Cu doar 1.000 de restaurante si 300 de cafenele, Bucurestiul asteapta investitii pe un segment de piata insuficient acoperit Daca in Paris exista un restaurant sau o cafenea la fiecare 300 de locuitori, in Bucuresti raportul este de unul la 2.000. Dar acest decalaj va fi cu siguranta recuperat in urmatorii ani. Ceea ce se anunta o oportunitate pentru lanturile internationale se traduce deopotriva printr-o afacere si pentru cei care detin spatii comerciale. Proprietarii de
Cu doar 1.000 de restaurante si 300 de cafenele, Bucurestiul asteapta investitii pe un segment de piata insuficient acoperit
Daca in Paris exista un restaurant sau o cafenea la fiecare 300 de locuitori, in Bucuresti raportul este de unul la 2.000. Dar acest decalaj va fi cu siguranta recuperat in urmatorii ani. Ceea ce se anunta o oportunitate pentru lanturile internationale se traduce deopotriva printr-o afacere si pentru cei care detin spatii comerciale.
Proprietarii de restaurante si cafenele au acum o mare nemultumire. Toti spun ca, cel putin in Capitala, chiriile pentru spatiile pe care le ocupa sunt mari, uneori chiar exagerate. Dar, pe de alta parte, admit ca investitia se recupereaza in cel mult doi-trei ani. Asta inseamna ca, daca ai o locatie cu vad, operezi sub un brand renumit si stii sa-ti fidelizezi clientii, te poti gandi la recuperarea banilor chiar in sase luni. Cei care obisnuiesc sa-si petreaca serile in oras stiu cat de greu este sa gasesti o masa libera in barurile, cafenelele si restaurantele din centrul Capitalei, in ciuda preturilor care, de multe ori, te duc cu gandul la Paris.
Este evident ca, pentru deschiderea unui restaurant, retailerii prefera, in functie de specific, amenajare, consumatori potentiali sau bucatarie, locatiile centrale, ultracentrale sau semicentrale, dar situate nu neaparat pe bulevardele principale. Chiriile pe metru patrat platite de proprietarul unui restaurant se situeaza, in general, intre 15 si 30 euro/mp/luna, pret care poate fi obtinut pe o strada adiacenta, dar cu accesibilitate facila, arata un studiu al agentiei imobiliare Eurisko. “Ca si in cazul cafenelelor, esentiala este terasa. Restaurantele prefera spatiile de tip vila, cu arhitectura mai veche si suprafete intre 150 si 400 de metri patrati. Oferta de spatii comerciale pentru restaurante este si aici destul de redusa, intrucat apar dificultati determinate de atitudinea proprietarilor, care prefera sa inchirieze imobilul, la acelasi pret, unei firme pentru birouri decat uneia cu activitate comerciala”, spune Florina Cojocari, senior broker in departamentul de retail al Eurisko.
Cafenelele se lupta pentru spatii cu bancile si farmaciile
Reprezentantii agentiei imobiliare cred ca un spatiu bun pentru deschiderea unui fast-food necesita, in primul rand, o suprafata cuprinsa intre 50 si 150 de metri patrati, intr-o zona cu trafic pietonal foarte intens si in apropierea mijloacelor de transport in comun. Aceleasi cerinte sunt solicitate si de sucursalele bancare si de farmacii, clienti preferati de proprietari aproape invariabil, datorita bonitatii financiare, a avansului mare de chirie pe care il pot plati la incheierea contractului etc. “In plus, in cazul in care banca respectiva sau lantul de farmacii are nevoie de un spatiu intr-o anumita zona comerciala, conform planului lor de dezvoltare, desi chiria este mai mare decat pragul de rentabilitate a spatiului respectiv in sine, acesti retaileri prefera sa plateasca pretul pentru plusul de imagine conferit intregii retele. Un operator pe piata de food nu-si permite ca spatiul sa nu fie eficient financiar”, adauga Florina Cojocari. Cu alte cuvinte, cafenelele, barurile si restaurantele rezista cu greu concurentei facute de farmacii si banci, care, de multe ori, sunt acuzate ca destabilizeaza piata chiriilor, fiind gata sa plateasca oricat pentru locatia pe care si-o doresc.
Cele mai scumpe spatii
sunt in Piata Romana
Catalin Mahu, proprietarul lantului de restaurante La Mama este de-a dreptul scandalizat de nivelul chiriilor pentru spatiile comerciale din Bucuresti. Afacerea condusa de Mahu inseamna cinci restaurante, toate in Bucuresti, la care se va adauga in curand al saselea, tot in Capitala. “Noul restaurant va costa circa 450.000 de euro. Oricum, sub 150.000 de euro nu poti face un restaurant civilizat in Bucuresti”, afirma Mahu, care mizeaza, in acest an, pe o cifra de afaceri de sase-sapte milioane de euro, fata de patru milioane de euro anul trecut.
Reprezentantii Eurisko cred ca tocmai pentru ca Bucurestiul nu exceleaza la capitolul cafenele, cele existente se bucura de un real succes pe piata. In acest caz, exista trei tipuri de dezvoltari: in spatii on-street (la strada), la parterul imobilelor de birouri si in malluri si galerii comerciale.
“Problemele intampinate pentru gasirea unui spatiu potrivit pentru o cafenea sunt faptul ca in aceste zone deja exista retaileri cu nume care au inchiriat si care nu vor renunta la spatii in curand, chiriile uneori prohibitive pentru desfasurarea unei activitati eficiente (in Piata Romana, de exemplu, chiriile ating 130 euro/mp/luna + TVA), dar si problemele juridice, de revendicare, ce blocheaza uneori antamarea discutiilor pentru inchirierea unor spatii”, spune Florina Cojocari.
Cu toate acestea, lanturile de cafenele isi gasesc noi locuri pe piata. Gloria Jean’s, care are deja patru unitati in Bucuresti si cate una in Timisoara si Constanta, urmareste consolidarea pozitiei in Bucuresti si extinderea, de anul viitor, in alte orase. La fel si Fashion Bar si Studio Caffe, care vor deschide, in urmatorii trei ani, 20 de noi unitati la nivel national. si, pe langa acestea, multe alte nume vor sa intre in marile orase. In definitiv, toata lumea are de castigat.
Chirii In zonele
cu trafic intens
Plaza Romania si Bucuresti Mall: pentru cafenelele de la parter si etaj (zona magazinelor de fashion) chiriile se ridica, in medie, la 35-50 euro mp/luna; in zona “food-court”; la etajul doi, chiriile variaza in medie intre 20 si 50 de euro mp/luna*
Complexul Feeria Baneasa: intre 25 si 35 de euro mp/luna;
Piata Victoriei – Magheru, inclusiv zona Hilton-Piata Romana: intre 40 si 100 euro mp/luna.
*) Variatia foarte mare a nivelului chiriilor provine din faptul ca restaurantele de genul McDonald’s sau KFC, deci cele care au suprafetele cele mai importante, si-au negociat discounturi destul de mari.
Lanturi de restaurante si cafenele In franciza
Marca – Nr locatii
Gregory”s & Cofee Right /10
Pizza Hut/ 9
KFC /7
Broaster Chicken /5
Gloria Jean’s Cofees /5
Pizzeria Bella Italia /5
Happy Food/ 4
Daylight Donuts /3
Nescafe /3
Segafredo/ 3
Everest /2
Ruby Tuesday /2
Crem Caffe/ 1
Fashion Bar/ 1
Phileas Fogg/ 1
Pizza Nova /1
Southern Fried Chicken/ 1
Top of The Mall /1
Mc Donald’s /48 (1 in franciza)