Cele mai mari zece şantiere private deschise în Bucureşti implică investiţii cumulate de circa 500 milioane euro şi vor pune pe piaţă 11 clădiri de birouri noi, al nouălea mall din Capitală, încă patru blocuri de locuinţe şi un hipermarket. Noua generaţie de investitori aduce un suflu nou pieţei imobiliare româneşti, în contextul în care Bucureştiul încă mai poartă rănile crizei sub forma unor şantiere blocate în diferite stadii de construcţie precum Casa Radio, Anchor Plaza Metropol, Planorama, Laguna Residence sau Cortina Residence.

Investitorii şi-au asumat un grad ridicat de risc, deoarece noile proiecte apar într-un moment în care piaţa continuă să fie erodată de insolvenţe. Construcţiile au rămas şi în primul trimestru al acestui an pe primul loc în topul sectoarelor cu cele mai multe insolvenţe raportat la numărul de firme active. Firmele cu activităţi în construcţii care au trecut pragul insolvenţei în primele trei luni au o pondere de peste 35% în totalul firmelor care funcţionează pe piaţă, potrivit celui mai recent studiu realizat de Coface.

„Dacă ne uităm la proiectele aflate în stadiu de construcţie astăzi, putem observa că majoritatea sunt clădiri verzi şi propun soluţii tehnice noi. Vorbim, într-adevăr, de o serie de dezvoltatori curajoşi, care au ales să îşi finanţeze proiectele cu «equity». În acelaşi timp, însă, vorbim de dezvoltatori puternici, cu expertiză vastă la nivel local sau internaţional; niciun dezvoltator nu va începe un proiect dacă, în urma studiilor de piaţă efectuate, nu are certitudinea că va găsi chiriaşi. E drept, ritmul cu care evoluează proiectele şi tranzacţiile de închiriere în piaţa de birouri astăzi a suferit o încetinire comparativ cu anii trecuţi, dar proiectele bune se caută în continuare“, spune Maria Florea, director asociat în cadrul departamentului de birouri al Colliers International.

În opinia acesteia, riscul blocării proiectelor aflate în acest moment în desfăşurare este minim în contextul în care acestea au semnate contracte de preînchiriere sau sunt finanţate din sursele proprii ale beneficiarilor.

Copiii crizei

Autorităţile locale au eliberat în luna ianuarie a acestui an 149 de autorizaţii de construire pentru clădiri nerezidenţiale (spaţii de birouri, clădiri comerciale) în mediul urban, număr identic cu cel din ianuarie 2012, potrivit Institutului Naţional de Statistică. Chiar dacă autorizaţiile emise nu reprezintă o garanţie pentru demararea construcţiilor, în cazul a nouă proiecte din cele zece incluse în topul Capital lucrările au început în ultimul an şi jumătate. Cel mai mare proiect care se apropie de finalizare este Promenada Mall, parte a complexului Floreasca City, ce include şi clădirile de birouri Sky Tower şi Floreasca Office Building. Mallul, a cărui construcţie a început în februarie 2012, implică o investiţie de 150 milioane euro din care 100 milioane euro au fost împrumutate de la Raiffeisen Bank. Centrul comercial de lângă pasajul Pipera va concura direct cu Băneasa Shopping City şi miza proprietarilor este să atragă un număr cât mai mare din clienţii acestei zone. Printre cele peste 120 de magazine ce vor fi dispuse pe patru etaje se numără Billa, Flanco, Intersport, Inditex, C&A şi H&M.

Primul complex de birouri cu sistem de pompe de căldură geotermală, care vor folosi masa termică a solului şi temperatura proprie a clădirilor pentru a încălzi şi răci cei 38.000 mp, este construit deja în proprţie de peste 60%. Portland Trust va investi în proiectul amplasat peste drum de Promenada Mall circa 70 milioane euro, din care 54,8 milioane euro sunt finanţaţi de BCR. Principalul chiriaş al proiectului va fi producătorul de software de business Oracle, care a închiriat în întregime una dintre clădiri.

Cehii de la S Group au demarat, în august 2012, lucrările la complexul de birouri Green Gate, amplasat în apropierea hotelului Marriott, care implică o investiţie de 55 milioane euro. În dezvoltarea proiectului se folosesc o serie de tehnologii „verzi“, printre care reciclarea apei pluviale, faţadă izolată fonic care respinge căldura, ascensoare eficiente energetic şi grădini verticale. Bog‘Art, constructorul proiectului, a finalizat luna trecută structura primului nivel subteran şi a primului nivel suprateran. Până acum a fost închiriată 40% din clădire, Teamnet International fiind principalul chiriaş, care va ocupa o suprafaţă de 8.300 mp din cei 30.000 mp disponibili.

Terenuri mai ieftine

Majoritatea investitorilor incluşi în topul Capital au profitat de criză pentru achiziţionarea unor loturi de teren mai ieftine în zone cu potenţial maxim. În această situaţie se găsesc suedezii de la Skanska; aceștia au cumpărat în octombrie anul trecut 1,5 ha de teren în vecinătatea Floreasca City, Nusco Tower şi Floreasca Business Park. Compania a finalizat deja subsolul primelor două clădiri de birouri ce vor fi finalizate la sfârşitul anului viitor.

Singurii investitori români prezenţi în top sunt fraţii Căşuneanu şi firma Proiect Bucureşti. Fiii lui Costel Căşuneanu, Costel şi Ionuţ Căşuneanu, alături de investitorul belgian Yves Weerts, au pregătit deja terenul pentru construcţia unui turn de birouri, înalt de aproape 100 de metri, în apropierea Pieţei Unirii. Imobilul de 21 de etaje se va înălţa pe un teren în suprafaţă de 2.500 metri pătraţi, pe care a funcţionat un loc de joacă pentru copii. Terenul este proprietate privată şi a fost concesionat primăriei de către proprietar. La doi kilometri distanţă, în apropierea Pieţei Romane, Proiect Bucureşti lucrează deja la fundaţia Center Square, complex care va cuprinde trei clădiri de birouri cu o suprafaţă de 24.000 mp. Cele două proiecte româneşti cumulează investiţii de circa 80 milioane euro.

„E prematur să discutăm despre o stabilitate în piaţa imobiliară. Se observă totuşi o absorbţie mai rapidă a proiectelor noi, care beneficiază de o bună locaţie cu infrastructură dezvoltată şi soluţii de transport în comun pentru angajaţi. Rata de neocupare a clădirilor de birouri a dus la o flexibilitate mult mai mare a proprietarilor de a adapta preţul. Multe companii au optat pentru mutare, în schimbul unei renegocieri de contract în vechiul spaţiu“, menţionează Flavius Pop, consultant al departamentului de investiţii din cadrul DTZ Echinox.

Reminiscenţele boomului

Pe lângă proiectele începute de la zero în timpul crizei se găsesc şi câteva care au fost pregătite în perioada de vârf a pieţei, dar a căror construcţie a demarat în ultimii ani. Belgienii de la Atenor Group au cumpărat o parte din terenul fostei fabrici Electronica, din apropierea staţiei de metrou Pipera, încă dinainte de criză. Nici preţul mare al terenului şi nici faptul că circa 40% din spaţiile de birouri din Pipera stau goale nu i-a împiedicat să înceapă construcţia unui complex care va aduce pe piaţă, în prima fază, circa 18.000 mp.

AFI Europe a cumpărat, tot în perioada de efervescenţă, terenul fostei fabrici UMEB din Cotroceni pentru un preţ-record de 78 milioane euro. Avan­ta­jul israelienilor constă însă în faptul că au apucat să dezvolte unul dintre cele mai profitabile malluri din ţară, AFI Palace Cotroceni, ceea ce le-a asigurat platforma de lansare pentru complexul de birouri AFI Business Park, care va înconjura centrul comercial cu cinci clădiri. După ce anul trecut a finalizat prima clădire, închiriată în proporţie de peste 85%, anul acesta a început lucrările la cel de-al doilea imobil.

Prezenţa unui ansamblu rezidenţial în topul celor mai mari şantiere este o surpriză, acesta fiind sectorul care a tras cele mai multe ponoase de pe urma crizei. City Point este singurul proiect de locuinţe cu peste 150 de unităţi aflat acum în construcţie în interiorul Bucureştiului. Companiile israeliene Red Sea Group şi Shikun&Binui au cumpărat terenul de 12,5 ha din zona Aviaţiei în 2007 pentru 50 milioane euro, bani cu care astăzi se construiesc clădiri de birouri la standarde înalte. După mai bine de cinci ani de aşteptare, cei doi investitori au decis să înceapă, în aprilie anul acesta, construcţia a 180 de apartamente, din cele 3.500 de unităţi programate.

Vremea discounterilor

Nemţii de la Kaufland, care anul trecut au detronat grupul Metro din fruntea celor mai mari retaileri alimentari, au început lucrările la cel de-al cincilea hipermarket din Bucureşti pe o parte din terenul fostei fabrici Electroaparataj. „Investiţia medie pentru un magazin Kaufland variază între șase şi nouă milioane de euro, în funcţie de preţul terenului din oraş. Lucrările de construcţie la magazinul Kaufland Electroaparataj se află la început, finalizarea lor fiind aşteptată în prima jumătate a anului 2014“, au declarat pentru Capital reprezentanţii Kaufland. Pe restul terenului de la Electroaparataj este programată construcţia centrului comercial Mega Mall, în cadrul căruia va fi prezentă cu o unitate şi reţeaua Carrefour. Pe lângă hipermarketul din Pantelimon, Kaufland mai lucrează la încă două magazine noi în Militari şi Berceni şi are în plan extinderea reţelei bucureştene la 10 unităţi până în 2015.

Numărul şantierelor active la nivelul Bucureştiului este încă redus comparativ cu dezvoltările care au avut loc înainte de criză, însă sunt un semn că investitorii încă mai cred în piaţa românească. Rămâne de văzut dacă macaralele care se învârt astăzi pe cerul Capitalei sunt de ajuns pentru a convinge şi alte companii să dea drumul la motoare.

116 mil. euro este volumul de investiţii imobiliare derulat în primul trimestru al anului, o creştere de 18% faţă de T1 2012, potrivit DTZ Echinox