Multimea de oameni care s-a inghesuit la oficiile postale, incepand cu 15 septembrie, pentru formularele puse in vanzare de ANL, spera sa obtina credite pentru cumpararea, construirea sau modernizarea unei locuinte. Putini dintre acestia cunosc insa macar o mica parte din criteriile pe baza carora sunt selectate cererile cu cele mai mari sanse de a fi onorate. Deoarece explicatiile anterioare lansarii formularelor au fost foarte vagi, cea mai mare parte a solicitantilor de credite si-a format im
Multimea de oameni care s-a inghesuit la oficiile postale, incepand cu 15 septembrie, pentru formularele puse in vanzare de ANL, spera sa obtina credite pentru cumpararea, construirea sau modernizarea unei locuinte. Putini dintre acestia cunosc insa macar o mica parte din criteriile pe baza carora sunt selectate cererile cu cele mai mari sanse de a fi onorate. Deoarece explicatiile anterioare lansarii formularelor au fost foarte vagi, cea mai mare parte a solicitantilor de credite si-a format impresia (ori a preferat iluzia) ca locuintele ANL vor fi repartizate pe criterii exclusiv sociale.
S-a ajuns in situatia ca oamenii sa nu stie ce casute din formular sa bifeze pentru a obtine un punctaj mai mare. Astfel, multi dintre ei au preferat sa bifeze, la rubrica „Locuinta actuala”, caseta de „chirias” chiar daca nu au un contract de inchiriere ferm. Solicitantii nu au stiut ca rubrica „tolerat” ofera un punctaj mai mare, pentru cei care locuiesc cu chirie, dar fara contract, la diverse rude. In aceeasi situatie sunt solicitantii de credite care, bazandu-se pe faptul ca locuintele sunt repartizate pentru familiile cu probleme, au in-scris in formulare valori mici ale avansului, desi capacitatea de plata este mult mai mare. O alta categorie de pacaliti de „generozitatea” ANL este cea a persoanelor care au solicitat credite pentru modernizarea locuintelor. Din banii de care dispune in prezent agentia de la bugetul de stat, 17 miliarde lei au fost alocate pentru cumpararea de locuinte si 68 de miliarde pentru constructie. Pentru consolidari sau modernizari, solicitantii vor avea de asteptat cel putin un an, in functie de valoarea sumelor atrase ca finantare externa.
ANL „construieste”
pe liste paralele
Agentia Nationala pentru Locuinte este organizata in asa fel incat vor exista trei liste paralele: una pentru cei care solicita credit pentru cumpararea de locuinte, alta pentru cei ce vor sa construiasca prin ANL sau in regie proprie si o a treia lista cu cei ce solicita modernizari. Pentru fiecare dintre cele trei categorii for fi alocate parti procentuale din valoarea finantarilor atrase. O persoana are dreptul sa opteze pentru mai multe variante de finantare (de exemplu, pentru constructie prin ANL sau cumparare), dar pe liste separate. In functie de volumul banilor alocati pentru fiecare categorie, aceeasi persoana, cu acelasi punctaj pe cele doua formulare, poate ajunge in faza de negocieri cu banca pentru constructie, in timp ce pentru cumparare ar trebui sa mai astepte.
Pe baza celor trei liste ale ANL, care sunt realizate pe criterii socio-economice, banca intocmeste o alta lista, bazata pe punctaj stabilit strict in functie de solvabilitatea clientului. Aceasta ultima lista rastoarna criteriile valorice stabilite de ANL, fiind preferati drept clienti cei cu posibilitati sporite de plata a ratelor lunare.
Credite in euro
pentru slujbasi pe lei
Valoarea maxima a creditului care poate fi contractat este echivalentul a 14.000 de euro, respectiv 240 de milioane de lei. Dar ANL are in vedere actualizarea lunara a creditului in functie de valoarea monedei europene, deci contractantii creditelor trebuie sa-si asume riscurile aferente unei deprecieri accelerate a monedei nationale. Nivelul ratelor, pentru valoarea maxima a creditului, este de aproximativ 110-120 euro, cu o dobanda de 6-7 % pe an. Reprezentantii ANL sustin ca cele 16 firme care vor participa la licitatia pentru desemnarea antreprenorilor au prezentat proiecte de constructie cu tehnologii si materiale moderne, care asigura un pret de constructie de aproximativ 280 de euro/metru patrat construit. Pentru un apartament cu trei camere, cu o suprafata minima de 93 metri patrati, pretul se ridica la 28.000 de euro, ceea ce inseamna ca solicitantul creditului trebuie sa asigure un avans de 50 % din valoarea constructiei, respectiv 14.000 de euro sau 240 milioane de lei. Avansul va fi varsat in contul ANL dupa semnarea contractului de creditare cu banca, deci beneficiarul creditului pierde dobanda la suma depusa pe perioada in care locuinta este in constructie. Cum solicitantul creditului poate obtine prin crearea unui depozit cu acesti bani o dobanda anuala de 55-60 %, respectiv 130-140 de milioane de lei, nu se justifica solicitarea unui credit prin ANL.
Criteriile financiare scurteaza listele de asteptare
Contractantul imprumutului isi asuma riscul in caz de devalorizare accelerata
Criteriile financiare de selectie a solicitantilor de credite pentru obtinerea unei locuinte prin intermediul ANL au fost stabilite de BCR (banca prin care vor fi derulate creditele). Ca si in cazul unor credite bancare, vor reusi sa obtina creditul numai persoanele considerate solvabile de catre banca. Altfel spus, criteriile financiare ar putea elimina mai mult de jumatate din solicitanti, din cauza veniturilor mici. Analiza efectuata de banca pe baza dosarului inaintat de ANL va consta in evaluarea posibilitatilor de plata ale solicitantului, in functie de valoarea venitului pe fiecare membru al familiei.
Solvabilitatea simplifica algoritmul social
Astfel, chiar daca in cazul creditelor pentru locuinte nu au fost mediatizate criteriile concrete pentru analiza solvabilitatii, bancile comerciale considera ca venitul lunar minim pentru fiecare membru al familiei trebuie sa fie de 1,15 milioane de lei. Concret, pentru o familie cu doi copii in intretinere, venitul lunar minim pentru asigurarea traiului zilnic este de 4,6 milioane lei. Pentru a avea sanse sa obtina un credit in scopul achizitionarii unei locuinte prin intermediul ANL, venitul lunar net al acestei familii ar trebui sa fie de minimum 7 milioane lei. In plus, banca verifica si seriozitatea potentialului client si a firmei la care acesta este angajat. Seriozitatea clientului este controlata prin modul in care si-a achitat eventualele obligatii financiare contractate anterior (credite la alte banci comerciale, datorii catre fisc, asociatia de locatari sau prestatorii de servicii Radet, RomTelecom si Conel). Stabilitatea veniturilor clientului se apreciaza atat prin relatia cu conducerea firmei la care acesta este angajat, cat si prin analiza sumara a situatiei financiare a firmei la care lucreaza.
Ultima etapa consta in stabilirea punctajului de bonitate a potentialului client, in functie de toate aceste elemente. Astfel, avand in vedere faptul ca valoarea creditului va fi corectata permanent cu deprecierea monedei nationale in raport cu moneda euro sau, in cazuri speciale, in care deprecierea este speculativa, cu rata inflatiei, banca tine cont de posibilitatea clientului de a achita valori mai mari ale ratelor decat cele stabilite initial.
De aceea, banca acorda punctajul minim pentru veniturile care asigura plata la limita a unei rate de 2 milioane de lei lunar. In aceste conditii, majoritatea acestor solicitanti de credite vor fi respinsi de catre banca. Cele mai multe sanse le au persoanele ale caror venituri sunt calculate in valuta si corectate lunar, in functie de devalorizarea leului.
Astfel, o familie cu doi copii are sanse reale sa obtina un credit de 240 de milioane de lei daca venitul lunar depaseste 8,6 milioane lei. In aceasta situatie, banca apreciaza ca cele patru milioane de lei care reprezinta venitul suplimentar celui necesar cheltuielilor curente sunt suficiente pentru a acoperi plata unei rate lunare echivalente cu 120 de euro, chiar in cazul unei deprecieri accelerate. Sub acest nivel, gradul de risc pentru credit creste, existand posibilitatea diminuarii acestuia in cazul solicitantilor cu venituri in valuta, dar mai mici decat echivalentul a 8,6 milioane lei. La stabilirea punctajului, banca are in vedere si capacitatea firmei la care lucreaza solicitantul, de a face fata unor crize economice generalizate.
Situatii care reduc punctajul ANL
Venit sub 100 dolari/membru de familie
Multi copii minori in intretinerer
Statutul de chiriasr
Valoare mica a avansuluir
Contract de munca pe durata determinatar
Caz concret: Ion Vasile, casatorit, trei copii minori in intretinere, chirias la stat, sotia pensionata pe caz de boala. r
Venit lunar net in familie: salariu de 2,5 milioane lei + pensie de 975 mii lei.r
Venit pe membru de familie: 700 mii leir
Punctaj ANL: aproape de maximum, deoarece se incadreaza in majoritatea criteriilor sociale impuse de agentie.r
Punctaj banca: 0 – nu indeplineste conditiile minime pentru asigurarea nivelului de trai, cu atat mai putin conditiile de venit pentru rambursarea unui credit.r
r
Conditii care cresc sansele obtinerii unui creditr
r
Venit net: peste 100 dolari/membru de familier
Contract de munca pe durata nedeterminatar
Valoare cat mai mare a avansului r
Situatia locativa actuala : toleratr
Persoana handicapata aflata in intretinerer
Caz concret: Marian Nicolae, casatorit, fara copii, ambii soti salariati, tolerat in casa parintilor.r
Venit lunar net in familie: 5,5 milioane leir
Venit pe membru de familie: 2,75 milioane lei.r
Punctaj ANL: mediu, avand conditii sociale prin care isi poate asigura un trai decent.r
Punctaj banca: din venitul total se scad 2 x 1,15 milioane lei = 3,3 milioane lei. Restul de 2,2 milioane lei poate asigura plata in conditii optime a unei rate lunare de 1,5 milioane lei, deci are mari sanse sa obtina un credit de 150 – 180 milioane lei, pentru construirea unui apartament cu doua camere.r