Produsul Intern Brut nominal al României creştea în perioada de dinaintea crizei imobiliare cu 18%, nivel ce depăşea până şi pieţele emergente din Asia. Pe baza acestor creşteri, investitorii imobiliari au început să îşi facă calcule elaborate din care reieşea că România nu se poate îndrepta decât în direcţia pieţelor din Vestul Europei. Câştigurile aşteptate au dus la o explozie a pieţei imobiliare din România.
„Singurul sector care mai genera un câştig la capitalul investit de 20-30% era industria drogurilor. Asta s-a întâmplat între 2004 şi 2008“, spune Andrei Popovici, consultant independent şi până anul trecut partener asociat al biroului din România al McKinsey.
Dezvoltările rapide aduse de această expansiune forţară a pieţei imobiliare au ajutat România să recupereze din distanţa pe care o avea faţă de ţările mai dezvoltate, dar nu considerabil. Astăzi, suprafaţa de birouri raportată la 100 de locuitori plasează Bucureştiul de două ori sub nivelul din Praga şi de cinci ori sub piaţa vieneză.
Diferenţa stă în servicii
Totuşi, decalajul nu este atât de mare dacă ţinem cont că în România doar 40% din populaţia muncitoare lucrează în zona serviciilor, faţă de 70% în ţările din Vestul Europei. Mai mult chiar, în România doar 30% din totalul populaţiei lucrează, comparativ cu Germania unde jumătate din populaţie este activă în câmpul muncii. Aceste date indică faptul că suntem mai aproape decât am fi crezut de ţările din Vest.
„Suprafaţa de birouri moderne raportată la numărul de persoane care lucrează în servicii plasează România doar de 1,4 ori sub Praga şi de 2,4 ori sub nivelul din Viena. Estimez că în 7-8 ani am putea atinge nivelul Pragăi“, menţionează Andrei Popovici, în cadrul unui seminar organizat de compania de consultanţă Immpuls.
Dezvoltarea sectorului de serivicii din România este însă un proces de durată, dacă luăm în considerare faptul că 70% din persoanele care lucrează în sectorul serviciilor sunt grupate în SUA şi ţările dezvoltate din Europa.
Ponoasele crizei
Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. Astăzi, acest indicator este cuprins între 8 şi 8,5% pe sectorul birourilor.
„Dacă randamentele ar creşte la 9,5%, ceea ce presupune că valoarea proprietăţilor ar scădea, investitorii ajung să piardă la vânzare, dacă luăm în considerare un grad de îndatorare de 60%“, subliniază Andrei Popovici.
Într-o notă optimistă, Popovici spune că investitorii încă mai pot obţine un câştig la capitalul investit de 12%, dar cu riscuri destul de mari. Practic, investitorii ar trebui să găsească un echilibru perfect între costul de dezvoltare (care include şi valoarea de achiziţie a terenului) şi nivelul chiriei pe care o poate obţine.
Potenţialul de dezvoltare al pieţei bucureştene rămâne încă extrem de ridicat în contextul în care 90% din stocul de birouri moderne din Capitală este grupat pe 10% din suprafaţa oraşului. Problema rămâne însă infrastructura inadecvată care nu permite extinderea dezvoltărilor şi în alte zone decât Centrul şi Nordul Bucureştiului.
