"La pomul lăudat să nu te duci cu sacul", spune o vorbă din bătrâni. Cât mai ţine miracolul comercial din Centrul istoric al Capitalei, o zonă în care afacerile s-au dezvoltat masiv în ultimii doi ani?
De la o extremă la alta. Așa a evoluat, în ultimii ani, prețul chiriei în Centrul istoric, cea mai fierbinte zonă comercială din Bucureşti, dacă nu chiar din întreaga ţară. În cifre, chiriașii de spații comerciale plătesc acum și 5-12 euro pe metru pătrat, dacă au încheiat contractul în urmă cu mai mulți ani – "dar presiunea pe aceste spații este enormă și renegocierile vor fi cu siguranță dificile", spune Vasi Andreica, om de afaceri care tocmai s-a retras dintr-un business din Centrul istoric. Este vorba despre St. Patrick Irish Pub, pe care îl deținea din 2009 împreună cu Mugur Mihăescu, investiția inițială fiind de 100.000 euro. "Aici mi s-au deschis primele ferestre și am încercat să privesc prin ele. Am decis să risc", spune și Mugur Mihăescu, cu gândul la perioada în care exista doar un business plan. Iar pariul s-a dovedit corect, pubul aducând profit încă din primul an.
Se poate vorbi, însă, și de chirii mult mai mari: 75 – 100 euro pe metru pătrat. "Există proprietari care cer chirii exorbitante, ce sufocă investitorii: 3.000 euro pentru un spațiu de 40 mp", mai spune Andreica. Potrivit teoriei, pentru ca un business să se dezvolte sănătos, chiria ar trebui să reprezinte undeva între 8 și 15% din cifra de afaceri, altfel, crede Ștefan Szekeres, consultant Food&Bar Concept, dacă se duce către 20%, "trebuie să faci tot felul de artificii", să umbli la calitatea serviciilor, la echipamente, ca să supravieţuieşti. "Multe locații nu sunt profitabile pentru simplul motiv că cei care le-au închiriat nu și-au făcut corect calculele sau au crezut că acolo totul merge și există profit orice ar fi. Însă sunt și locații administrate bine, care fac vânzări foarte mari, într-o perioadă în care toată industria ospitalității este în scădere în restul orașului", adaugă Vasi Andreica.
În context, omul de afaceri spune că The Coffee Store, amplasată aproape de Universitate, afacere în care este implicat direct, este posibil să se închidă sau să fie relocată. "Se pare că șantierul de la Universitate, coroborat atât cu eșuarea renegocierilor cu proprietarul spațiului, cât și cu migrarea clienților spre Centrul istoric ar putea să reprezinte sfârșitul acestui business", detaliază el.
O dovadă nouă că Centrul istoric este nemilos chiar şi cu imediata vecinătate, după ce a închis o bună parte din cafenele şi restaurantele din alte zone comerciale ale Capitalei.
În prezent, o medie lunară a chiriilor pentru spaţiile comerciale de aproximativ 100 metri pătraţi este undeva între 30 şi 45 euro/mp, în funcţie de suprafaţă, vadul comercial şi starea spaţiului respectiv. "Chiriile solicitate la tranzacţionarea de spaţii comerciale situate în Centrul istoric nu au înregistrat variaţii semnificative comparativ cu cele practicate în cazul principalelor artere comerciale.
Totuşi, în primele şase luni ale anului, acestea din urmă au înregistrat scăderi de 5-10%", explică Răzvan Sin, directorul departamentului comercial din cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Astfel, spaţiile comerciale din clădirile recent renovate, amplasate pe străzile pe care au fost finalizate lucrările de amenajare, au cunoscut o evoluţie aparte faţă de principalele artere de retail stradal. În aceste cazuri, s-au constatat uşoare creşteri ale chiriilor percepute de proprietari. Dar chiriile au crescut și în cazul clădirilor nerenovate. "Când au văzut că merge businessul în Centrul istoric, ce s-au gândit? Hai, peste noapte, să câștigăm niște bani. Și au mărit chiirile, fără să investească, fără să reconsolideze seismic clădirile", spune și Mugur Mihăescu. Opinie împărtășită și de George Dumitrescu, director comercial al restaurantului voievodal Crama Domnească, redeschis în 2009.
Ca la mall
Mai mult, chiriile practicate în Centrul istoric sunt comparabile cu cele din mallurile bucureştene, care în primul semestru au ajuns la o medie de 50 euro euro pe metru pătrat pe lună, şi, uneori, sunt la jumătate faţă de cele solicitate de proprietarii spaţiilor de pe principalele artere comerciale din Capitală.
Totodată, pe bulevardele Magheru şi Bălcescu, chiriile medii solicitate pentru spaţii de circa 100 mp variază între 70 şi 75 euro pe metru pătrat, mai scăzute fiind cele de pe Calea Victoriei şi Calea Dorobanţi, între 50 şi 60 euro pe metru pătrat. "Se cere mai mult decât merită zona acum. Sunt mulți care au deschis aproape la orice chirie, tocmai pentru că toți proprietarii din Centru sunt tentați să ceară astăzi chiriile pe care ar trebui să le ceară mâine, adică peste doi ani. Centrul Vechi este văzut ca un El Dorado, dar, dacă nu îți gestionezi bine afacerea, nu mai este deloc un El Dorado. Acum, clientul este unul sofisticat", spune Cătălin Mahu, care este în această piață de 12 ani.
Tocmai de acest client sofisticat trebuie să țină cont acum investitorii și să regândească strategia de dezvoltare pe termen lung. "A început să conteze calitatea, fiind foarte multe locații deschise, comparativ cu anii trecuți. Clientul are de unde alege", mai spune Ștefan Szekeres. În opinia lui, pe termen lung, cei care servesc doar băutură nu vor rezista. Vor fi nevoiți să găsească o soluție pentru a avea și mâncare. "Chiar și în cazul celor care servesc mâncare, ideal ar fi acum ca o masă de prânz să aibă pe zi un grad de ocupare de 120-150%, iar seara, de 180%, adică să vinzi o masă de două ori: de la 19 la 21 și de la 21 la 23", explică el. Iar în cazul notei de plată, valoarea medie ar trebui să fie undeva la 50 de lei de persoană, cu un rulaj al mesei corespunzător. "Mulți clienți vin și stau câteva ore cu o sticlă de băutură, fără să consume și altceva. În acest caz, încasările nu sunt la fel de mari", mai spune Szekeres.
Deocamdată stagnare, dar cu creşteri în perspectiva apropiată
Dar idealul de care vorbește consultantul nu se regăsește decât în puține cazuri. George Dumitrescu de la Crama Domnească crede că, deși Centrul istoric este tranzitat în prezent de zeci de mii de persoane, dificultățile financiare resimțite în ultimii doi ani de majoritatea populației au împiedicat traficul să ajungă la potențialul maxim. "Nu credem că situația se va îndrepta mai devreme de trimestrul al doilea al anului viitor. La factorii economici deja cunoscuți s-a adăugat în 2011 și extinderea lucrărilor de reabilitare a infrastructurii din zonă, lucrări necesare, dar extrem de incomode pentru firmele ce-și derulează afacerile pe străzile incluse în acest proces, printre care ne aflăm și noi", explică el. În acest context, poate fi considerată "o reușită" menținerea cifrei de afaceri anul acesta la nivelul din 2010, mai ales că prima jumătate a anului a însemnat pentru Curtea Domnească și o scădere a numărului de clienți cu circa 25% față de aceeași perioadă din anul 2010.
Dar ce se întâmplă când este vorba de o locație pe cât de cunoscută, pe atât de veche, cum este Hanul lui Manuc? Nici aici nu este foarte simplu să atragi clienți. "Ai putea să crezi că nouă ne intră oricum în curte clienți datorită faimei pe care are hanul, dar nu este așa. Locul obligă, trebuie să fii perfecționist, să faci eforturi mai mari față de vecinii tăi", spune managerul Dana Schițelea. Iar asta înseamnă în primul rând investiții, 2,5 milioane de euro în cazul Hanului. "În vara anului trecut, am deschis Manuc Café, prima locație din Han. Am deschis, apoi, pe rând, Bistro Manuc, sala mică de evenimente, Manuc Levantin – restaurant libanez, cerdacul care dă în curtea interioară și apoi , în sfârșit, o parte din marea grădină", creionează ea o imagine a ultimelor investiții.
Mai departe, pentru finalizarea lucrărilor de restaurare , deschiderea celor 33 de camere de hotel, a cramei și a restaurantului de 220 de locuri, vor mai fi necesare încă 2,5 milioane de euro.
Încredere în potențialul Centrului Istoric are și Cătălin Mahu: "Voi deschide trei locații în Centrul Vechi, una e aproape finalizată. Este vorba despre un restaurant, o terasă și un pub. Investiţia totală ajunge la un million de euro. Una este în chirie, celelalte două sunt proprietate", detaliază el, fără a intra în amănunte legate de încasări sau profit. Referindu-se la "viitorul" Centrului istoric, Mahu crede că numărul de clienți va crește de "foarte multe ori" odată cu finalizarea proiectelor de infrastructură și cu dezvoltarea segmentului de retail.
De altfel, potrivit strategiei de dezvoltare a Primăriei, cele mai bune zone din punct de vedere comercial sunt situate în Centrul istoric, de-a lungul străzii Lipscani, între Smârdan și IC Brătianu. Deşi şi anul acesta au fost numeroase deschideri de baruri şi restaurante, în zonă ar mai fi disponibil un total de circa 70 de spaţii, care ori nu sunt deloc renovate, ori nu au o situaţie juridică clară.
Una peste alta, dezvoltarea poate veni din alte segmente, mai mulţi retaileri de fashion importanţi, H&M sau Zara, privind cu interes spre o extindere aici. În plus, investitori internaţionali au anunţat chiar deschiderea unei supergalerii comerciale, ceva de genul unui mall. "Centrul Vechi nu poate rezista fără retail. Nu știm dacă numărul clienților se va tripla sau înzeci, știm însă că retailul va fi mortarul dintre cărămizile cu care se construieşte acum Centrul. Iar după finalizarea străzilor, credem că va crește, în primul rând, calitatea clienților.
Una este să faci slalom prin bălţi și noroi, încălțat în cizme de cauciuc și alta să mergi pe străzi curate", mai spune Dana Schițelea de la Hanul lui Manuc. Privite din acest unghi, afacerile din Centrul istoric nu doar că nu vor "plesni" prea curând, ci vor creşte în continuare.
EL DORADO
Cătălin Mahu, proprietarul lanțului de restaurante La Mama și al cafenelelor Cafepedia: Sunt mulţi care au deschis aproape la orice chirie, tocmai pentru că toți proprietarii din Centru sunt tentați să ceară astăzi chiriile pe care ar trebui să le ceară mâine, adică peste doi ani. Centrul Vechi este văzut ca un El Dorado, dar, dacă nu îți gestionezi bine afacerea, nu mai este deloc un El Dorado. Acum, clientul este unul sofisticat.
Dana Schițelea, manager Hanul lui Manuc: Centrul Vechi nu poate rezista fără retail. Nu știm dacă numărul clienților se va tripla sau înzeci, știm însă că retailul va fi mortarul dintre cărămizile cu care se construieşte acum Centrul. Iar după finalizarea străzilor, credem că va crește, în primul rând, calitatea clienților. Una este să faci slalom prin bălţi și noroi, încălțat în cizme de cauciuc și alta să mergi pe străzi curate.
150 mil. euro reprezintă valoarea anuală estimată a încasărilor din Centrul istoric, pentru toate cele aproximativ 120 de locații