au timp să atingă un grad de maturitate optim“, adaugă Kasper. Ea mai spune că analizează ambele oferte puse pe masă de Immochan, una în care francezii participă cu terenul ca partener în dezvoltare şi alta în care Immochan vinde parcele de teren dezvoltatorului braşovean.

15 mil. euro este volumul de investiţii necesar finalizării celor nouă blocuri din Avantgarden Tractorul

A rezistat italienilor

La începutul carierei sale de antreprenor, Chimu Căpuşan, considerat astăzi unul dintre cei mai mari dezvoltatori de locuinţe din Cluj-Napoca, şi-a încercat norocul în Germania, luând în antrepriză sau subantrepriză o serie de lucrări de construcţii, însă această experienţă nu i-a adus câştigurile aşteptate. Revenit în ţară, omul de afaceri a început să construiască două ansambluri rezidenţiale, cu circa 200 de apartamente, ambele finalizate în 2006. Cum piaţa imobiliară începuse să o ia puternic în sus şi câştigurile erau tot mai consistente, în 2008, Căpuşan a încheiat un parteneriat cu firma italiană Mao Imobiliare pentru a intra într-o ligă superioară. Pe două loturi de câte trei hectare fiecare, cei doi investitori intenţionau să construiască 1.200 de apartamente, câte 600 pe fiecare lot. Firma de construcţii a lui Căpuşan, CH Transbeton Construcţii, urma să asigure antrepriza întregului proiect Bonjour, amplasat în cartierul clujean Bună Ziua. Compania finalizase două blocuri pentru partenerul italian şi cu al treilea ajunsese la etajul doi, când Mao Imobiliare a rămas fără finanţare. Ulterior, italienii au intrat în insolvenţă şi proiectul a fost separat în două. Pe cele trei hectare rămase lui Căpuşan au fost construite în ultimii cinci ani şase blocuri cu 390 de apartamente, din care au fost vândute circa 330 de unităţi. Investitorul a demarat şi construcţia celui de-al şaptelea imobil din Bonjour, care va avea 57 de apartamente şi şase spaţii comerciale şi care va fi terminat în primăvara lui 2015. Cel mai probabil tot anul viitor va fi construit şi ultimul imobil din cele opt pe care le are prevăzut proiectul. Între timp, CH Transbeton a finalizat construcţia primului bloc cu 50 de apartamente, dintr-un total de şapte imobile programate în proiectul Junior Residence din cartierul clujean Mărăşti, o nouă investiţie a lui Chimu Căpuşan. Pe un teren de 2 ha, omul de afaceri vrea să dezvolte un nou ansamblu cu 400 de apartamente. După ce a vândut integral aparta­mentele din primul imobil, antreprenorul a demarat lucrările la al doilea bloc, care trebuie finalizate în a doua jumătate a lunii septembrie. „Primele patru imobile din ansamblul Bonjour Residence au fost construite prin contractarea de credite ipotecare de investiţii, care au fost restituite integral, iar în momentul de faţă, ambele ansambluri pe care le avem în dezvoltare sunt construite din surse proprii“, au declarat reprezentanţii grupului controlat de Căpuşan.

107 apartamente are în construcţie antreprenorul Chimu Căpuşan în două ansambluri distincte din Cluj-Napoca