În ultimii patru ani de criză, pe piaţa imobiliară românească s-au încheiat tranzacţii în valoare de 1,1 mld. euro, puţin peste volumul înregistrat într-un singur an, cel de vârf - 2008. Cele mai mari zece tranzacţii parafate în această perioadă reprezintă jumătate din acest volum
Într-o perioadă în care majoritatea investitorilor încearcă să îşi lichideze proprietăţile acumulate înainte de criză, un singur fond de investiţii a reuşit să cumpere imobile în valoare cumulată de peste 370 mil. euro, ceea ce reprezintă peste 30% din volumul tranzacţionat în ultimii patru ani. Sud-africanii de la New Europe Property Investments (NEPI) au cucerit efectiv piaţa românească şi deţin primele patru poziţii în topul celor mai mari tranzacţii imobiliare încheiate în criză.
„Exemplul fondului de investiţii NEPI şi dimensiunile la care a ajuns acesta, bazându-se aproape exclusiv pe piaţa din România, pot constitui un bun studiu de caz în promovarea pieţei şi sperăm ca acest exemplu să ajungă cât mai cunoscut în centrele regionale de investiţii din lume“, spune Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox. În 2011 s-a raportat cel mai mare volum de investiţii de la începutul crizei şi până acum, respectiv 347,9 mil. euro, cel mai prost an fiind 2009, când s-au contabilizat tranzacţii în valoare totală de 123,1 mil. euro, conform statisticilor DTZ Echinox.
Anul trecut, tot cu ajutorul NEPI, s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare de 253,5 mil. euro, iar pentru acest an estimările indică un volum similar. Blocajul finanţărilor este principalul element care contribuie la lipsa de atractivitate a imobiliarelor româneşti. Randamentele investiţionale, indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi, sunt mai mult decât atractive pentru cumpărători. Investitorii pot obţine „yield-uri“ de 8% pe sectorul birourilor, 8,5% pe retail şi 10,5% în cazul spaţiilor industriale şi logistice. Spre comparaţie, la Budapesta acest indicator variază între 7,5% şi 9%, la Praga între 6,25% şi 8%, iar la Varşovia, între 6% şi 8%.
Perspective optimiste
„Anul 2013 va fi un an al examinărilor minuţioase. Caracteristicile demografice ale României şi condiţiile atractive pentru companiile care activează în domeniul externalizării de servicii au rămas neschimbate. Mai mult, piaţa oferă acum produse instituţionale dezvoltate de companii cu prezenţă regională, un număr mic de proiecte în derulare, iar chiriile s-au întors la valori sustenabile. Cu o competiţie redusă între fondurile de investiţii pe piaţa românească, acum este momentul perfect pentru a achiziţiona, în mod strategic, cele mai bune proiecte imobiliare“, consideră consultanţii Jones Lang LaSalle.
Şi brokerii DTZ se aşteaptă ca interesul investitorilor să rămână activ, în principal datorită scăderii preţurilor şi apariţiei unor oferte de finanţare din partea băncilor, scăderii volumului de spaţii vacante în principalii poli imobiliari ai Capitalei şi reducerii costurilor de finanţare determinate de scăderea cu peste 50% a Euribor la una, trei şi şase luni, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Elementele enumerate îi determină pe aceştia să estimeze pentru anul în curs un volum de tranzacţii în valoare de 250 mil. euro.
Tot clădirile de birouri şi proprietăţile intrate în lichidare se aşteaptă să fie sectoarele cele mai atractive în acest an. Dacă segmentul „office“ a adus pe piaţă cele mai multe proiecte noi în ultimii ani, pentru 2013 aşteptându-se livrarea unui stoc nou de 130.000 mp, numărul imobilelor în lichidare crește în fiecare lună din cauza presiunii tot mai acute a datoriilor.
Ce caută cumpărătorii
„Investitorii şi dezvoltatorii îşi vor asuma un grad cât mai mic de risc, căutând produse de prim rang, în locaţii de top. Cererile de achiziţii vor continua tendinţa internaţională, vizând, în primul rând, spaţii de centre comerciale şi apoi clădiri de birouri închiriate pe perioade cât mai lungi, care beneficiază de garanţii solide ale veniturilor contractate. Puţinele excepţii din piaţă, investitorii cu abilităţi de dezvoltare, vor căuta oportunităţi de a derula proiecte noi sau de a achiziţiona proprietăţi care permit extinderi sau renovări de amploare şi reproiectare a spaţiului“, estimează Cristian Ustinescu.
Totuşi, piaţa românească duce lipsă de produse de interes pentru investitorii instituţionali, motiv pentru care rămâne încă în afara atenţiei acestui tip de jucători. În afară de NEPI care, cel mai probabil, va cotinua să domine sectorul investiţiilor imobiliare, se mai aşteaptă tranzacţii în rândul antreprenorilor locali şi al dezvoltatorilor care caută ieşirea de pe piaţă.
