Banii destinaţi investiţiilor imobiliare din regiunea noastră au continuat să se oprească în Polonia şi în 2012. O stabilitate la nivel politic ar putea modifica percepţia investitorilor asupra riscului de ţară, care în prezent este net defavorabilă României
«Prima Casă», singurul vânzător de locuinţe în 2013
Dezvoltatorii de locuinţe au început să recunoască, pe parcursul anului trecut, atât adevăratele probleme cu care se confruntă, cât şi nevoia de restructurare. Băncile continuă procesul lent de executare silită a proiectelor intrate în incapacitate de plată, dar încă nu au găsit soluţii viabile de lichidare a acestora. Piaţa bucureşteană mai trebuie să absoarbă încă 5.700 de apartamente noi, în proiecte cu peste 100 de unităţi locative, pentru a putea trece la următoarea generaţie de ansambluri rezidenţiale. Ritmul de vânzare nu este deloc îmbucurător. Dacă în proiectele din segmentul inferior al pieţei se vând, în medie, șase-șapte apartamente pe lună, în cazul celor destinate clasei medii ritmul este de două-trei unităţi lunar, iar pe segmentul de lux, vânzarea unui apartament într-o lună devine un eveniment, conform datelor centralizate de Colliers International. „Singurul motor al pieţei rezidenţiale o să rămână programul «Prima Casă», dar o să fie insuficient, deoarece noile generaţii care ar putea apela la el au veniturile puternic afectate de criză. Numărul clienţilor o să fie redus şi, ca efect, preţul locuinţelor va urma o tendinţă descrescătoare. În plus, vânzările forţate de credite toxice o să accelereze şi mai mult această tendinţă. Estimez o scădere medie de a preţurilor de sub 5% pe parcursul anului viitor“, precizează Adrian Crivii, directorul general al companiei Darian. În ceea ce priveşte evoluţia pe termen mediu, prin prisma lipsei de finanţări şi a şocurilor venite din exterior, consultanţii Century 21 sunt de părere că preţurile nu vor creşte mai devreme de 2015.
Cine mai cumpără terenuri
În 2012, volumul tranzacţiilor cu terenuri din Bucureşti a atins cu greu nivelul de 13 hectare, incluzând şi loturile din portofoliul băncilor şi lichidatorilor judiciari, iar valoarea totală a celor mai importante achiziţii a ajuns la circa 45,6 mil. euro. Volumul de peste patru ori mai scăzut decât în 2011 face din 2012 anul cu cele mai puţine tranzacţii de terenuri. „Există o scădere în numărul de tranzacţii şi în dimensiunile acestora, iar marii investitori instituţionali sunt, în momentul de faţă, destul de reticenţi în a achiziţiona active imobiliare în România. Ratele de neocupare relativ mari şi perioadele contractuale de închiriere de scurtă durată fac ca multe proprietăţi scoase la vânzare să devină neatractive ca produse de investiţii“, spune Flavius Pop, consultant în cadrul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.
Preţurile negociate în 2012 au fost mai mici cu 5% până la 15%, faţă de 2011. Însă, pentru majoritatea tranzacţiilor încheiate, preţurile fuseseră deja agreate încă din 2011, iar 2012 a însemnat doar îndeplinirea anumitor obligaţii din partea proprietarilor, spun reprezentanţii Colliers. Terenurile fără potenţial de dezvoltare şi pentru care cererea a fost extrem de redusă s-au depreciat şi mai mult.
„În 2013, cumpărătorii vor continua să aibă o abordare prudentă privind investiţiile în terenuri, iar activitatea, în general, va fi influenţată şi de evenimentele din plan politic şi economic din România. Retailerii şi-au domolit ritmul de expansiune, în timp ce segmentul de birouri prezintă în continuare interes, însă potenţialul de tranzacţionare de terenuri de acest tip este limitat la câteva zone şi la un număr redus de jucători activi“, explică Annemarie Fabian, asociat în cadrul departamentului de evaluări şi consultanţă al Colliers.
Birourile speculative
Piaţa a absorbit abia 170.000 mp de spaţii de birouri pe parcursul anului trecut, comparativ cu un nivel de 225.000 mp în 2011, conform datelor DTZ Echinox. Cu toate acestea, investitorii încă mai pariază pe imobile de sticlă şi oţel, dovadă fiind noile proiecte construite speculativ. Dacă multinaţionalele cărora li se adresează noile clădiri de birouri nu au fost uşor de convins să închirieze spaţii în 2012, nu acelaşi lucru se poate spune despre companiile de talie medie, care au fost mult mai active. Compania Esop a intermediat închirierea a 30.000 mp pe parcursul lui 2012, în creştere cu circa 30% faţă de 2011. „Oferta anului 2013 este evaluată la 120.000 mp. Există totuşi posibilitatea unei creşteri cu 20%-40% a ofertei, având în vedere că există câteva proiecte în fază avansată de construcţie, dar nefinalizate din cauza lipsei activităţii de închiriere sau a unor probleme legale“, estimează Marius Scuta, directorul departamentului de birouri al JLL. Printre clădirile ce au ca termen de finalizare anul 2013 se numără Sky Tower, Floreasca Park, Hermes Business Campus, proiectul Armand Călinescu, dezvoltată de SASI Capital şi West Gate H5.
Șase malluri, aşteptate în 2013
Sectorul de retail a fost marcat, în 2012, de închiderea primului mall funcţional. După patru ani de activitate, austriecii de la Immofinanz au decis să transforme Armonia Arad în centru logistic, din cauza veniturilor slabe generate de acest proiect. Sfârşitul Armonia a însemnat şi închiderea unui nou hipermarket Carrefour, al doilea la care fracenzii sunt nevoiţi să renunţe după unitatea din Armonia Brăila. Anul trecut, s-au livrat pe piaţă şapte proiecte noi de retail, care au ridicat stocul existent cu circa 200.000 mp, potrivit Colliers.
Cu toate acestea, noul volum este mai mic cu 20% faţă de cel absorbit în 2011. Pentru acest an sunt anunţate spre livrare un număr de nouă proiecte totalizând circa 240.000 mp, dar în construcţie se află numai 124.000 mp. „Dat fiind stadiul construcţiei fiecărui proiect, estimăm că aproximativ 30% din suprafaţa totală anunţată spre livrare până la sfârşitul lui 2013 va fi amânată cu cel puţin șase-nouă luni“, spune Liana Dumitru, director asociat în cadrul departamentului de retail al Colliers. Printre mallurile care ar putea fi deschise în 2013 se numără Promenada Mall din Floreasca, AFI Ploieşti, Uvertura Botoşani, proiectul Vulcan Bucureşti, dezvoltat de NEPI şi Benevo, Coresi Shopping Center Braşov şi Corall Constanţa. „În 2012, expansiune mai agresivă au avut lanţurile de hipermarketuri şi supermarketuri, dar şi retaileri de fashion precum H&M, Takko sau Deichmann. Au fost şi alţi retaileri care şi-au încetat activitatea în România – cele mai notabile exemple fiind Burger King şi Kiabi, dar şi alţii care au intrat – precum CCC şi Subway“, menţionează Carmen Ravon, senior consultant în cadrul departamentului de retail al Jones Lang LaSalle (JLL).
