Chiar dacă au plasat până acum peste 850 mil. euro în proprietăţi româneşti, puţinii  investitori germani care şi-au încercat norocul pe piaţa locală au avut parte numai de afaceri proaste.  Aventura imobiliară a nemţilor de la Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), fosta divizie de investiţii imobiliare a grupului de asigurări Allianz, a început odată cu achiziţia unui portofoliu imobiliar format din clădirile de birouri Millennium Business Center, Construdava şi PGV Tower (fostul sediul Bancpost), pentru care au plătit 110,5 mil. euro. Problemele au început în iunie 2009, când turnul Millennium a fost mistuit de flăcări într-un incendiu care a lăsat în urma sa pagube estimate neoficial la circa 15-20 mil. euro şi un schelet care zgârie de aproape patru ani peisajul urban al Bucureştiului. A urmat achiziţia Iris Shopping Center din Titan, pentru suma-record de 147 mil. euro. Între timp, nemţii au fost preluaţi de fondul Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, însă problemele nu au încetat să curgă. Noii proprietari au fost nevoiţi să mai investească zece milioane euro în Iris Shopping Center, pentru revitalizarea unui proiect care pierdea cumpărători, şi alte șapte milioane euro în renovarea PGV Tower (actualmente Phoenix Tower), care are în continuare jumătate din spaţii goale. După această experienţă, reprezentanţii Aberdeen au anunţat că au nevoie de cel puţin doi-trei ani pentru a analiza dacă vor realiza noi achiziţii pe piaţa românească.
Pe locul doi într-un top al celor mai neinspirate investiţii se plasează fondul RREEF, gestionat de Deutsche Bank. Surplusul de lichidităţi pe care fondul îl acumulase în perioada de „boom“ imobiliar a fost descărcat în mai 2008 într-un proiect imobiliar mixt din apropierea staţiei de metrou Pipera. Nota de plată a fost 340 mil. euro, cea mai mare tranzacţie imobiliară încheiată vreodată în România. „Exemplul Deutsche Bank este unul de operaţiune extraordinară, rezultat al unui parteneriat cu Ioannis Papalekas. Ei au investit împreună şi pe alte pieţe“, spune Gabriel Biriş, avocatul care l-a reprezentat pe Papalekas în tranzacţie. La câteva luni de la parafarea contractelor, criza s-a instalat şi în România, iar nemţii se luptă şi astăzi cu vânzarea a peste 300 de apartamente rămase goale.
Nici grupul imobiliar-bancar LBBW Immobilien nu a scăpat basma-curată după plasamentele din România. După ce asocierea cu Ion Ţiriac în dezvoltarea cartierului rezidenţial Chitila Residenz le-a dat încredere în piaţa românească, nemţii de la LBBW au pus ochii pe terenul fostei fabrici de textile Flacăra din Cluj-Napoca. Au bătut palma cu LCS Imobiliar, societate rămasă de pe urma fostei fabrici, pentru 18 mil. euro şi a început să fie pus la punct un proiect mixt ce trebuia să atragă 80 mil. euro. Nu a trecut mult până la apariţia problemelor, pentru că firma LCS Imobiliar a fost implicată într-o serie de procese de retrocedare tocmai pentru terenul vândut nemţilor.
Un alt exemplu este cel al germanilor de la ECE Projektmanagement (care deţine un portofoliu de 140 de malluri în administrare), care au simţit şi ei gustul amar al pieţei imobiliare româneşti. După ce au pierdut contractul de dezvoltare al Obor Mall în favoarea Băneasa Investments, firmă controlată indirect de Gabriel Popoviciu, ECE s-a asociat cu Ion Rădulea pentru dezvoltarea unui alt mall, de această dată pe fosta platformă industrială Semănătoarea. Parteneriatul a durat până când Rădulea a renunţat la ideea construirii unui mall în noul proiect Sema Parc.
A urmat un nou parteneriat, cu britanicii de la Nova Imobiliare, pentru care trebuiau să dezvolte cel mai mare complex comercial din regiune, Colosseum de pe şoseaua Chitilei. A încetat şi acesta, după ce investitorii au amânat proiectul timp de patru ani. „Din calculele pe care le-am făcut nu a fost posibilă nicio investiţie eficientă, ceea ce s-a şi dovedit corect odată cu venirea crizei. În fiecare săptămână preţul terenului creştea, iar ulterior s-a ajuns să se vândă malluri pe un euro. Important este că ECE nu a încurcat pe nimeni şi e posibil să mai revină peste zece ani“, spune Radu Merică, fost general manager al ECE România timp de circa patru ani, după ce a condus afacerile lui Ion Ţiriac alţi patru ani.
Afacerile GLL Real Estate Partners nu au fost la fel de păguboase, însă prezentul nu arată foarte bine nici pentru ei. Fondul german a cumpărat, în vara lui 2006, turnul de birouri Charles de Gaulle Plaza pentru 80 mil. euro, şi până anul acesta a avut chiriaşi stabili şi puternici, precum Unicredit Ţiriac Bank şi Raiffeisen Bank, care ocupau mare parte din clădire. Cele două bănci şi-au construit propriile lor sedii, iar în acest an îşi vor muta operaţiunile de la Aviatorilor.


Excepţia cu rădăcini româneşti
Există şi excepţii, iar una dintre aceasta este povestea lui Simon Maurer, un cetăţean german născut în România. El a plecat din ţară încă din copilărie şi s-a reîntors în 2004, cu un capital de trei milioane euro, o parte din propriile economii şi o parte atras de la investitori germani interesaţi să îşi plaseze banii în imobiliare româneşti. A construit un proiect mic cu 29 de apartamente, în Cluj, şi unul de 365 de apartamente în Braşov. Criza imobiliară l-a prins cu un teren de 9,5 ha în nordul Braşovului, o datorie de 1,8 mil. euro la bancă şi 860.000 de euro aport propriu, bani pe care se gândea că i-ar putea pierde în orice moment. În plus, partenera sa, Daniela Kasper, cu care lucrase la proiectul din Braşov, a decis să iasă din afacere. După mai multe încercări eşuate de vânzare a terenului pe care îl mai avea, în octombrie 2008 s-a decis să înceapă dezvoltarea unui proiect rezidenţial gigant, adaptat noilor condiţii de piaţă.  
„Am început lucrările la Avantgarden 3 când preţurile de vânzare erau de 1.500 de euro/mp, iar noi vindeam la costul de producţie. Ştiam că valul crizei care afecta deja statele Europei de Vest va ajunge să coboare puternic şi costul de producţie din România şi am avut dreptate. Acum, vindem apartamentele cu 800 de euro/mp util şi numai în primele două luni din an am primit avansul pentru 88 de apartamente“, spune Simon Maurer.
La opt ani de la întoarcerea sa în ţară, el a ajuns la investiţii imobiliare de 25 mil. euro şi peste 1.500 de locuinţe finalizate. Şi-a achitat datoriile faţă de parteneri, iar acum este pe cont propriu. „Tot ce se întâmplă cu proiectul din Braşov e un miracol pentru mine. Am reuşit să vând încă din fază de proiect, în plină criză, lucru care m-a ajutat să continui cu următoarele faze de dezvoltare. Proiectul din Braşov este unul specific crizei“, precizează omul de afaceri. Mai are de finalizat 364 de locuinţe în Braşov şi este deja în discuţii pentru achiziţia unui teren în Sibiu, unde vrea să dezvolte o replică a Avantgarden 3.
Diferenţe de mentalitate
Simon Maurer pune succesul său şi pe seama spiritul german şi a mediului în care s-a format, însă recunoaşte că România nu are o imagine prea bună printre investitorii germani. „Când m-am întors în ţară, m-am lovit de un alt tip de mentalitate, însă am găsit o piaţă virgină, care oferea oportunităţi imense. Din păcate, România nu are o reputaţie foarte bună în Germania, asta ca să fiu moderat. În plus, piaţa din România nu oferă o siguranţă foarte mare în plan politic“, explică Maurer motivul pentru care investitorii imobiliari din Germania nu sunt atraşi de piaţa românească.
Cristian Ustinescu, directorul diviziei de investiţii a DTZ Echinox, adaugă la aceste aspecte şi pierderile importante de capital înregistrate de investitorii germani, atât din cauza momentului de intrare pe piaţă, cât şi a instabilităţii economice şi politice, nivelul scăzut de predictibilitate fiscală – scăderea disponibilităţilor pentru consum şi investiţii pe termen lung a persoanelor fizice, dar şi a companiilor.
„Germanii dau pulsul investind în pieţele considerate cele mai sigure din Europa – printre care, probabil, destinaţia cea mai importantă este tot piaţa germană. Aceşti investitori nu au ajuns să se apropie de piaţa locală decât într-o mică măsură, chiar şi în perioada de vârf a investiţiilor imobiliare. După 2008 au devenit şi mai precauţi“, consideră Robert Miklo, director asociat în cadrul departamentului de investiţii al Colliers International.

Platforma austriacă
Dacă nemţii au o pondere neînsemnată în volumul investiţiilor imobiliare din România, vecinii lor austrieci sunt lideri de piaţă. Explicaţia vine din faptul că austriecii au o piaţă mai mică şi sunt mai deschişi la risc. Istoria joacă şi ea un rol important, Austria având interese majore în această parte a lumii şi în trecut, explică Robert Miklo. Ar mai putea fi totuşi o explicaţie care ţine de legăturile puternice dintre poporul austriac şi cel german.
„Investitorii germani au cumpărat cam 90% din imobiliarele vieneze, pentru că austriecii se mutaseră mai spre est. S-ar putea să asistăm la un al doilea val, în care germanii să preia portofoliile consolidate în România de investitorii austrieci, dar nu ştiu dacă e cea mai profitabilă strategie“, susţine Tudor Popp, managing partner al companiei de consultanţă cu capital german Immpuls. El spune că greşeala pe care au făcut-o investitorii nemţi a fost că s-au bazat prea mult pe experienţele altora şi „nu şi-au făcut temele cum trebuie“, motiv pentru care au suferit pierderi usturătoare.
Gabriel Biriş nu crede că vom asista la prea multe investiţii directe făcute de nemţi în România nici în viitor, pentru că aceştia preferă pieţe pe care le înţeleg. „În Polonia, investitorii germani sunt foarte prezenţi, cu volume de investiţii de sute de miliarde de euro. Numai la începutul anilor 2000 aveau investiţii imobiliare de peste 10 mld. euro. Explicaţia vine din proximitatea faţă de Polonia, apropierea de mentalitatea lor şi etica muncii. Nemţii care au venit la noi s-au românizat rapid. Nu văd de ce ar veni direct în România“, concluzionează avocatul.

MINI INTERVIU

Radu Merică, preşedintele Camerei de Comerţ Româno-Germane: «La noi în imobiliare e o harababură totală»
Capital: Din ce cauză investitorii imo­biliari germani nu au considerat România atractivă, spre deosebire de vecinii lor austrieci?
Radu Merică: Au existat destul de mulţi investitori germani în perioada de „boom“, în principal pe zona de platforme comerciale, dar la un moment dat nu mai ieşeau calculele de rentabilitate. Când eram la ECE ne bazam pe chirii mai mici cu 30% faţă de piaţă şi toţi ziceau că la nivelul acesta nu poate rezista piaţa. Oricum, nemţii au o piaţă internă destul de mare şi nu sunt atât de expansivi ca austriecii.
Capital: Investitorii germani au o prezenţă consistentă în Polonia. Ce ar trebui schimbat în România pentru a-i atrage şi la noi? 
R.M.: Nu există nicio comparaţie între Polonia şi România. La noi în imobiliare e o harababură totală. O să asistăm la tot mai multe falimente în retail pe simplul considerent că nu s-au respectat reguli urbanistice de bază. În Germania, nu vezi un hipermarket construit lângă alte trei sau unde nu există putere de cumpărare. Nemţii nu prea înţeleg piaţa locală. În plus, mai e şi calitatea slabă a produselor dezvoltate în România: fără parcări, cu acces deficitar şi fără alei. Germanii preferă să cumpere un mall în Budapesta sau pe o piaţă aşezată, cu un risc mai scăzut. Ei se uită la investiţii pe termen lung, fiind investitori instituţionali. Ce avem noi de vânzare nu îi interesează.
Capital: Cât de mult afectează imaginea României faptul că germanii nu vor să ne accepte în Schengen?
R.M.: Anul acesta sunt alegeri în Germania, iar teme precum integrarea Turciei în UE sau acceptarea României şi Bulgariei în Schengen sunt greu de atacat. Cred că diplomaţia noastră ar trebui să fie mai rezervată. Atitudinea lor mi se pare naivă. Cearta aceasta alimentată şi de opoziţie creează un disconfort pentru investitori. Dacă mai adăugăm că ministrul de interne al Germaniei vorbeşte despre disfuncţionalitatea justiţiei din România şi de problemele de corupţie, clar se creează o imagine negativă printre investitori.