Volumul pieței a fost puternic accelerat de vânzarea portofoliului de birouri din România al CA Immo, o tranzacție de 377 de milioane de euro, care a stabilit un nou record  pentru cea mai mare tranzacție încheiată pe piața locală.

Aportul capitalului local este la cele mai înalte niveluri din ultimii ani

Capitalul românesc a reprezentat aproximativ jumătate din volumul total, nivel record pentru piața locală, urmat la mare distanță de capitalul sud-african și austriac, cu circa 20%, respectiv 10%. În plus, volumul de tranzacții generat anul trecut de capitalul românesc a fost de peste 4 ori mai mare decât media anuală din 2015 până în 2021.

„O particularitate a anului, care credem că se va resimiți pe termen lung, este reprezentată de consolidarea unei cereri ridicate din partea investitorilor locali. Acest lucru demonstrează că economia românească este solidă în general, iar capitalul se acumulează progresiv, pe măsură ce economia se maturizează. Nu este surprinzător, așadar, faptul că aportul capitalului local este, de asemenea, la cele mai înalte niveluri din ultimii ani.

Pe de altă parte, s-ar putea crede că acest lucru va duce la o lichiditate mai scăzută pe termen lung, deoarece capitalul local tinde să se concentreze pe investițiile pe termen lung. Într-o notă de încredere față de piața locală, cea mai mare parte a tranzacțiilor, de peste 900 de milioane de euro, a avut loc în a doua jumătate a anului, chiar mai aproape de sfârșitul lui 2022, când era clar că ratele dobânzilor la creditele acordate de statele membre se stabiliseră la niveluri mult mai ridicate decât în trecutul recent”, spune Anca Merdescu, director pentru servicii de investiții la Colliers.

Segmentul de birouri a continuat să domine, anul trecut, în termeni de tranzacții

Segmentul de birouri a continuat să domine, anul trecut, în termeni de tranzacții, cu o pondere de 63% din volumul total al investițiilor, urmat de cel de retail, care a generat, de asemenea, o mare parte din activitate (25% din total).

Consultanții Colliers subliniază că, pentru segmentul industrial, ceea ce frânează activitatea de pe piață continuă să rămână lipsa de ofertă de produse disponibile, deoarece majoritatea dezvoltatorilor de I&L tind să fie proprietari pe termen lung, deși, în ultimii ani, au existat companii care s-au orientat către vânzare și închiriere ca alternativă pentru depozitele și facilitățile de producție deținute.

Cea mai mare tranzacție a anului a fost vânzarea portofoliului de birouri de 165.000 de metri pătrați al CA Immo către proprietarii lanțului românesc de bricolaj Dedeman, pentru 377 de milioane de euro. A doua cea mai mare tranzacție a fost cea în care MAS REI a cumpărat participațiile partenerului său comun într-o serie de parcuri de retail nou-construite pe teritoriul României, fiind a doua tranzacție de acest fel între MAS REI și Prime Kapital.

Estimată la aproximativ 190 de milioane de euro, tranzacția este interesantă și pentru că proprietățile aveau în momentul vânzării un randament de aproximativ 7%. A treia cea mai mare tranzacție a anului trecut a fost achiziția de către S IMMO a Portland Trust’s Expo Business Park, un nou proiect de birouri livrat în subpiața Piața Presei/Expoziției, pentru aproximativ 115 milioane de euro.

O altă tranzacție de referință a implicat, de asemenea, o proprietate nouă – prima fază a proiectului de birouri U-Center dezvoltat de Forte Partners, care a fost tranzacționată la un preț de aproximativ 90 de milioane de euro. Acesta este unul din activele  premium tranzacționate anul trecut (deși nu se află într-o sub piață de birouri traditională, chiar dacă zona este destul de centrală), pentru un randament de puțin sub 7%, dar peste nivelul anterior pentru tipul acesta de active, de 6,5%.

Decalajul dintre activele premium situate în București și cele din alte mari capitale vecine s-a redus în 2022

De altfel, decalajul dintre activele premium (fie că sunt de birouri, retail sau industriale) situate în București și cele din alte mari capitale vecine s-a redus în 2022. Randamentele premium pentru retail și industrial au rămas la 6,75%, respectiv 7,5%, în timp ce în cazul birourilor, randamentul proprietăților premium a crescut cu 25 de puncte procentuale, până la 6,75%.

„Ne așteptăm ca mișcările prețurilor și randamentelor să fie influențate în viitorul apropiat atât de disponibilitatea, cât și de costul capitalului. Cu toate acestea, anticipăm că indexarea chiriilor și lipsa produselor nou livrate vor compensa, în general, orice modificare a ratelor de capitalizare, motiv pentru care estimăm că valorile pe metru pătrat vor rămâne constante pentru clădirile premium. Băncile rămân disponibile pentru a finanța active bune producătoare de venituri, dar apar unele semne de prudență. Marja unui crediti pentru un activ premium a crescut puțin, spre 3%, în timp ce în urmă cu un an era mai degrabă în jur de 2.5%.

În prezent, nu există semne clare de proiecte aflate în dificultate din punct de vedere economic, însă costul total al împrumuturilor în euro, care se situează în prezent la aproximativ 6%, va crea cu siguranță o presiune în calculele financiare ale oricărui investitor care folosește finanțare bancară. În ceea ce privește cererea, observăm în continuare ca exista lichiditate, în special din partea cumpărătorilor care folosesc propriul capital și care nu sunt afectați de creșterea costurilor de finanțare, dar care vor fi și mai selectivi în ceea ce privește activele pe care le aleg. În 2023, ne așteptăm să vedem un interes sporit pentru activele premium sau pentru proprietățile care se califică pentru reconversie”, subliniază Anca Merdescu.

Perspective pentru 2023

Perspectivele par să fie umbrite de numărul limitat de livrări de proiecte de birouri după anul 2023, dezvoltatorii fiind preocupați de majorarea costurilor de construcție, la care se adaugă și o posibilă încetinire a contextului economic.

Cu toate acestea, experiența consultanților Colliers arată că investitorii străini continuă să fie interesați de România și rămân destul de activi. O tendință nouă care s-a cristalizat recent și pe care o vedem extinzându-se în următorii ani este faptul că mulți investitori străini încearcă să pătrundă pe piața locală prin intermediul unor parteneriate de tip joint-venture, alături de jucători locali, mai experimentați.

În ansamblu, 2023 nu se anunță neapărat un an rău, chiar dacă volumul de tranzacționare pe piață este posibil sa scadă având în vedere volumul record de anul trecut. Randamentele vor continua să fie supuse unor presiuni ridicate, cel puțin în prima jumătate a anului, dar atâta timp cât performanța economică generală a României rămâne solidă, piața de investiții ar trebui să-și revină.

„Pentru mulți investitori pe termen lung, bunurile imobiliare reprezintă o alegere sigură, cu o volatilitate mai mică decât alte active, fiind astfel un instrument (mai) sigur. În timp ce guvernele și băncile centrale iau măsuri de combatere a recesiunii globale, în calitate de avocați care însoțesc dezvoltatorii, investitorii și instituțiile financiare, noi credem că încă mai există oportunități. Având în vedere că anul 2022 a bătut recordul local în ceea ce privește volumul de investiții, se poate spune că interesul investitorilor instituționali pentru activele românești a rămas neschimbat și se așteaptă ca acesta să se consolideze și mai mult în anii următori.

Dezvoltarea imobiliară este un proces dinamic, care implică o multitudine de interacțiuni cu terți. Astfel, există multe aspecte care pot apărea pe parcursul unui proiect sau din cauza unor situații particulare sau a practicilor locale. Orice modificări legislative viitoare vor trebui să aducă mai multă claritate și coerență, astfel încât cele două lumi – cea formală și cea funcțională – să nu fie deconectate și în permanentă luptă”, conchide Oana Bădărău, Partner and Head of Real Estate & PPP la firma de avocatură PeliPartners.