Pot fi atestate ca administratori de blocuri numai persoanele care indeplinesc urmatoarele conditii:
a) au capacitate deplina de exercitiu;
b) prezinta garantii morale pentru indeplinirea corecta a obligatiilor ce revin administratorilor;
c) prezinta garantii materiale, stabilite in conditiile legii.
Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare prin hotarare judecatoreasca, ramasa definitiva, pentru savarsirea cu intentie a unei infractiuni.
Obligatiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum si cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
Suma ce constituie garantia materiala se depune in contul asociatiei de proprietari si se restituie la data incetarii contractului sau conventiei incheiate cu administratorul.
Activitatea de administrare a condominiului trebuie sa asigure:
a) mentinerea in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale si aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre starea acesteia din punctul de vedere al sigurantei la actiuni seismice;
b) functionarea in bune conditii a tuturor instalatiilor si partilor de constructii ale imobilului;
c) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii, precum si despre regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor care se utilizeaza in comun;
d) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de intretinere si de reparatii curente ale elementelor de constructii si instalatii ale cladirii atat la partile comune, cat si la cele folosite in exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a partilor comune;
e) aducerea la cunostinta, prin afisare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea cladirii, precum si a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a cladirii – constructii si instalatii.
f) preluarea sau reconstituirea cartii constructiei potrivit prevederilor legale si evidentierea tuturor modificarilor aduse, in conditiile legii, la partile comune ale cladirii.
Schimbarea destinatiei locuintelor si/sau a spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, situate in cladiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului cladirii sau al asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala si pe verticala, indiferent daca proprietarul care intentioneaza sa faca aceasta schimbare este sau nu este membru al asociatiei de proprietari.
Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea si intretinerea condominiului (inclusiv instalatiile si echipamentele aflate in proprietate comuna), derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
b) urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor acesteia; asigurarea punerii in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale, evidentierea in cartea tehnica a cladirii a tuturor modificarilor aduse, in conditiile stabilite de statut si de legile in vigoare, la partile comune ale condominiului;
c) raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune, de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea in bune conditii a acestora;
d) procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si reparatiilor curente ale elementelor proprietatii comune, raspunderea asupra integritatii acestora;
e) instiintarea comitetului executiv al asociatiei de proprietari si luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrarilor de intretinere si reparatii aprobate de adunarea generala a asociatiei de proprietari;
f) angajarea si urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati. In contractele privind reparatiile, se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrarilor executate conform normativelor tehnice in vigoare;
g) verificarea contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari si persoane fizice sau juridice care folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista, administratorul ii instiinteaza pe cei in cauza, punandu-le in vedere ca in termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;
h) supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si intretinere si participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;
i) controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j) inspectarea proprietatilor individuale, in vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii individuale – apartament sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta -, se instiinteaza proprietarul asupra obligatiei acestuia de a remedia defectiunile;
k) citirea, lunar sau periodic, in functie de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale apartinand proprietarilor si inscrierea sau verificarea inscrierii acestuia in fisa de apartament, cu conditia ca acestea sa fie montate cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari si al furnizorului de utilitati;
l) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu;
m) intocmirea listelor lunare de plati;
n) aducerea la cunostinta tuturor proprietarilor care locuiesc in condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea condominiului, precum si a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor si a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere in condominiu prevazuta de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat in registrul asociatiei de proprietari.
o) calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generala a asociatiei de proprietari.
In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizorii de utilitati, administratorii au obligatia de a afisa lista de plata in termen de maximum 5 zile de la data primirii facturii expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat
Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, in cadrul contractului incheiat cu reprezentantul asociatiei de proprietari a condominiului.
 |
Cum pot sa imi vand actiunile pe care le detin la o societate pe actiuni?
Cristina Tudor
– Bucuresti
|
|
Legea nr. 31/1990 defineste, dupa modul de transmitere, actiunile ca fiind nominative sau la purtator. Prin urmare, este important de stiut felul actiunilor pe care le detineti.
Felul actiunilor este determinat prin actul constitutiv. Daca in actul constitutiv nu exista o astfel de determinare, actiunile vor fi nominative.
La randul lor, actiunile nominative pot fi emise in forma materiala, pe suport hartie, sau in forma dematerializata, caz in care se inregistreaza in registrul actionarilor.
Actiunea nominativa este acea actiune al carei titular este identificat, spre deosebire de actiunea la purtator, care nu cuprinde in titlu elementele de identificare a titularului.
Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale prevede ca dreptul de proprietate asupra actiunilor nominative emise in forma materiala se transmite prin declaratie facuta in registrul actionarilor si prin mentiunea facuta pe titlu, semnata de cedent si de cesionar sau de mandatarii lor.
In cazul actiunilor nominative emise in forma dematerializata, dreptul de proprietate se transmite prin declaratie facuta in registrul actionarilor, semnata de cedent si de cesionar sau de mandatarii lor.
Precizam ca prin actul constitutiv al societatii pot fi prevazute si alte modalitati de transmitere a dreptului de proprietate asupra actiunilor, cum ar fi un contract incheiat in forma autentica. Precizam insa ca si in acest caz, pentru a fi opozabil societatii, transferul trebuie adus la cunostiinta acesteia.
In acelasi timp, este important de stiut faptul ca in actul constitutiv al societatii pot fi instituite clauze restrictive de transmitere a actiunilor. Aceste clauze se pot prezenta fie sub forma clauzelor care subordoneaza instrainarea actiunilor acordului celorlalti actionari sau al consiliului de administratie, fie sub forma clauzelor de preemtiune, care constau in dreptul societatii (in limitele impuse de lege) sau al celorlalti actionari de a cumpara actiunile actionarului care doreste sa le instraineze. Exista posibilitatea ca aceste clauze sa fie combinate.
In cazul in care actul constitutiv al societatii va cuprinde astfel de clauze, sunteti obligat sa le respectati, prin urmare transferul dreptului de proprietate asupra actiunilor trebuie sa se faca si cu respectarea unor astfel de prevederi.
In cazul in care actiunile pe care le detineti sunt actiuni la purtator, dreptul de proprietate asupra acestora se transfera prin simpla traditiune materiala a acestora, conform art. 99 din Legea nr. 99/1990. Asadar, contractul de cesiune a actiunilor la purtator este un contract real, predarea titlurilor fiind conditia necesara si suficienta pentru a opera transferul dreptului de proprietate.
