Valoarea reală la care se închie tranzacţiile imobiliare în ţară a rămas, ani de zile, o nebuloasă, deşi informaţiile sunt, teoretic, disponibile în multe locuri şi ar putea fi comunicate de instituţii ale statului. Când se încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru un imobil, preţul tranzacţiei este aflat atât de notar (care îndeplineşte un serviciu public), cât şi de autorităţile locale şi de Fisc. Realizarea unui index al preţurilor reale de piaţă, bazat pe astfel de informaţii, nu s-a făcut însă până acum, deoarece deţinătorii datelor respective nu s-au putut pune de acord.

În lipsa unor statistici reale şi bazându-se mai mult pe preţurile din anunţuri cerute de vânzători, evaluarea imobilelor a rămas marcată de deficienţe care au produs distorsiuni în piaţă. Pentru sistemul bancar, problema a devenit acută în ultimii ani: criza a coborât preţurile imobilelor, devalorizând, în consecinţă, valoarea garanţiilor acceptate pentru creditele acordate. La început, bancherii nu s-au grăbit cu reevaluarea drastică a garanţiilor, aşteptând o revenire a pieţei, care nu s-a mai produs niciodată, şi încercând să evite constituirea de provizioane suplimentare. Explozia creditelor neperformante a scos însă la suprafaţă dimensiunea problemei ascunse, în condiţiile în care la executările silite nu s-au reuşit decât recuperări precare. „Pe ipotecar, recuperarea e cam 35%-36%. Problema e că există diferenţe foarte mari între valoarea colateralului şi ceea ce recuperează băncile. Rapoartele de evaluare sunt departe de valoarea de piaţă“, a declarat directorul Direcţiei Supraveghere din BNR, Nicolae Cinteză. Potrivit afirmaţiilor sale, în urma unor verificări făcute în toamna anului trecut la bănci, auditorii au găsit chiar evaluări „care depăşeau orice limită a bunului-simţ”. Au urmat plângeri penale împotriva câtorva evaluatori, iar BNR a cerut radierea lor din registrul Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR).

Informaţii de la Fisc

Discrepanţele dintre valoarea reală a garanţiilor şi cea din rapoartele de evaluare a fost observată şi de ANEVAR, care a solicitat o întâlnire cu BNR, a mai spus Cinteză, anunţând că standardele de evaluare urmează să fie înăsprite. ANEVAR a demarat, la Cluj, un proiect-pilot prin care încearcă să afle şi să valorifice informaţiile despre preţul real al tranzacţiilor, deţinute de autorităţile fiscale. „Există la autorităţile locale informaţii de piaţă despre preţul tranzacţiilor din ultimii ani, care au rămas neexploatate până acum. Am discutat la Cluj cu direcţia de impozite şi taxe posibilităţi de folosire a lor. Proiectul e în stadiu incipient, pentru că autorităţile nu aveau inclus în softuri şi un câmp al preţului, dar în următoarea perioadă, pentru că s-a închis anul 2013, va exista o bază pe care se va face analiza“, a declarat, pentru Capital, Adrian Vascu, preşedintele ANEVAR.

Creditele cu garanţii ipotecare domină portofoliile băncilor (circa 67% din total credite pentru firme şi populaţie), ajungând aproape de 150 miliarde de lei. În special împrumuturile pentru companii au un astfel de colateral (72% din portofoliul corporatist al băncilor), dar şi pentru populaţie ponderea e importantă (circa 60%). Potrivit Sondajului privind creditarea companiilor nefinanciare şi a populaţiei, realizat în vara anului trecut, „corecţia preţurilor locuinţelor din ultima perioadă a condus la diminuarea gradului de acoperire cu colateral a creditelor imobiliare“. Indicatorul loan to value (LTV) s-a deteriorat, în cazul clienţilor persoane fizice de la 78%, în decembrie 2011, la 85% în iunie 2013. În cazul creditării companiilor, valoarea LTV s-a deteriorat şi mai mult, de la 79% la 90%.

Recuperare precară

După ce a cules informaţii de la bănci privind tehnicile de gestionare a portofoliului de credite, BNR a constatat că împrumuturile acordate în perioada în care standardele de creditare au fost relativ laxe în ce priveşte cerinţele legate de LTV (în special în anii 2007-2008) înregistrează cea mai mare rată de neperformanţă (15%, faţă de 9,1% la nivel agregat la jumătatea anului trecut), contribuind cu 75% la volumul total al creditelor neperformante.

După ce BNR a cerut auditorilor externi ai băncilor să facă o evaluare independentă a valorii colateralului, în primul semestru din 2012, valoarea garanţiilor imobiliare a suferit o corecţie pentru care băncile a trebuit să majoreze provizioanele de risc de credit cu circa 600 milioane de euro. Un exerciţiu asemănător s-a cerut şi pentru 2013, an în care provizioanele pentru neperformante au crescut de asemenea dramatic.

Problemele sunt departe de a se fi încheiat, în condiţiile în care preţul imobilelor a continuat să scadă, chiar dacă mai puţin accelerat. În Raportul asupra stabilităţii financiare pe 2013, BNR arată că nivelul relativ ridicat al ratei de neperformanţă din creditarea cu garanţii ipotecare este cauzat de faptul că băncile au menţinut în portofoliu debitori restanţieri, chiar şi pe cei la care era clar că nu vor plăti. La jumătatea anului trecut, spre exemplu, circa 70% din debitorii persoane fizice neperformanţi aveau întârzieri mai mari de un an sau înregistraseră stări multiple de nerambursare. Băncile au început proceduri de executare silită pentru 55% din volumul neperformantelor garantate cu ipoteci, dar rezultatele se obţin abia după doi ani. La împrumuturile executate silit, bancherii declară că recuperează circa 55%.

Nivelul creşte la 70% pentru creditele de consum garantate cu ipoteci şi la 80% pentru cele imobiliare atunci când băncile aleg să îşi adjudece activele, dar o astfel de soluţie, destul de riscantă având în vedere perspectivele incerte ale pieţei imobiliare, este folosită de puţine bănci (5 în cazul creditelor de consum garantate cu ipoteci, respectiv 8 la credite imobiliare).

Există la autorităţile locale informaţii încă neexploatate legate de preţul real de piaţă al imobilelor tranzacţionate.
Adrian Vascu, preşedinte, ANEVAR

35% este gradul de recuperare a creditelor ipotecare neperformante