Zeci de mii de români se află în situaţia în care valoarea locuinţei cu care au garantat împrumutul nu mai acoperă soldul creditului. Acest fenomen, care se întâmplă ca urmare a scăderii masive a preţurilor începând cu 2009 adică primul an de criză majoră, nu este neapărat o veste proastă pentru cei împrumutaţi. Pentru mulţi dintre aceştia este evident că nu mai este deloc avantajos să plătească respectivul împrumut având în vedere că, şi dacă ar reuşi să-l achite integral, s-ar alege în final cu un bun plătit la suprapreţ. În aceste condiţii este mai avantajos să returnezi pur şi simplu bunul către bancă şi să renunţi la plata ratelor. Dacă va constata însă că valoarea bunului nu acoperă creditul banca va încerca să se îndrepte către alte proprietăţi ale debitorului, drept conferit prin lege. Din acest moment se poate arăta de o mare utilitate un instrument juridic vechi de sute de ani însă recent introdus în legislaţia româmânească prin noul Cod Civil. Este vorba despre instituţia fiduciei.
Utilizare acestui instrument presupune transferarea drepturilor patrimoniale către o persoană fizică sau juridică pe o anumită perioadă de timp sau până la îndeplinirea unor anumite condiţii. Exemplu concret, oferit de un avocat: “Avem situaţia în care o persoană deţine două bunuri imobile, dintre care unul este constituit drept garanţie imobiliară (pentru suma de 100.000 de euro) şi un alt bun imobil, liber de sarcini. Ca urmare a scăderii preţurilor pe piaţa imobiliară, valoarea bunului ipotecat scade la 70.000 de euro. Între timp, debitorul instituie o fiducie asupra bunului liber de sarcini în vederea valorificării sale optime. Ulterior, debitorul ajunge în imposibilitate de plată a ratelor bancare, situaţie în care banca procedează la executarea garanţiei imobiliare, în urma căreia creanţa nu poate fi îndestulată. Astfel, prin instituirea fiduciei, bunul fiduciar nu va putea fi urmărit de bancă pentru diferenţa de creanţă rămasă neacoperită.”
Se întâmplă deja
Este preferabil ca entitatea care va îndeplini rolul de fiduciar să fie o firmă pentru că, în cazul în care banca începe totuşi acţiuni de recuperare a creanţei, procedurile sunt cu mult mai complicate în cazul persoanelor juridice. Potrivit legii, din momentul transferului proprietății de la constituitor către fiduciar, creditorii personali ai constituitorului nu mai pot executa silit aceste bunuri, cu excepţia cazului în care dețin o garanţie reală asupra bunurilor în discuție a cărei opozabilitate să fi fost dobândită anterior constituirii fiduciei sau în situația în care au obținut o hotărâre judecătorească de desființare sau de constatare a inopozabilității contractului de fiducie. Chiar dacă nu a trecut foarte mult timp de la introducerea acestui instrument în legislaţia locală el este deja folosit.
“ Este una dintre marile probleme cu care ne–am confruntat în ceea ce priveşte legislaţia. Practic, debitorul are dreptul să-şi transfere bunurile fără să ne întrebe nimic. Am avut situaţii în care în care bunurile au fost transferate către firme care ulterior au ajuns în insolvenţă. Vă daţi seama că procesul de recuperare a creanţelor este mult masi costisitor în cazul firmelor decât la persoane fizice”, spune un angajat dintr–o bancă.
