Peste 1.200 de hectare de teren au fost cumpărate în jurul marilor oraşe pentru ceea ce ar fi urmat să devină noua industrie a României. Scăderea consumului şi lipsa de interes manifestată de investitori pentru zona de producţie locală trag însă în jos un sector care ar fi trebuit să ducă la relansarea economiei. Numai în Bucureşti, în jurul căruia s-a dezvoltat cea mai mare suprafaţă de spaţii industriale moderne din ţară, circa 120.000 mp stau neînchiriaţi. Situaţia este similară şi în oraşe ca Ploieşti, unde gradul de neocupare este de 10%, sau Timişoara şi Arad, cu rate mai mari de neocupare, care ajung până la 15%. Consultanţii imobiliari văd anul 2012 ca fiind cel mai slab din punctul de vedere al cererii şi al volumului de spaţii închiriate. La nivel naţional, s-au înregistrat 16 tranzacţii în primul semestru al anului, cu o suprafaţă medie de 3.300 mp. Vânzarea fabricii Nokia către producătorul de electrocasnice De’Longhi (35.000 mp) şi închirierea de către Draexlmaier a 2.400 mp în Olympian Park Braşov au fost cele mai mari tranzacţii din această perioadă. „Construcţia de noi parcuri industriale, în următorii ani, este strict legată de scăderea gradului de neocupare la nivelul de 3%-5%. Până atunci nu vom vedea decât construcţii de tipul «build-to-suit», în care se dezvoltă spaţii specifice la cererea unui anumit client“, spune Marian Orzu, directorul departamentului industrial al CBRE România.
Cel mai mare stoc de terenuri achiziţionate cu scopul dezvoltării de parcuri industriale se găseşte în jurul Bucureştiului, unde investitorii imobiliari au acumulat peste 500 ha, conform DTZ Echinox. În oraşele cu potenţial industrial ridicat mai sunt grupate alte 700 ha de teren neutilizat: Ploieşti (300 ha), Timişoara (peste 100 ha), Turda – Cluj (100 ha) şi Piteşti (100 ha). O parte însemnată din aceste terenuri a fost achiziţionată prin credite, şi presiunea din partea băncilor apasă tot mai greu pe umerii investitorilor. Unii dezvoltatori au cuprins încă din faza studiilor de fezabilitate suprafeţe de teren dedicate vânzării către utilizatori finali din zona producţiei, logisticii, retailului sau chiar către alţi dezvoltatori. Loturile variază între 2 ha şi 20 ha, în funcţie de domeniul din care provin potenţialii cumpărători. „Există posibilitatea ca suprafeţe mari de teren să fie divizate şi scoase la vânzare către cumpărători care vor să-și dezvolte propriile unităţi de producţie. De obicei, doar investitorii experimentaţi, care urmăresc tranzacţii speculative cu terenuri, sau dezvoltatorii care beneficiază de finanţare solidă sunt capabili să păstreze terenurile o perioadă semnificativă şi să facă şi profit. Consider că aceşti investitori, cu forţă de finanţare pe o perioadă lungă de timp, au o serie de oportunităţi în România, dar aproape toţi provin din afara ţării şi este realmente dificil să îi atragi din cauza turbulenţelor politice şi a stării de incertitudine existentă“, explică Randy Tharp, managing director al filialei locale a companiei americane de arhitectură, inginerie şi construcţii Epstein.
Licăr de speranţă?
În prezent, doar industria auto mai generează cerere de spaţii de producţie. Înainte de izbucnirea crizei financiare, activitatea din sectorul industrial al pieţei imobiliare era concentrată asupra spaţiilor de depozitare şi facilităţilor logistice, în principal pentru retail, însă scăderea consumului a oprit avântul luat de acest segment. În ultimii ani, piaţa industrială a fost dominată de producţie, dar companiile active în această zonă nu caută neapărat spaţii deja dezvoltate pentru a le închiria, ci sunt interesate de dezvoltarea propriilor lor facilităţi de producţie.
„Multe companii au construit facilităţi de producţie pentru a-şi putea sprijini clienţii din industria auto, iar acest fenomen urmează un trend asecendent. Conform discuţiilor pe care le-am avut cu diverse companii internaţionale active în această industrie, mulţi jucători importanţi au planuri de mutare în România a unităţilor de producţie care serveau anumite puncte din Europa, pentru a beneficia de costuri mai mici de producţie şi eficienţă sporită“, comentează Randy Tharp.
În prima parte a anului au existat companii internaţionale care şi-au extins liniile de producţie, printre care se numără producătorul de anvelope Continental, la Timişoara şi Sibiu, sau producătorul de componente auto Preh la Braşov. Continuarea acestor investiţii ar revitaliza industria românească, însă eventualitatea prăbuşirii pieţei auto ar conduce şi la dispariţia licărului de viaţă pe care îl dă dezvoltatorilor de spaţii industriale.
„Piaţa de spaţii industriale nu şi-a revenit în ultimul an, ci din contră. Nu se vede nicio dezvoltare pozitivă, semnalele date de economie sunt tot mai proaste, iar instabilitatea politică alungă investitorii străini. Drept dovadă stă volumul slab al investiţiilor străine directe, de numai 600 mil. euro în primul semestru. Singurele mişcări sunt cele de consolidare a spaţiilor existente sau mutări. Sunt câteva proiecte mici dezvoltate speculativ, dar riscul unei asemenea investiţii este semnificativ şi nu aş sfătui pe nimeni să construiască speculativ în această perioadă. Ultimul care îşi va reveni din criză va fi industrialul, pentru că are relaţii directe cu dezvoltarea zonei de producţie“, estimează Florin Furdui, country manager al Portland Trust, dezvoltatorii parcului logistic Bucharest West.
Soluţia salvatoare
O variantă pentru dezvoltatorii imobiliari care analizează posibilităţi de valorificare a terenurilor neexploatate ar putea fi vânzarea sau închirierea lor către investitori interesaţi de energia solară. Acest sector are un potenţial de dezvoltare uluitor. Numai realizarea centralelor fotovoltaice pentru care s-au obţinut deja avize şi contracte de racordare va atrage investiţii de 1,9 mld. euro, cu 400 mil. euro peste nivelul atras de energia eoliană în doi ani de dezvoltare. Florin Furdui susţine că pe o parte din terenurile care au devenit o povară pentru proprietari pot fi dezvoltate parcuri fotovoltaice. Soluţia ar putea fi viabilă numai dacă proprietarii acestor loturi ar fi dispuşi să reducă preţul substanţial, deoarece costul terenului într-un proiect energetic trebuie să fie foarte mic, consideră omul de afaceri Gheorghe Manole, proprietarul grupului Eximprod, producător de echipamente pentru industria electricităţii. „Din suprafaţa totală achiziţionată pentru dezvoltări de parcuri industriale, doar câteva procente pot trece în zona investiţiilor în energie regenerabilă. Când alegi un teren pentru dezvoltări industriale, te uiţi să aibă acces la infrastructură rutieră şi utilităţi. Aceste elemente aduc plusvaloare terenului şi îl fac inaccesibil unor proiecte de parcuri de energie alternativă. O dezvoltare de parc fotovoltaic are nevoie de terenuri neagricole, pe care nu se poate face nici agricultură, dar care nu au nici valoare imobiliară“, explică Gheorghe Manole.
Pentru un proiect solar fix, suprafaţa de teren optimă este de două hectare pe megawatt (MW), şi pentru unul mobil, de 5 ha pe MW. Parcurile de acest fel au o capacitate instalată cuprinsă între 3 MW şi 10 MW, pentru că sub 3 MW investiţia nu ar mai fi rentabilă. Investitorii care au apucat să dezvolte deja hale industriale pe o parte din terenul achiziţionat pot folosi energia solară pentru alimentarea acestor facilităţi. Un exemplu este Ploieşti West Park, dezvoltat de belgienii de la Alinso în parteneriat cu omul de afaceri Petrică Uşurelu. Cei doi parteneri deţin un teren de 220 ha în comuna Ariceştii Rahtivani în apropiere de Ploieşti. Pe lângă halele construite de dezvoltator, o parte din teren a fost vândută unor companii precum Lufkin Industries, The Toro Company, Honeywell sau Coficab, care îşi ridică aici propriile lor spaţii de producţie. „Până acum, am investit zeci de milioane de euro în dezvoltarea parcului. O mare parte a fost investită în construcţia reţelelor de utilităţi, inclusiv energie la capacităţi industriale. Spre exemplu, avem o capacitate instalată de 50 MW de la două transformatoare şi am instalat panouri solare pe acoperişul clădirilor existente, care adaugă 5,4 MW. Investiţiile în utilităţi şi infrastructură sunt extrem de costisitoare, dar am decis să le facem, şi asta ne-a adus o serie de clienţi internaţionali în parc“, spune Ivan Lokere, CEO Alinso Group.
În aşteptarea soarelui
O dovadă a faptului că dezvoltatorii de spaţii industriale ar putea să găsească cumpărători pentru terenurile pe care le deţin din rândul investitorilor în energie regenerabilă este Tetarom IV din comuna Feleacu, al patrulea parc industrial creat de Consiliul Judeţean Cluj. Proiectul vizează o suprafaţă de 87 ha, din care peste 15 ha sunt potrivite pentru un parc fotovoltaic. Definitivarea cadrului legislativ privind acordarea de certificate verzi pentru investiţiile în energie regenerabilă a adus pe masa directorului Tetarom cereri pentru 100 ha de teren.
„Cererea pe fotovoltaice este de trei-patru ori mai mare decât cea pe industrial. Avem investitori interesaţi din Germania, România şi Austria. Acum se emit şase certificate verzi pe un MW vândut în reţea. Noi am calculat că şi patru certificate verzi sunt suficiente pentru o investiţie încurajabilă. Se mai întâmplă un fenomen, preţul celulelor şi echipamentelor auxiliare a scăzut la jumătate. Avem toate premisele pentru un boom pe această piaţă“, menţionează Viorel Găvrea, directorul Tetarom. Potrivit acestuia, investiţia optimă este de 1,3 mil. euro pe MW la o suprafaţă de teren de 2 ha. Pentru proiectele care depăşesc 10 milioane de euro, Consiliul Judeţean Cluj oferă investitorului posibilitatea cumpărării terenului la preţul pieţei, dar numai după realizarea a cel puţin 15% din investiţie. Necesarul de energie pentru parcurile industriale aflate în administrarea Tetarom este de 2 MW, iar acest parc ar putea furniza 5 MW. Găvrea aşteaptă semnarea contractului cu Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului şi estimează că, cel târziu în martie 2013, vor putea fi începute lucrările la proiect.
„Mai există o problemă legată de racordul la sistemul energetic naţional. Adică transportul de energie de la generator la sistemul energetic naţional ce trebuie asigurat de Transelectrica şi Electrica. Cele două companii de stat ar trebui să investească în staţii electrice de înaltă tensiune. Nu ştiu ce capacităţi se pot injecta pe actualele staţii, dar volumul este redus şi tocmai de aceea investitorii se grăbesc să prindă ultimul tren“, mai adaugă Viorel Găvrea. Până acum s-au acordat, la nivel naţional, avize tehnice şi contracte de racordare pentru centrale electrice fotovoltaice cu o capacitate totală de 1.514 MW, potrivit datelor publicate de Transelectrica.
Chiar dacă dezvoltarea unui parc fotovoltaic este pretenţioasă la amplasament şi la preţul terenului, cel puţin o parte din investitorii imobiliari care au pariat pe dezvoltarea de spaţii industriale ar putea transfera terenurile nefolosite noii pieţe care prinde contur.
