Tagor face parte din categoria dezvoltatorilor imobiliari care au acumulat înainte de criză sute de hectare de teren şi care vizau construcţia a mii de locuinţe. Aceştia au fost şi primii seceraţi de povara datoriilor. Puţini au rezistat în faţa falimentului şi mai puţini au reuşit să iasă din nou pe piaţă. Compania israelianului Ofer Lieberson, susţinută de fondul de investiţii Patrol Capital, pare să facă parte din acest grup select. A investit până acum peste 100 mil. euro într-un portofoliu de 100 de hectare de teren şi în planificarea proiectelor adecvate fiecărui lot în parte. Din cele 100 de hectare, circa 30 de hectare sunt pregătite pentru dezvoltare, iar restul este teren agricol ce urmează a fi transformat în teren pentru construcţii. „Majoritatea terenurilor pe care le avem le-am cumpărat cu banii noştri, dar avem şi două loturi pentru care am luat credite. Atunci, multă lume se împrumuta la bancă pentru a acoperi 70-80% din costul de achiziţie al terenului. Noi nu am făcut asta“, spune Ofer Lieberson, precizând că în cazul lor creditele ajungeau doar la 50% din valoarea terenurilor.
Cu puţin timp înainte de izbucnirea crizei, Tagor anunţa că are în plan dezvoltarea a 4.500 de locuinţe pentru români, în care ar fi urmat să investească 300 mil. euro. Astăzi, după cinci ani în care a lucrat la modificarea planurilor, compania nu şi-a redus foarte mult din ambiţii. Investitorul promite să pornească în paralel patru ansambluri rezidenţiale care vor cumula la final circa 3.500 de unităţi locative. Numai aceste proiecte necesită investiţii de circa 250 mil. euro. Primul proiect început este amplasat în Bragadiru, la intrarea spre Bucureşti, pe Şoseaua Alexandriei. Compania a finalizat recent primele 75 de apartamente din Adora Urban Village, care va avea la final 548 de apartamente, după o investiţie de 34,4 mil. euro. Banca Carpatica a oferit dezvoltatorului un credit care a acoperit 55-60% din costul construcţiei. În urmă cu două luni, Tagor a început şi construcţia primelor 118 apartamente şi a unui centru comercial, dintr-un proiect cu 1.200 de unităţi localizat în Arad. În cazul acestui proiect, banca finanţatoare este Volksbank. „Acum suntem în criză şi nu mai e atât de simplu. Vom face investiţiile promise, dar în etape. Problema nu este construcţia proiectelor, ci vânzarea lor. Dacă mediul se va schimba şi vom putea vinde mai repede, vom şi construi mai repede. Este o reacţie în lanţ“, menţionează Lieberson. El spune că proiectele companiei nu au fost oprite până acum, ci au trecut printr-un proces de schimbare care a întârziat construcţia. Spre exemplu, la Arad, compania avea aprobat un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) ce viza dezvoltarea a 2.400 de apartamente, pentru care erau gândite parcări subterane. Compania a renunţat la parcările subterane în toate proiectele sale, pentru a diminua costul construcţiei, şi a redus din numărul de locuinţe gândite iniţial.
Curtarea băncilor
Cu mii de apartamente executate în portofoliu, băncile au semnalizat deja de câţiva ani dezinteresul faţă de creditarea sectorul rezidenţial. Cu toate acestea, Tagor a obţinut finanţare pentru trei proiecte şi zilele acestea aşteaptă semnarea celui de-al patrulea contract. Dezvoltatorii care se mai gândesc astăzi la construcţia de locuinţe se plâng de condiţiile draconice impuse de bănci la acordarea împrumuturilor, cum ar fi un procent mare de antecontracte, o contribuţie financiară mai consistentă din partea dezvoltatorului şi stabilirea unui plan lunar de vânzări. Interesant este că Tagor nu are niciuna dintre aceste condiţii. „Băncile şi-au dat seamă că alături de Patrol suntem o companie puternică şi ne-au dat banii ca să începem construcţia fără să avem vândut nimic. Abia acum am început să vindem, după ce am luat toţi banii de la Carpatica. Nu avem astfel de condiţii. Nu e uşor să obţii bani. Să nu înţelegeţi greşit că mă pot duce la orice bancă şi ei aruncă cu bani în mine“, explică Ofer Lieberson. El susţine că problemele majorităţii dezvoltatorilor de locuinţe sunt lipsa surselor financiare proprii, instabilitatea companiei şi reputaţia proastă.
Ca orice dezvoltator care vrea să îşi vândă locuinţele cât mai repede, Lieberson spune că acesta este momentul oportun pentru achiziţie, deoarece preţurile nu mai pot scădea. Argumentul său este că, astăzi, costul construcţiei a ajuns la 350-400 euro/mp, jumătate faţă de nivelul de dinainte de criză, la care se adaugă preţul terenului, costul cu arhitecţii şi dobânzile bancare, care ridică preţul de vânzare la 600 de euro/mp, nivel sub care nu se mai poate scădea, în opinia omului de afaceri. „Românii nu realizează faptul că în momentul în care costul de construcţie va creşte şi preţul locuinţelor va creşte. Sunt şanse mari ca preţurile să se aprecieze, pentru că nu se poate construi cu 200-250 de euro/mp“, conchide Lieberson.
MINI INTERVIU
Ofer Lieberson: «Accesul la finanţare este un dezastru»
Capital: Câţi bani aveţi pregătiţi pentru programul curent de investiţii?
Ofer Lieberson: Avem îndeajunşi bani, incluzând aici şi finanţările bancare, să începem imediat patru proiecte. Am început deja proiectul Adora şi proiectul din Arad, iar la Timişoara şi în Pipera vom începe curând. Poate anul viitor ne apucăm la Oradea şi demarăm procesul de obţinere a PUZ-ului pentru o parte din terenul agricol din portofoliu. Avem în plan construirea unor cartiere de vile în Snagov şi în Ştefăneşti, însă acesta este un proces de durată.
Capital: Câte apartamente ar trebui să vindeţi lunar pentru a considera proiectul Adora un succes?
O.L.: Nu avem probleme financiare şi nu suntem ca ceilalţi dezvoltatori, care dacă nu vând 20 de apartamente pe lună sunt
morţi. Bineînţeles că ar fi bine să putem vinde 10-20 de apartamente pe lună, dar chiar dacă vindem 5-6 apartamente este în regulă. Avem răbdare. Când vom vinde jumătate din apartamentele construite ne vom apuca de construcţia următoarei etape.
Capital: Cumpărătorii se plâng adesea de ansamblurile construite în câmp. Adora nu este departe de această situaţie. Vă aşteptaţi să aveţi probleme la vânzare din această cauză?
O.L.: Priviţi lucrurile dintr-o perspectivă greşită. Am cumpărat acest teren în urmă cu şase ani. Atunci era într-adevăr un câmp. Acum, de fiecare dată când trec pe acolo, mai apare câte o vilă. Sunt mai multe locuinţe în construcţie în această zonă, decât oricând în ultimii şase ani. Cele care nu sunt finalizate, nu sunt finalizate pentru că sunt în mijlocul construcţiei. Sunt câteva sute de vile în această zonă, deci e posibil ca 4-5 oameni să nu mai aibă bani să continue, dar majoritatea vilelor aflate în construcţie se finalizează şi oamenii locuiesc acolo. Această zonă arată complet diferit faţă de anii trecuţi şi se dezvoltă rapid.
Capital: Cum aţi caracteriza accesul la finanţare astăzi, faţă de perioada de dinainte de criză?
O.L.: Groaznic. Pentru dezvoltatori este un dezastru. Majoritatea nu pot obţine bani, iar acesta este unul dintre motivele pentru care nu mai încep construcţii noi. Ar trebui să vină cu 100% din banii necesari construcţiei din propriul buzunar. Mulţi nu au aceşti bani şi nici nu rentează o asemenea investiţie. Băncile sunt foarte atente la acordarea împrumuturilor. Dau bani numai când se simt foarte confortabil cu cel care ia creditul, cum este situaţia noastră. Dar pentru un investitor care intră acum pe piaţă este aproape imposibil.
