Cele 11 malluri care au dat chix în vâltoarea crizei financiare au înghiţit 532 de milioane de euro şi au lăsat în urma lor găuri de câteva sute de milioane în conturile băncilor finanţatoare şi în buzunarele multor constructori. Ce se întâmplă cu rebuturile sectorului comercial?
O parte dintre acestea îşi schimbă destinaţia, opţiune la care ar putea apela tot mai mulţi investitori care au în proprietate centre comerciale cu probleme. City Mall din Bucureşti va fi transformat, până în toamna acestui an, în clădire de birouri, Armonia Arad a fost închis şi va fi preschimbat în spaţii de depozitare, iar proprietarii Galleria Suceava se gândesc serios la posibilitatea schimbării proiectului rămas gol în spaţii logistice. Printr-un proces de reamenajare a trecut şi Tiago Mall din Oradea, în repoziţionarea căruia Gabriel Popoviciu a investit circa 20 mil. euro. Foştii proprietari ai Armonia Brăila, fondul de investiţii RED Management Capital, au luat în considerare opţiunea transformării centrului comercial într-un spaţiu dedicat magazinelor de tip outlet încă de la declanşarea insolvenţei, însă mallul a intrat în faliment în noiembrie 2011. De atunci, creditorii se chinuie să vândă proprietatea la 40% din valoarea datoriilor.
„E posibil să mai apară şi alte insolvenţe în rândul centrelor comerciale“, crede Răzvan Gheorghe, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Activ Property Services. El îşi argumentează opinia prin faptul că „legea insolvenţei este foarte atrăgătoare pentru dezvoltatori. Prin această procedură ei primesc o gură de oxigen“. Spre exemplu, proiectele lui Steven Van Den Bossche, chiar dacă au intrat în insolvenţă au şanse de scăpare. „Centrul din Focşani mege bine, iar mallul din Craiova ar trebui să fie de succes, chiar dacă are nişte probleme tehnice. În schimb, pentru proiectele care au ajuns la faliment nu se mai poate face nimic. Poate cel mult o reconversie.“, consideră Răzvan Gheorghe.
Steven Van Den Bossche, unul dintre acţionarii dezvoltatorului imobiliar BelRom, a apelat la insolvenţă în cazul a trei dintre centrele comerciale pe care le are în proprietate: Electroputere Parc din Craiova, Promenada Focşani şi Hello Shopping Park Bacău. Aceeaşi companie mai are început un parc de retail la Deva, a cărui construcţie a fost abandonată după retragerea principalilor chiriaşi. Încă de la intrarea sa pe piaţă, pe vârful bulei imobiliare,
BelRom s-a prezentat ca un dezvoltator care nu păstrează produsele construite în portofoliu pentru o perioadă prea lungă de timp. Acest fapt a şi fost dovedit, belgienii fiind printre cei mai activi investitori din acea perioadă, reuşind să vândă cu succes pracurile de retail dezvoltate în Sibiu, Târgu-Mureş şi Brăila. Criza însă le-a stricat socotelile investitorilor. În 2009, BelRom a ratat o tranzacţie de circa 100 mil. euro, după ce New Europe Property Investments (NEPI), care cumpărase de la belgieni şi proiectul din Brăila, a refuzat să mai finalizeze achiziţia centrelor comerciale din Focşani şi Bacău, ambele aflate acum în insolvenţă. Chiar dacă BelRom a apelat la această variantă doar pentru a se proteja de creditori, nu înseamnă că drumul spre reorganizare va fi pavat cu flori. Până acum, niciunul dintre mallurile intrate în insolvenţă nu a reuşit să scape de faliment.
Cine cumpără probleme
Până acum, doar două malluri intrate în faliment şi-au găsit cumpărători. Drumul a fost deschis de Gabriel Popoviciu, care a achiziţionat proiectul Tiago Mall, dezvoltat de irlandezii de la Mivan Development, pentru 30,5 mil. euro. El a mai investit încă 20 mil. euro în finalizarea şi regândirea spaţiului, după care l-a deschis, în octombrie 2011, sub denumirea de Oradea Shopping City. În aceeaşi perioadă, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a cumpărat City Mall cu 17,3 mil. euro, după ce îl vânduse tot el, pentru 103,5 mil. euro, proprietarilor care l-au dus la faliment. Cele două exemple devin o excepţie în contextul unei pieţe pe care apar tot mai multe cazuri de eşecuri imobiliare. Situaţia proprietarilor acestor active „distressed“ este îngreunată şi mai mult de faptul că toate proiectele sunt amplasate în oraşe mici, cu o putere de cumpărare scăzută. În acelaşi timp, investitorii de tipul lui Papalekas, care a vânat proprietăţi cu probleme, sunt extrem de puţini şi concentraţi asupra Bucureştiului. Dovadă stă Armonia Arad, care de un an şi opt luni nu a putut fi vândut, în ciuda faptului că preţul de pornire a licitaţiei a scăzut de la 25 mil. euro până la 15 mil. euro.
„Eu nu am mai vorbit cu administratorul judiciar de foarte mult timp şi presupun că, dacă proprietatea nu s-a vândut până acum, poate nu e preţul corect. Un investitor interesat să preia o astfel de proprietate vine cu un plan de afaceri şi evaluează partea imobiliară în funcţie de ce vrea să facă acolo. Cred totuşi că dacă se făcea un plan de afaceri, pentru o posibilă reconversie a proprietăţii, şansele de vânzare ar fi crescut, dar acum totul depinde de creditori“, menţionează Christian Hiver, directorul de leasing al RED Management Capital.
Compania a dezvoltat două malluri care au eşuat, însă a reşit să vândă Armonia Arad austriecilor de la Immofinanz încă din 2007, pentru 78 mil. euro. În ciuda acestor rezultate, reprezentantul RED Management spune că din toamnă s-ar putea ivi posibilitatea demarării unui nou proiect în România, dacă investitorii străini îşi vor arăta din nou interesul pentru piaţa locală.
Vânzare pierdută
Unul dintre cei mai prolifici dezvoltatori imobiliari din România, Globe Trade Centre (GTC), a fost la un pas de a vinde trei malluri care îi aduceau pierderi. Compania a anunţat, în noiembrie anul trecut, că este în proces de vânzare a mallurilor Galleria Buzău (13.400 mp), Piatra Neamţ (12.800 mp) şi Suceava (10.800 mp), pe care le-a dezvoltat cu un împrumut în valoare de 28,8 mil. euro făcut la BERD şi Raiffeisen Bank. Tranzacţia, care trebuia să se încheie la un preţ de circa 6-7 mil. euro, a picat după ce investitorul interesat de achiziţie s-a retras din afacere. Numele canadianului Michael Topolinsky, proprietarul grupului Benevo, a fost vehiculat în piaţă ca potenţial cumpărător, dar identitatea investitorului nu a fost divulgată până acum. Chiar dacă Galleria Suceava a rămas gol, dezvoltatorul a reuşit să stabilizeze mallurile din Piatra Neamţ şi Buzău, motiv pentru care acum nu mai este dispus să vândă cele trei proiecte cu orice preţ. „La Suceava discutăm posibilitatea reconversiei proprietăţii. Avem câteva opţiuni, cum ar fi închirierea către un retailer de bricolaj sau transformarea imobilului într-un hub logistic, dar încă suntem în discuţii. Până la sfârşitul lunii septembrie, putem anunţa ceva sigur în privinţa mallului Galleria Suceava. Cele trei proprietăţi au fost privite ca un pachet care aduce pierderi, însă proiectul din Suceava destabiliza portofoliul. La Galleria Suceava au fost pierderi de peste 1 mil. euro pe an. Numai taxa pe proprietate te îngroapă“, ne-a declarat Ştefan Cremene, chief operations manager în cadrul GTC România. Potrivit acestuia, la Galleria Buzău gradul de ocupare este de 75% şi va urca la 80% până în septembrie. „La Buzău stăm puţin mai bine decât anul trecut, dar tot vom încheia anul cu o pierdere, nesemnificativă de circa 50.000 de euro. Am început să stabilizăm zona de food, unde vom deschide un restaurant cu câştigătoarea de anul acesta a Master Chef“, menţionează Cremene.
Cea mai bună situaţie e la Piatra Neamţ, unde spaţiile au fost ocupate în totalitate, după închirierea unei suprafeţe de 1.200 mp către retailerul de mobilă Casa Rusu şi a încă 1.500 mp către C&A, care va deschide magazinul din toamnă. „Acum, chiar dacă ar apărea un investitor dispus să le cumpere la pachet, nu am mai vinde doar ca să scăpăm de ele. Vindem, ca orice dezvoltator, la un preţ corect“, conchide managerul GTC, care mai are în portofoliu şi Galleria Arad. Din reţeaua Galleria trebuiau să facă parte şapte centre comerciale, însă au fost dezvoltate doar patru.
Încercările românilor
Majoritatea mallurilor care au pierdut bătălia cu criza au fost dezvoltate de investitori străini, dar sunt şi exemple de antreprenori locali care au fost atraşi de potenţialul sectorului comercial. Printre aceştia se numără familiile Suciu şi Mateescu. Mallul dezvoltat în Deva de familia Suciu a fost inaugurat exact în momentul în care „balonul imobiliar“ s-a spart. După trei ani de funcţionare, proiectul a cedat şi a intrat sub protecţia insolvenţei la cererea proprietarului. Până la faliment mai este doar un pas. „Planul de reorganizare propus a fost respins de 90% dintre creditori, motiv pentru care s-a cerut intrarea societăţii în faliment, însă instanţa a respins criticabil declanşarea procedurii. Noi am făcut recurs şi sperăm ca, luna viitoare, Curtea de Apel să dea un verdict favorabil. Nu se poate evita falimentul“, spune Emil Gros, managing partner Expert Insolventa, administratorul judiciar al Deva Mall. Compania are datorii de circa 10 mil. euro, în principal către banca Italo-Romena, dar şi către BCR, Leumi şi Banca Transilvania. Şansele finanţatorilor de a-şi recupera măcar o parte din datorii stă în eventualii antreprenori locali care ar putea prelua mallul.
Centrul comercial Trident Shopping Center din Sibiu, dezvoltat de soţii Constantin şi Alina Mateescu în 2009, a fost închis după câteva luni de funcţionare şi a fost urmat, pe rând, de întreaga reţea alimentară formată din trei hipermarketuri şi două supermarketuri Trident. Cu datorii de 41 mil. euro, din care 21 mil. euro la bănci, administratorii judiciari ai companiei intrate în faliment au început să vândă treptat din portofoliul imobiliar. Închiderea reţelei Trident a însemnat şi sfârşitul hipermarketurilor româneşti, după eşecul fraţilor Penescu, cu reţeaua Pic, al fraţilor Ioan şi Floare Cuc, care operau în franciză magazinele SPAR, şi al lui Ioan Şolomon, cu reţeaua Ethos. Pe lângă influenţa crizei, prăbuşirea acestor afaceri demonstrează faptul că investitorii s-au grăbit cu extinderea dezvoltărilor şi în oraşele de rangul doi. Dovadă stau şi sutele de planuri abandonate care vizau construcţia unor centre comerciale până şi în oraşe mici, ca Huşi sau Marghita.
2,4 milioane de metri pătraţi este stocul total estimat de spaţii comerciale moderne la nivel naţional
