Fără a avea un avans consistent, de 25%-30%, o familie cu venituri medii nu prea poate lua prin credit mai mult de o garsonieră în Bucureşti. Având acel avans, poate cumpăra şi un apartament cu două camere.
Lansat în urmă cu trei ani, programul Prima Casă a dominat covârşitor creditarea ipotecară din sistemul bancar local, cu o cotă peste 85%, în principal având avantajul avansului minim de doar 5%. Totuşi, odată cu sfârşitul acestui an, se pare că vom avea şi finalul programului Prima Casă.
Prin urmare, creditarea ipotecară va fi disponibilă doar prin împrumuturile clasice, care, conform noului regulament al BNR, presupun un avans de peste 25%, dacă sunt în euro, sau de peste 15%, dacă sunt în lei.
Pe de-o parte, creditul ipotecar în euro are costuri mult mai reduse decât cel în moneda naţională (un DAE de 5,7% la euro faţă de un DAE de 8,4% la lei), dar presupune un avans mult mai mare (25%-30% la euro faţă de 15%-25% la lei).
În ceea ce priveşte gradul de îndatorare pentru împrumuturile ipotecare, fie că sunt în euro, fie că sunt în lei, acesta variază de regulă între 50% şi 60%, pentru angajaţii cu venituri medii, spun reprezentanţii brokerului de credite Kiwi Finance. Potrivit lor, cu cât avansul este mai mare, clientul poate obţine un grad de îndatorare mai mare, întrucât banca are un confort sporit.
Opţiunile pentru familia cu venituri medii
În materialul de faţă, analizăm variantele de finanţare ipotecară pentru o familie formată din doi tineri, fără copii, care are venituri medii. Specialiştii Finzoom spun că o astfel de familie obţine în general un grad de îndatorare de 50%, deşi teoretic îndatorarea poate merge şi până la 65%, dar doar în cazuri excepţionale.
Un al criteriu important al împrumutului ipotecar ţine de valoarea maximă a acestuia raportată la valoarea locuinţei (Loan to Value – LTV). Cum spuneam mai sus, noul regulament al BNR presupune ca împrumutul în euro să reprezinte maximum 75% din valoarea locuinţei, iar cel în lei să fie de cel mult 85% din valoarea acesteia.
Familia pe care o studiem are venituri totale de 3.112 lei (conform datelor INS – salariul mediu net de 1.556 lei), ceea ce înseamnă că veniturile sale eligibile (cele din care se scad cheltuielile de subzistenţă de 300 de lei/persoană) sunt de circa 2.500 lei.
Aplicându-i un grad de îndatorare de 50%-60%, înseamnă că această familie poate suporta o rată lunară de 279 euro (1.256 lei) – 335 euro (1.507 lei). Mergând pe o perioadă de creditare de 25 de ani, vedem ce fel de credite pot fi accesate, dar şi ce nivel nominal al avansului presupun acestea.
Conform calculelor Capital, familia cu venituri medii are nevoie de peste 15.000 euro pentru a-şi finanţa achiziţia unei locuinţe de 47-57 mp în Bucureşti (vezi tabel). Suprafaţa poate fi cu atât mai mare cu cât banca acceptă un grad de îndatorare mai mare şi cu cât familia poate aduce un avans mai consistent.
Când nu există banii pentru un asemenea avans, se poate merge pe creditul în lei, cu un avans de 15%-20%, dar prin această variantă se poate achiziţiona cel mult o garsonieră de 32-50 mp, în Bucureşti.
Totuşi, din cauza faptului că dobânzile la lei sunt mult mai mari decât la euro, Capital recomandă ca diferenţa de avans să fie acoperită printr-un credit de nevoi personale pe 5 ani (în lei, cu dobândă de 13,7%). Astfel, costul cumulat al creditului ipotecar în euro şi al împrumutului de nevoi personale în lei este echivalent cu cel al creditului ipotecar în lei, dar după cei cinci ani cei care au ales ipotecarul în euro scapă de rata la creditul de consum.
Rămâne de văzut ce apetit vor avea românii pentru creditele ipotecare clasice, după ce vor dispărea cele sprijinite de stat prin Prima Casă.
