Chiar dacă sunt amplasate la periferia Bucureştiului, ansamblurile rezidenţiale cu cele mai mici preţuri reprezintă pentru mulţi cumpărători singura posibilitate de a avea un apartament nou. Identificarea lor este însă o adevărată provocare
Cel mai ieftin ansamblu rezidenţial găsit de Capital, în rândul proiectelor care au deja cel puţin 100 de apartamente construite, este Confort Urban. Complexul, amplasat pe strada Pucheni din cartierul Rahova, este compus din opt blocuri cu un total de 400 de apartamente. Preţul unui apartament cu două camere, cu o suprafaţă utilă de 47,54 mp, este de 34.500 euro, inclusiv TVA de 5%. Dezvoltatorul oferă la acest tip de apartament un loc de parcare suprateran gratuit şi un voucher cadou, în valoare de 2.000 de euro, ce poate fi utilizat pentru achiziţia de mobilier de la Mobexpert. Six Top Residence, firma dezvoltatoare, mai are începute încă două blocuri dintr-un total de 16 câte sunt planificate pentru următoarea etapă a proiectului, potrivit reprezentanţilor ansamblului rezidenţial.
Locul doi îi revine complexului Confort City din Popeşti-Leordeni, construit de fraţii Negoiţă. În acest proiect mai sunt de vânzare circa 50 de apartamente finalizate, şi oferta actuală a dezvoltatorului, pentru unităţile cu două camere, este la un preţ de 36.645 euro, cu TVA inclus, la o suprafaţă utilă de 49,23 mp.
Poziţia a treia în top este ocupată de proiectul FeliCity, dezvoltat de GTC în Băneasa. Iniţial promovat ca ansamblu de lux, FeliCity are astăzi preţuri reduse substanţial. Astfel, un apartament cu două camere şi o suprafaţă utilă de 83 mp, din care 10 mp reprezintă terasa, are un preţ de listă de 65.362 de euro, TVA inclus. În această perioadă, dezvoltatorul derulează o campanie care promovează acest apartament la un preţ de 57.015 euro, TVA inclus, însă pentru un stoc limitat de unităţi. Acesta este şi singurul ansamblu inclus în topul Capital care are preţuri minime pentru apartamentele cu două camere de peste 60.000 de euro, însă locuinţa este avantajată de suprafaţa mare, care duce preţul pe metrul pătrat la 787 euro.
„Suprafaţa unui apartament nou nu contează în mod direct în decizia de achiziţie, însă are o importanţă indirectă, fiind strâns legată de preţ, acesta din urmă fiind decisiv. Nu se caută apartamente foarte mici, dar nu mai vorbim nici de piaţa din 2007, când suprafeţele promovate erau foarte, foarte mari. Cumpărătorul poate decide, între două oferte similare din punctul de vedere al preţului şi al amplasării proiectului, în favoarea unui apartament ale cărui camere sunt mai mari, deşi suprafeţele totale sunt similare. Potenţialii cumpărători caută apartamente noi cu două camere a căror suprafaţă să se încadreze între 50 şi 60 de metri pătraţi utili“, spune Gabriel Voicu, manager al diviziei de locuinţe noi din cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Triere dificilă
Majoritatea consultanţilor imobiliari prognozau la începutul crizei economice că noile condiţii de piaţă vor conduce la eliminarea firmelor neserioase şi că vor rămâne în viaţă doar dezvoltatorii puternici, care promovează produse de calitate. Realitatea demonstrează exact contrariul. Companiile mari, care au construit de-a lungul timpului portofolii imense de locuinţe, fie s-au retras de pe piaţă, fie şi-au restrâns puternic activitatea locală, în timp ce micii antreprenori au dezvoltat zeci de proiecte cu sute de apartamente, în special în zona de sud a Bucureştiului. În cazul celor din urmă, preţul primează atât în faţa calităţii, cât şi a amplasamentului.
Realizarea unui top al celor mai ieftine ansambluri cu locuinţe noi este extrem de complicată fără aplicarea unor filtre de mărime, pentru că nimeni nu ţine evidenţa zecilor de proiecte de mici dimensiuni, construite de persoane fizice pe suprafeţe mici de teren între blocurile vechi ale Bucureştiului sau în localităţile limitrofe. Drept urmare, pentru a restrânge numărul proiectelor disponibile la vânzare, Capial s-a rezumat la ansamblurile care au deja construite minimum 100 de apartamente şi care promovează produse deja finalizate. Topul s-a realizat pe baza preţului pe metru pătrat specific unui apartament cu două camere, cel mai tranzacţionat tip de unitate locativă din România.
Jungla imobiliară
Orice cumpărător interesat de realizarea unei asemenea ierarhizări, în vederea stabilirii produsului potrivit pentru achiziţie, trebuie să fie extrem de precaut şi să verifice informaţiile pe care le culege din piaţă, deoarece vânzătorii furnizează de multe ori date eronate sau incomplete. Capcana în care cad cel mai des persoanele care prospectează piaţa sunt preţurile-bombă promovate de dezvoltatori pe site-urile de prezentare ale proiectelor sau prin diverse tehnici de marketing. De cele mai multe ori, preţurile care se învârt în jurul a 700 de euro/mp sunt specifice unor proiecte aflate în construcţie. Asta nu ar fi nicio problemă dacă vânzătorii care se ocupă şi de promovarea ansamblurilor ar menţiona acest aspect. În urma unei cercetări la faţa locului, cumpărătorul află de multe ori că proiectul este într-o fază incipientă de construcţie sau că dezvoltatorul nu mai are bani să îl continue.
Capital s-a confruntat cu patru astfel de exemple de proiecte care ar fi ocupat poziţii fruntaşe în top. Este vorba despre ansamblurile Sud Residence, Sud Garden, Corvaris Residence şi Brown Residence, toate din sudul Bucureştiului, a căror ofertă de vânzare nu se referă la blocurile finalizate prezentate pe site, ci la blocurile ce urmează a fi construite, asta în ciuda explicaţiilor primite de la vânzătorii proiectelor, care promit posibilitatea mutării imediate în apartamentul achiziţionat.
Câte se mai vând
Noua generaţie de ansambluri rezidenţiale s-a ridicat în ultimii ani de criză pe „cenuşa“ proiectelor care promiteau calitate şi confort la preţuri ce depăşeau cu mult veniturile medii ale potenţialilor cumpărători. Preţurile proiectelor apărute în criză au fost sculptate după plafoanele impuse de programul Prima Casă, rezultând apartamente cu suprafeţe comparabile cu ale celor vechi, construite cu materiale ieftine şi amplasate la periferia Bucureştiului, unde este cel mai ieftin teren.
În consecinţă şi vânzările dezvoltatorilor s-au ajustat. De la un vârf de peste 4.000 de unităţi locative vândute în 2007, din care jumătate au fost cumpărate de investitori, piaţa a înregistrat anul trecut vânzări de sub 1.000 de apartamente noi, cel mai scăzut nivel din 2006 şi până acum, conform analizelor realizate de compania de consultanță imobilară DTZ Echinox.
„Proiectele mari (cu peste 100 de apartamente), cu un stoc disponibil ridicat (de la număr de unităţi la varietatea tipurilor de apartamente), care au un produs atractiv (preţ, amplasare, suprafeţe), echipă de vânzări bună şi strategie de promovare, vând lunar, în medie, aproximativ 20 de unităţi“, explică Gabriel Voicu. Asemenea cazuri sunt însă izolate, cele mai multe proiecte croite după Prima Casă vând lunar circa 10 apartamente. Potrivit lui Voicu, în cazul proiectelor care au un preţ bun, dar cărora le lipsesc stocul variat, echipa de vânzări şi strategia de promovare, vânzările lunare pot scădea cu până la 75%.
Pe o piaţă imobiliară în care preţul este rege, cumpărătorii trebuie să îşi aleagă produsele cu precauţie şi după îndelungi comparaţii, însă e tot mai greu să aduci la un numitor comun cele trei variabile care formează decizia de achiziţie: preţul, localizarea şi suprafaţa locuinţei.
