Proprietarii de apartamente trebuie să știe că este obligatorie înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF
Reguli pentru proprietarii de apartamente. Dacă ești proprietar și intenționezi să închiriezi un imobil, este esențial să te asiguri că îți protejezi drepturile și eviți eventualele neplăceri legale înainte de a publica anunțul. Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF poate părea o simplă formalitate, dar aduce cu sine multiple avantaje.
Conform prevederilor articolului 1.777 din Codul Civil, locațiunea este descrisă ca un contract prin care un locator se angajează să ofere unui locatar dreptul de a folosi un bun pentru o perioadă determinată, în schimbul unei sume de bani denumite chirie.
„Contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie”, potrivit articolului 1.777 din Codul Civil.
Înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF se bazează pe reglementările Codului Fiscal (Legea nr. 227/2015) și ale Codului de Procedură Fiscală (Legea nr. 207/2015), cu modificările ulterioare. Potrivit acestor reglementări, orice contract de locațiune care produce venituri impozabile trebuie să fie înregistrat la autoritatea fiscală competentă, iar, conform articolului 88 alineatul (1) din Codul Fiscal, veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor sunt supuse impozitării.
Legiuitorul a stipulat că toate persoanele fizice care realizează venituri din închirierea bunurilor imobile trebuie să înregistreze contractele de locațiune la ANAF. Conform articolului 120 alineatul (61) din Codul Fiscal, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, cu excepția veniturilor din arendare și din închirierea turistică a camerelor din locuințele proprii, au obligația de a înregistra contractele încheiate, precum și modificările acestora, în termen de maximum 30 de zile de la finalizarea sau modificarea contractului, la autoritatea fiscală competentă. Aceste reguli se aplică indiferent dacă contractul este scris sau verbal, precum și indiferent de durata acestuia.
Procedura de înregistrare a contractului de închiriere
Procedura de înregistrare a contractului de închiriere începe cu completarea și depunerea Cererii de înregistrare a contractelor de locațiune. Acest formular este specificat în anexa nr. 2 a O.P.A.N.A.F. nr. 114/2019, cu modificările ulterioare aduse prin O.P.A.N.A.F. nr. 2031/2022. Cererea trebuie să fie însoțită de o copie a contractului de închiriere.
Cererile se completează în două exemplare. Originalul se depune la organul fiscal competent, iar copia se păstrează de către contribuabil.
Cererea, însoțită de copia contractului de închiriere, se poate depune direct la registratura organului fiscal competent. Alternativ, aceasta poate fi trimisă prin poștă cu confirmare de primire sau prin mijloace electronice de transmitere la distanță.
După primirea documentelor, responsabilitatea procesării revine compartimentului de specialitate al organului fiscal competent. Acesta are obligația de a efectua înregistrarea contractului în evidențele proprii într-un termen maxim de 5 zile de la data depunerii cererii.
Codul Fiscal impune obligații specifice pentru contribuabili în legătură cu actualizarea informațiilor despre contractele de închiriere înregistrate. Conform art. 101 alin. (4) din Codul Fiscal, contribuabilii trebuie să raporteze orice modificări ale condițiilor contractuale inițiale. Aceștia au la dispoziție un termen de 30 de zile calendaristice, calculat de la data producerii modificării, pentru a informa ANAF despre aceste schimbări.
Nerespectarea obligației de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF poate atrage sancțiuni contravenționale. Acestea sunt prevăzute în art. 336 alin. (1) lit. d) din Codul de Procedură Fiscală. Sancțiunile constau în amenzi cuprinse între 500 și 1.000 de lei.
Înregistrarea contractelor de închiriere la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) oferă numeroase beneficii, atât din punct de vedere juridic, cât și practic.
Beneficiile înregistrării contractelor de închiriere la ANAF
Primul și cel mai evident beneficiu al înregistrării contractelor de închiriere la ANAF este conformitatea cu legislația în vigoare. Conform art. 120 alin. (63) din Codul Fiscal, înregistrarea acestor contracte este o obligație legală. Respectarea acestei cerințe îi ajută pe proprietari să evite sancțiunile contravenționale menționate în art. 336 alin. (1) lit. d) din Codul de Procedură Fiscală.
Înregistrarea contractelor la ANAF contribuie la creșterea transparenței fiscale. Aceasta se aliniază cu principiile din art. 3 lit. f) din Codul Fiscal. Procesul permite autorităților fiscale să monitorizeze mai eficient veniturile din chirii. Astfel, se reduce riscul de evaziune fiscală.
Pentru chiriașii care sunt persoane juridice sau persoane fizice autorizate, înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este esențială pentru deductibilitatea cheltuielilor cu chiria. Conform art. 25 alin. (1) din Codul Fiscal, o cheltuială trebuie să fie efectuată în scopul desfășurării activității economice pentru a fi deductibilă. Un contract înregistrat oferă dovada necesară pentru justificarea acestor cheltuieli în fața autorităților fiscale.
Un alt beneficiu semnificativ al înregistrării contractului de închiriere la ANAF este transformarea acestuia într-un titlu executoriu. Conform prevederilor art. 1.798 din Codul Civil, contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la autoritățile fiscale devin titluri executorii pentru plata chiriei. Aceasta se aplică atât termenelor stabilite în contract, cât și celor prevăzute de lege, în absența unor reglementări specifice.
Proprietarul nu trebuie să urmeze etapele tradiționale ale procesului judiciar
De asemenea, conform art. 1809 alin. (3), contractul de închiriere încheiat pe durată determinată, înregistrat la organul fiscal, devine titlu executoriu la expirarea termenului. Astfel, proprietarul nu trebuie să urmeze etapele tradiționale ale procesului judiciar pentru a-și revendica drepturile. El nu este obligat să obțină o hotărâre judecătorească care să recunoască validitatea pretențiilor sale. Mai mult, proprietarul este scutit de procedura de învestire cu formulă executorie a contractului de închiriere.
În termeni simpli, dacă chiriașul nu plătește chiria sau refuză să elibereze proprietatea la finalul contractului, proprietarul poate solicita executarea silită. Aceasta se aplică în cazul în care contractul de închiriere este înregistrat la autoritatea fiscală competentă.
Astfel, înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF oferă multiple avantaje, care depășesc conformarea legală. Aceasta le oferă proprietarilor un instrument eficient pentru protejarea drepturilor lor. De asemenea, reduce timpul și resursele necesare pentru soluționarea litigiilor legate de aceste contracte. În actualul context legislativ, înregistrarea acestor contracte nu este doar o obligație, ci și o practică recomandată pentru o gestionare eficientă și legală a proprietăților închiriate.
