(2) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta modifica suprafata echivalenta termic de incalzire din apartamentul sau din spatiul pe care il detine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru incalzire se va recalcula fie prin marirea cu un coeficient de modificare a suprafetei echivalente termic initiale, conform normativelor legale, in baza procesului-verbal de constatare emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, fie prop
(2) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta modifica suprafata echivalenta termic de incalzire din apartamentul sau din spatiul pe care il detine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru incalzire se va recalcula fie prin marirea cu un coeficient de modificare a suprafetei echivalente termic initiale, conform normativelor legale, in baza procesului-verbal de constatare emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, fie proportional cu suprafata echivalenta termic a tuturor corpurilor de incalzire, recalculata, pentru fiecare apartament/spatiu in care s-au produs modificari asupra corpurilor de incalzire – tip, numar de elemente si altele asemenea, conform aceluiasi proces-verbal de constatare emis de comitetul executiv. Hotararea definitiva privind modul de calcul al cheltuielilor de incalzire in noile conditii se adopta de adunarea generala a asociatiei de proprietari.
(3) Suprafata echivalenta termic a tuturor corpurilor de incalzire apartinand fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta din cladire, bloc sau condominiu, se va determina pana la data de 1 septembrie 2003 de catre asociatia de proprietari in colaborare cu specialisti din cadrul unitatii furnizoare de utilitati, iar plata in acest sistem se va aplica incepand din iarna 2003-2004, daca sunt intrunite conditiile tehnice necesare.
Art. 54. – Cheltuielile pentru lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri la antenele colective de televiziune se repartizeaza in raport cu numarul prizelor de televizoare aflate in locuinte si in spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, iar pentru cutiile postale si pentru cheile de la usa de intrare comuna in cladire se repartizeaza in raport cu numarul locuintelor si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta existente in cladire, bloc, condominiu.
Art. 55. – Posesorii de autovehicule care folosesc pentru intretinerea acestora apa din conductele de alimentare aferente cladirii, inclusiv instalatiile de alimentare cu utilitati din garajele proprii, in conditiile in care nu exista nici o interdictie legala in acest sens, vor suporta cheltuielile pentru consumul de apa si canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale sau in baza consumurilor inregistrate prin aparate de masura legal instalate si autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin cladirii respective pentru apa si canalizare, restul urmand sa se repartizeze conform art. 38.
Art. 56. – In cladirile in care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii se inregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent incalzirii, se stabileste consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale, care se scade din consumul total pe cladire, diferenta considerandu-se ca fiind aferenta incalzirii.
Art. 57. – Cheltuielile pentru curatatul cosurilor de fum se repartizeaza fiecarui proprietar proportional cu numarul sobelor si al masinilor de gatit racordate la cosurile de fum ale cladirii.
CAPITOLUL IV
Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari
Art. 58. – Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari in realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare, se efectueaza prin compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari, create in cadrul aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti, conform prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
Art. 59. – Compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari vor lua in evidenta toate asociatiile infiintate potrivit prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si asociatiile de locatari care, pana la data intrarii in vigoare a Ordonantei Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002, nu au fost transformate in asociatii de proprietari.
Art. 60. – Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor locale vor actiona pentru:
a) indrumarea si sprijinirea asociatiilor de locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor de bloc si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta in scopul infiintarii asociatiilor de proprietari, in conditiile legii;
b) indrumarea si sprijinirea asociatiei de proprietari pentru indeplinirea de catre acestea a obligatiilor ce le revin pentru intretinerea si repararea constructiilor si instalatiilor din condominiu;
c) intocmirea si distribuirea materialelor informative de interes pentru asociatia de proprietari prin care sa contribuie la buna desfasurare a acestora;
d) organizarea, in colaborare cu organizatii neguvernamentale, a seminariilor de instruire pentru presedintii si administratorii de condominii;
e) organizarea si asigurarea exercitarii controlului financiar-contabil si gestionar asupra activitatii asociatiilor de proprietari, in conditiile legii. In situatia descoperirii unor fraude sau lipsuri in gestiune de catre comisia de cenzori a asociatiei de proprietari, vor fi sesizate organele competente, iar comitetul executiv al asociatiei de proprietari va fi indrumat sa foloseasca caile legale pentru recuperarea prejudiciului si pentru a actiona in justitie impotriva celui care se face vinovat;
f) confirmarea achitarii la zi a cheltuielilor prin dovada eliberata de presedintele comitetului executiv si de administratorul asociatiei de proprietari, in situatia in care proprietarii doresc sa-si instraineze apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, avand la baza extrasul din ultima lista de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, precum si copia chitantei de plata de pe ultima luna;
g) indrumarea si sprijinirea asociatiilor de proprietari pentru respectarea de catre acestea a prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002, si ale prezentelor norme metodologice;
h) in situatia in care comitetul executiv al asociatiei de proprietari si presedintele acesteia nu isi indeplinesc obligatiile legale ce le revin potrivit prevederilor legale si statutului, consiliile locale, prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de initiativa din cadrul asociatiei de proprietari o adunare generala care va dezbate probleme ivite in activitatea asociatiei de proprietari si, daca este cazul, vor organiza chiar noi alegeri.
CAPITOLUL V
Atestarea administratorilor – persoane fizice
Art. 61. – Consiliile locale vor constitui, prin hotarare, o comisie pentru atestarea administratorului propus de adunarea generala a asociatiei de proprietari, formata din 5 membri, specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii.
Art. 62. – Administratorul este persoana fizica, atestata in conditiile prezentelor norme metodologice si care asigura managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a structurii condominiului, instalatiilor si tuturor elementelor proprietatii comune, functionarea centralelor termice aflate in proprietatea sau administrarea asociatiei) si managementul financiar (contabilitate si casierie) de calitate.
Art. 63. – Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care indeplinesc urmatoarele conditii:
a) au capacitate deplina de exercitiu;
b) prezinta garantii morale pentru indeplinirea corecta a obligatiilor ce revin administratorilor;
c) prezinta garantii materiale, stabilite in conditiile legii.
Art. 64. – Persoanele fizice care nu au desfasurat o activitate de administrare in cadrul unei asociatii de proprietari, pe langa indeplinirea conditiilor prevazute la art. 63 lit. a)-c), trebuie sa fi urmat un curs de pregatire profesionala organizat in conditiile legii de catre consiliile locale in colaborare cu asociatiile profesionale neguvernamentale de specialitate.r
Art. 65. – Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare prin hotarare judecatoreasca, ramasa definitiva, pentru savarsirea cu intentie a unei infractiuni.r
Art. 66. – Pentru obtinerea atestatului de administrator solicitantii trebuie sa indeplineasca conditiile necesare in vederea desfasurarii acestei activitati.r
Art. 67. – (1) Persoanele care solicita atestarea calitatii de administrator de condominiu vor adresa o cerere de evaluare a capacitatii lor comisiei de specialitate constituite de consiliul local, prin hotarare, potrivit art. 7 alin. (2) din Ordonanta Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.r
(2) Cererea de atestare se adreseaza consiliului local de pe raza unitatii administrativ-teritoriale in care se afla condominiul.r
(3) La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa urmatoarele acte:r
a) curriculum vitae;r
b) copii legalizate de pe actele de stare civila;r
c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregatire profesionala emis in conditiile legii;r
d) certificatul de cazier;r
e) recomandari din partea presedintelui comitetului executiv al asociatiei de proprietari, in cazul in care a desfasurat munca de administrare in cadrul asociatiei de proprietari.r
(4) Persoanele prevazute la art. 64 vor prezenta si o recomandare din partea a cel putin 2 vecini din cadrul condominiului in care locuiesc.r
Art. 68. – Capacitatea de a fi atestati ca administratori de condominii a solicitantilor care au prezentat cereri in conditiile art. 67 va fi evaluata de comisia de specialitate constituita de consiliul local, in termen de 90 de zile de la inregistrarea cererii.r
Art. 69. – Evaluarea capacitatii solicitantului va fi determinata prin:r
a) interviuri luate acestuia;r
b) recomandari;r
c) orice investigatii suplimentare care sunt considerate utile de catre comisia de atestare.r
Art. 70. – (1) Comisia pentru atestarea administratorilor solutioneaza cererea de eliberare a atestatului de administrator in urma studierii documentelor prezentate si intervievarii solicitantului.r
(2) In vederea solutionarii cererii, comisia poate cere si alte informatii suplimentare pe care le considera necesare.r
Art. 71. – (1) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada determinata de maximum 3 ani, la expirarea careia se va proceda la o noua atestare.r
(2) Atestatul va mentiona datele de identitate ale titularului, durata de valabilitate a atestatului si autoritatea administratiei publice locale emitenta.r
(3) Atestatul poate fi reinnoit, suspendat sau retras de catre autoritatea emitenta, la propunerea motivata a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea asociatilor.r
Art. 72. – Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desfasoara in baza unui contract individual de munca sau a unei conventii civile de prestari de servicii incheiate cu asociatia de proprietari, potrivit dispozitiilor legale.r
r
CAPITOLUL VIr
Dispozitii sanctionatorii, tranzitorii si finaler
r
Art. 73. – Atestarea administratorilor persoane fizice, aflati in functie la data intrarii in vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza pana la data de 31 august 2003.r
Art. 74. – Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti pot stabili si sanctiona contraventii, prin hotarare, in conditiile legii, pentru urmatoarele fapte:r
a) angajarea unui administrator, persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;r
b) mentinerea in functie, dupa termenul prevazut la art. 73, a unui administrator, persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;r
c) alte cazuri de incalcare a prevederilor prezentelor norme metodologice.r
Art. 75. – Modelele de acord de asociere si de statut al asociatiei de proprietari sunt prevazute in anexele nr. 1 si 2 care fac parte integranta din prezentele norme metodologice. Continutul acordului de asociere si al statutului asociatiei de proprietari, prezentate ca model, nu este obligatoriu si limitativ.r
r
ANEXA Nr. 1r
la normele metodologicer
r
ACORD DE ASOCIEREr
(model)r
r
1. Asocierear
1.1. Prin prezentul acord de asociere, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinte/apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta) din condominiul situat in localitatea ………………………………….., str. …………………….. nr. ……, judetul ………………………, sectorul ……., am hotarat sa ne asociem in asociatie de proprietari.r
1.2. Asocierea a fost determinata de existenta proprietatii comune, indivizibil legata de proprietatile individuale pe care le detinem in cadrul condominiului. Asociatia de proprietari constituie forma de organizare si de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de intretinerea, functionarea, dezvoltarea si exploatarea proprietatii pe care o detinem in comun.r
2. Descrierea proprietatiir
2.1. Condominiul are urmatoarele caracteristici:r
a) bloc de locuinte cu/fara spatii comerciale la parter (nivelul ………..) si cu/fara alte spatii destinate unor activitati lucrative ………………..;r
b) regim de inaltime: subsol, demisol, parter, mezanin si numar de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dupa caz, destinate unor activitati lucrative, depozite, adaposturi de aparare civila si altele asemenea;r
c) structura in functie de destinatia proprietatii:r
– un numar de ……. apartamente, cu o suprafata utila totala de ……. m2, destinate locuirii, din care:r
cu 1 camera/garsoniere: ……… (nr.) …………………..;r
cu 2 camere: ……………….. (nr.) …………………..;r
cu 3 camere: ……………….. (nr.) …………………..;r
cu 4 camere: ……………….. (nr.) …………………..;r
etc. ………………………………………………….;r
r
– un numar de ……………. spatii comerciale, birouri, sedii de societati comerciale si altele asemenea, situate la ……………….., insumand o suprafata utila de …………… m2;r
(nivelul)r
r
d) structura cladirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereti interiori neportanti, stalpi si grinzi, precum si cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn si altele asemenea, cu acoperis tip sarpanta/terasa);r
e) cladirea a fost data in folosinta in anul ………….. si este/nu este inclusa in Lista monumentelor istorice;r
f) cladirea este legata la retelele de utilitati (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate si altele asemenea) comunale sau, dupa caz, are centrala termica proprie ori alte surse proprii de utilitati.r
2.2. Proprietatea, in cadrul asociatiei de proprietari, este reprezentata prin proprietatea individuala si proprietatea comuna.r
2.3. Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta) apartine exclusiv proprietarului si este un bun al sau, asupra caruia poate decide in deplina libertate. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta consta din suprafata cuprinsa intre zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta si zidurile de perimetru cu suprafata interioara a acestora. Zidurile interioare, podelele si tavanele se considera ca facand parte din apartament, respectiv din spatiul in care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare intre apartamente si/sau spatiu fac parte in cota-parte egala din fiecare dintre acestea.r
Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individuala si dependintele situate la acelasi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spatiul respectiv, dar facand parte din acesta. Proprietatii asupra unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta ii corespunde si o cota-parte proportionala din proprietatea comuna, alocata conform cotelor inscrise in anexa la prezentul acord de asociere, preluate potrivit actului de proprietate sau care au fost recalculate potrivit prevederilor art. 45 din Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari. Prin proprietate individuala, in sensul prezentului acord de asociere, se intelege si proprietatea apartinand unei singure persoane, in indiviziune cu cotele stabilite sau in devalmasie, ca bunuri comune ale sotilor.r
2.4. Proprietatea comuna include toate partile din condominiu care nu sunt parti dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta. Toate aceste parti formeaza obiecte ale coproprietatii fortate, adica ale starii de indiviziune fortata si perpetua, destinate a fi utilizate in comun de proprietari.r
Proprietatea comuna include urmatoarele: terenul aferent constructiei, in suprafata totala de ……… m2, fundatiile, fatada, intrarile, suprafata exterioara a zidurilor de perimetru ale proprietatii individuale, scarile comune, casa scarii, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalatiile de apa si incalzire centrala, de gaze, electricitate si telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reteaua stradala (exclusiv acesta) pana la punctul de racord la instalatia interioara a apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta, spalatoria, uscatoria, culoarele cladirii, subsolul sau nivelul tehnic, incaperile personalului de serviciu al cladirii, incaperea/constructia destinata depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalatii de ventilatie, canale termice, spatiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul si invelitoarea acestuia, antena si cablul TV pana la priza de bransament. Se considera, de asemenea, in indiviziune fortata boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, poduri, magazii si garaje, platforme exterioare sau incorporate cladirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuala, daca au destinatia de a servi, in comun, toate aceste proprietati individuale. Suprafetele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietatilor individuale, podelele si tavanele din jurul acestor proprietati si orice conducte, cabluri, linii de utilitati, care trec prin acestea si care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinta comuna, fiind supuse starii de indiviziune fortata.r
Toate aceste componente ale proprietatii sau folosintei comune se vor defini concret, dupa caz.r
2.5. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, impreuna cu cota-parte indiviza a sa din proprietatea comuna, reprezinta o parcela individuala de proprietate imobiliara si formeaza o unitate care poate fi instrainata sau transferata in orice mod numai ca un tot.r
2.6. Fiecare dintre aceste proprietati imobiliare poate fi folosita, ipotecata sau instrainata in deplina libertate de catre proprietarul/proprietarii acesteia, tinandu-se seama de conditia mentionata mai sus si de legile si reglementarile in vigoare.r
2.7. Pentru identificarea, prin localizare si suprafata, a fiecarui apartament, respectiv spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, sunt anexate la prezentul acord de asociere planse sau schite, inclusiv ale terenului aferent constructiei.r
3. Inregistrarea proprietatiir
3.1. Proprietatile imobiliare sunt in numar de ………., in totalitate, inscrise in cartea funciara ori, dupa caz, in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni de la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria in a carei circumscriptie este situat imobilul.r
3.2. In cadrul condominiului, un numar de ………. proprietati imobiliare sunt proprietate a persoanelor juri-r
dice de drept public sau privat si sunt gestionate de …………………………….. (autoritate sau institutie publica, agent economic, persoana juridica fara scop patrimonial si altele asemenea).r
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliara care a fost trecuta in proprietate privata si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare in cartea funciara, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.r
3.4. In momentul dobandirii unui apartament sau a unui spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociatiei de proprietari.r
3.5. Fiecare proprietar va ramane membru al asociatiei de proprietari pana la pierderea calitatii de proprietar in cadrul condominiului.r
4. Restrictii privind folosinta si constructiiler
4.1. Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta asociatie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din cladire, in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul asociatiei de proprietari.r
4.2. Proprietatea comuna, definita la pct. 2.4., se afla in grija tuturor proprietarilor, care participa, proportional, cu cota-parte indiviza de proprietate la intretinerea si repararea ei.r
4.3. Chiriasii din proprietatile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociatiei de proprietari, ci trebuie sa se supuna regulilor adoptate de asociatia de proprietari, in masura in care acestea se aplica tuturor ocupantilor cladirii.r
4.4. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta il poate folosi conform destinatiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriasi sau pentru musafiri.r
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta are dreptul de a-l inchiria, cu conditia ca respectivul chirias sa accepte folosirea acestuia in conditiile prevazute in prezentul acord de asociere sau respectand orice reguli ori regulamente ale asociatiei de proprietari.r
4.5. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta este obligat sa mentina apartamentul sau spatiul respectiv in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii.r
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta poate face lucrari de constructii sau renovari ale acestuia fara a afecta structura de rezistenta a imobilului, doar daca aceste lucrari sunt realizate in conformitate cu prevederile stabilite de lege si pe riscul si cheltuiala sa.r
4.6. Orice instalatie suplimentara fata de cele cuprinse in cartea tehnica a constructiei pe proprietatea comuna, in favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, masini si echipamente, dispozitive de aer conditionat, instalatii telefonice si altele asemenea), pe peretii exteriori ai cladirii, precum si pe peretii interiori ai spatiilor comune sau strapungerea acoperisului se poate realiza numai cu acordul asociatiei de proprietari si dupa obtinerea aprobarilor legale.r
4.7. Reprezentantii asociatiei de proprietari au dreptul sa intre intr-un apartament sau intr-un spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, in baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunostinta de catre proprietar si inmanat acestuia, pentru a efectua lucrari de intretinere, reparare, renovare sau de inlocuire a partilor proprietatii comune din apartament sau din spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta, la care accesul se poate face numai prin acestea.r
Daca necesitatea de a intra in apartament sau in spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundatie, emanatii de gaz, scurgeri de substante chimice nocive si altele asemenea), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentantii asociatiei de proprietari pot intra, indiferent daca proprietarul este sau nu este prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.r
In cazul in care proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi, se vor utiliza caile legale de atac al unor asemenea pozitii, asociatia de proprietari rezervandu-si dreptul de a calcula si de a pretinde daune morale si materiale provocate de acest refuz.r
4.8. Orice tip de publicitate in/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta trebuie sa se abtina de la actiunile care duc la tulburarea linistii locatarilor intre orele 22,00 – 8,00, prin producerea de zgomote, larma sau prin folosirea oricarui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare. (Se pot preciza si alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substante si produse periculoase si altele asemenea.)r
Proprietarii care detin animale in apartament sau in spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta nu pot lasa in libertate ori fara supraveghere animalele care pot prezenta pericol pentru persoane sau bunuri.r
5. Administrare, sanctiuni si reguli interner
5.1. Asociatia de proprietari va raspunde de administrarea si de functionarea condominiului/condominiilor si de intretinerea, repararea, renovarea si imbunatatirea proprietatii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de persoane prevazute in anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizari concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de intretinere pe cota-parte indiviza sau pe numar de persoane, dupa caz, avandu-se in vedere prevederile legale si optiunile asociatiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.)r
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori in alte situatii.r
5.3. Administrarea condominiului se va face in conformitate cu prevederile legislatiei in vigoare, ale prezentului acord de asociere si ale statutului asociatiei de proprietari, precum si cu regulile si regulamentele care se vor adopta prin hotarare de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari.r
5.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociatiei de proprietari, precum si hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de catre asociatia de proprietari.r
Nerespectarea acestor prevederi, hotarari si rezolutii va constitui temeiul actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza, pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul in care un chirias sau alt ocupant al apartamentului ori spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta nu respecta reglementarile mentionate, asociatia de proprietari il poate chema in judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori al spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta sau pe ambii, dupa cum hotaraste asociatia de proprietari.r
5.5. Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune in justitie impotriva asociatiei de proprietari, pentru invalidarea hotararii sau a prevederii respective, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.r
Presedintele comitetului executiv va reprezenta asociatia de proprietari in procesele intentate impotriva proprietarilor sau de catre proprietari.r
Orice hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari ce intra sub incidenta acestei reglementari se aplica numai dupa expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.r
r
ANEXA Nr. 2r
la normele metodologicer
r
STATUTULr
asociatiei de proprietarir
(model)r
r
CAPITOLUL Ir
Denumirea, forma juridica, obiectul de activitate, sediul, durata si membrii asociatiei de proprietarir
r
ARTICOLUL 1r
Denumirea asociatiei de proprietarir
r
Denumirea asociatiei de proprietari este ……………………. .r
r
ARTICOLUL 2r
Forma juridica a asociatiei de proprietarir
r
(1) Asociatia de proprietari ……………………………………….r
(denumirea)r
este persoana juridica romana de drept privat, nonprofit (fara scopuri patrimoniale), constituita in baza prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si ale Ordonantei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.r
(2) Asociatia de proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu legile romane si cu prezentul statut. Asociatia de proprietari are stampila proprie.r
r
ARTICOLUL 3r
Obiectul de activitater
r
(1) Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor de functionare normala atat a locuintelor (apartamentelor) si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, denumite in continuare spatii, aflate in proprietate exclusiva, cat si a spatiilor constructiilor si instalatiilor, aflate in proprietate comuna indivizibila, aferenta condominiului.r
(2) In scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari are urmatoarele atributii principale:r
a) incheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si isi asuma obligatii in nume propriu si in numele proprietarilor;r
b) angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul proprietatii comune indivize si personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;r
c) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea proprietatii comune;r
d) adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura calcularea si incasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari pentru intarzierea la plata cotelor de intretinere;r
e) adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;r
f) initiaza si apara in procese, in nume propriu si/sau al asociatilor, interesele comune legate de cladire;r
g) exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociatilor.r
(3) Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si/sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin conventie civila de prestari de servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere.r
ARTICOLUL 4r
Sediul asociatieir
r
Sediul asociatiei de proprietari este in Romania, localitatea ………….., str. ……………………. nr. ……., judetul/sectorul ………. (se va specifica si locul/adresa de primire a corespondentei).r
r
ARTICOLUL 5r
Durata asociatiei de proprietarir
r
Durata asociatiei de proprietari este nelimitata.r
r
ARTICOLUL 6r
Membrii asociatiei de proprietarir
r
Membrii asociatiei de proprietari sunt toti proprietarii, persoane fizice sau juridice, detinatori ai uneia sau mai multor locuinte ori spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu (pentru cazurile in care asociatia se constituie pe mai multe cladiri, in conditiile de exceptie prevazute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentati in anexa.r
r
CAPITOLUL IIr
Patrimoniul asociatiei de proprietarir
r
ARTICOLUL 7r
r
(1) Patrimoniul asociatiei de proprietari este format din:r
a) mijloace banesti, in valoare de …………. lei, care pot fi majorate sau reduse in urma deciziei adunarii generale a asociatiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale. Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea de lichiditati;r
b) mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje si mijloace fixe necesare in administrarea proprietatii comune,r
(2) Mijloacele banesti ale asociatiei de proprietari sunt alcatuite din fondurile constituite la infiintarea asociatiei, din sumele prevazute si incasate conform listelor lunare de plata a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile asociatiei, care reprezinta contravaloarea facturilor sau actelor de plata, precum si din alte venituri ale asociatiei. Asociatia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancara sau la filiala C.E.C. stabilita de comitetul executiv al acesteia.r
(3) Fondul de rulment se constituie pe baza hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de intocmire a listei lunare de plata, termenul de plata a cotelor de contributie si sistemul de penalizari al asociatiei de proprietari si al furnizorilor de servicii.r
(4) Fondul de rulment se calculeaza pentru fiecare proprietar in functie de numarul de persoane inregistrate in cartea de imobil si de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna, dupa natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).r
(5) Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.r
(6) Daca este cazul, in conditii de instabilitate economica, fondul de rulment se actualizeaza periodic prin depunerea de catre fiecare proprietar a unei sume reprezentand diferenta dintre valoarea existenta si cea necesara acoperirii cheltuielilor lunare ale asociatiei de proprietari, corespunzatoare fiecarui proprietar.r
(7) Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.r
(8) Fondul de rulment constituit se utilizeaza numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. Dupa plata facturilor curente fondul de rulment se reintregeste lunar prin incasarea cotelor de contributie afisate pe lista de plata a lunii in curs, avand ca referinta de calcul aceste facturi curente, corespunzatoare consumurilor lunii anterioare.r
(9) In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat volumul cheltuielilor, diferenta devine depozit bancar purtator de dobanda.r
(10) Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara.r
(11) Fondul de rulment se restituie in intregime respectivului proprietar, in momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, urmand ca viitorul proprietar, membru al asociatiei, sa achite fondul de rulment, corespunzator cheltuielilor aferente lui.r
(12) Fondul de reparatii se constituie pana la limita maxima aprobata de adunarea generala a asociatiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli anual, in functie de necesitatile stabilite de comitetul executiv, prin contributia lunara a membrilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna.r
(13) Dupa efectuarea reparatiilor, fondul de reparatii se reintregeste lunar prin contributia fiecarui proprietar, iar sumele ramase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie intr-un depozit bancar, urmand a fi incluse in bugetul anual urmator, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.r
(14) In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, fondul de reparatii nu se restituie decat in conditiile alineatului precedent, urmand a fi alimentat in continuare de viitorul proprietar.r
(15) Fondurile special constituite si alte fonduri au acelasi regim ca si fondul de reparatii.r
(16) Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru curatenie si iluminat, consumabile necesare desfasurarii activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari si altele asemenea.r
(17) Mijloacele materiale se dobandesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele necesare pentru cumpararea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt cuprinse in cheltuielile administrative, se obtin prin contributia proprietarilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, si se restituie sau se depoziteaza, in masura in care nu au fost cheltuite, conform hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.r
r
ARTICOLUL 8r
r
(1) Patrimoniul asociatiei de proprietari poate proveni si din donatii si sponsorizari.r
(2) Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, cumparate de asociatia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociatiei.r
r
ARTICOLUL 9r
r
(1) Gestionarea patrimoniului, precum si activitatea financiar-contabila se exercita fie de membri ai comisiei de cenzori sau alti membri ai asociatiei de proprietari, cu cunostinte de specialitate si experienta in domeniile economic, financiar si juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociatii ori agenti economici specializati.r
(2) Controlul gestiunii patrimoniului, precum si al activitatii financiar-contabile se exercita de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.r
ARTICOLUL 10r
r
Patrimoniul asociatiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligatii personale ale asociatilor.r
r
CAPITOLUL IIIr
Structura organizatoricar
r
ARTICOLUL 11r
Adunarea generalar
r
(1) Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala. Dupa prima intrunire organizatorica adunarea generala se intruneste cel putin o data in fiecare an calendaristic.r
(2) Intrunirea adunarii generale va fi anuntata in scris prin afisare la loc vizibil, cu cel putin 10 zile inainte de data convocarii.r
(3) Pentru ca hotararile adunarii generale sa fie valabile, este necesara prezenta majoritatii membrilor asociati, personal sau prin reprezentant.r
(4) In cazul in care cvorumul nu este intrunit, adunarea generala va fi convocata la o data ulterioara, cand proprietarii prezenti pot hotari, cu majoritate de voturi, asupra problemelor inscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.r
(5) Hotararile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu cel putin jumatate plus unu din voturile proprietarilor prezenti la adunarea generala).r
(6) Hotararile adunarii generale privind modificarea statutului sau dizolvarea asociatiei de proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitarii cheltuielilor comune neprevazute in buget, dar necesare, se adopta cu votul a doua treimi din numarul membrilor asociatiei de proprietari.r
(7) Votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna. Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul in numele caruia voteaza. Un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa. In cazul egalitatii de voturi, votul presedintelui este decisiv.r
(8) Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere ori este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate initia actiune in justitie impotriva respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu trebuie sa intrerupa aplicarea deciziei decat atunci cand instanta hotaraste suspendarea aplicarii deciziei respective.r
(9) Adunarea generala are urmatoarele atributii principale:r
a) aproba darea de seama anuala asupra activitatii comitetului executiv al asociatiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori si raportul exercitiului bugetar, acordand anual descarcare de gestiune comitetului executiv si celui care exercita administrarea condominiului, in masura in care cei in cauza nu se fac vinovati de lipsuri in gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale ori penale; adopta si amendeaza bugetele de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment, daca acesta se constituie; valideaza rectificari ale bugetului de venituri si cheltuieli;r
b) adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele asociatiei de proprietari;r
c) hotaraste cu majoritate de voturi din numarul membrilor prezenti asupra necesitatii constituirii fondului de rulment, fondului de reparatii si a altor fonduri speciale, in conditiile legii;r
d) hotaraste cu acordul a cel putin doua treimi din numarul membrilor asociati modificarile ulterioare ale statutului asociatiei de proprietari si/sau ale acordului de asociere;r
e) hotaraste asupra: naturii si volumului mijloacelor materiale si banesti necesare desfasurarii activitatii asociatiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor banesti, sumele pana la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli in numele asociatiei de proprietari si limita maxima sau cuantumul sumelor ce se pot retine in casa proprie pentru efectuarea platilor curente (plafonul de casa);r
f) hotaraste modul de asigurare a administrarii condominiului de catre o persoana fizica sau juridica;r
g) hotaraste volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna functionare a condominiului;r
h) hotaraste asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor si premiilor pentru personalul angajat cu contract individual de munca sau cu conventie civila de prestari de servicii, membri sau nemembri ai asociatiei de proprietari, si asupra valorii de contractare (procent, criterii si altele asemenea), in cazul in care managementul cladirii este asigurat de persoane juridice; hotaraste care dintre functiile din structura organizatorica a asociatiei de proprietari pot fi salarizate;r
i) hotaraste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari, alesi sau nu in structura organizatorica a asociatiei, care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia;r
j) hotaraste asupra duratei celor care locuiesc temporar, veniti in vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei, precum si asupra perioadei de la care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita, in scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana;r
k) la constituirea asociatiei de proprietari, hotaraste numarul membrilor comitetului executiv si ai comisiei de cenzori, precum si durata mandatelor acestora;r
l) alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comitetul executiv al asociatiei, validandu-l dintre acestia pe presedinte;r
m) alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotaraste delegarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii ori agenti economici specializati, pe baza de contract;r
n) revoca, atunci cand este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majoritatii simple a celor prezenti;r
o) hotaraste termenul si forma de plata a cotelor de contributie a membrilor asociatiei de proprietari;r
p) valideaza sistemul de penalizari stabilit de comitetul executiv al asociatiei de proprietari;r
r) hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra necesitatii angajarii de credite bancare pentru indeplinirea scopurilor asociatiei de proprietari si modul de garantare a acestora;r
s) hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra participarii cu capital la constituirea de agenti economici sau asupra oportunitatii cumpararii ori preluarii in locatie de gestiune a spatiilor comerciale situate la parterul condominiului; de asemenea, decide, cu acelasi numar de voturi, asupra cumpararii de apartamente sau de spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, din cadrul condominiului, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociatiei de proprietari, in scopul eficientizarii activitatii acesteia; hotaraste destinatia spatiilor cumparate sau preluate de asociatia de proprietari;r
t) hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari preluarea in administrare, concesiune sau inchiriere a terenurilor aferente condominiului;r
u) adopta masuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociatiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire si constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii rationale a utilitatilor (apa, curent electric, gaze naturale si altele asemenea);r
v) hotaraste cu votul a doua treimi dintre membrii asociatiei de proprietari schimbarea instalatiilor comune precum: incalzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile si alte dotari de amploare similara;r
x) adopta masuri privind conditiile ce trebuie indeplinite de detinatorii de animale de casa din cadrul condominiului.r
(10) Discutiile si hotararile adunarii generale se consemneaza intr-un registru de procese-verbale, care se pastreaza la presedintele asociatiei de proprietari; procesul-verbal se va semna de toti membrii participanti.r
ARTICOLUL 12r
Comitetul executivr
r
(1) Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si administrarea condominiului poate fi delegata de catre asociatia de proprietari catre comitetul executiv al acesteia.r
(2) Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste administrarea si functionalitatea condominiului, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv acestora.r
(3) Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. Numarul membrilor ce formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala a asociatiei de proprietari, dar va fi un numar impar si nu mai mic de 3.r
(4) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat in persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv.r
(5) Comitetul executiv va alege vicepresedintele si secretarul, care sunt membri ai comitetului executiv.r
(6) Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului executiv.r
(7) Atributiile comitetului executiv sunt:r
a) aduce la indeplinire hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, executa bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari si intocmeste proiectul bugetului pentru anul urmator; prezinta dari de seama asupra activitatii desfasurate, precum si propuneri de masuri pentru imbunatatirea acesteia; in situatii exceptionale, hotaraste rectificarea bugetului de venituri si cheltuieli pentru anul in curs, in prima adunare generala validandu-se aceasta rectificare; convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari in sedinte extraordinare ori de cate ori este nevoie;r
b) raspunde de ingrijirea, pastrarea in bune conditii si supravegherea utilitatilor condominiului, spatiilor comune si instalatiilor. Angajarea personalului se face cu contract individual de munca sau cu conventie civila de prestari de servicii, prin negociere;r
c) analizeaza oferte si negociaza contracte, in cazul in care administrarea condominiului, partial sau total, va fi asigurata de persoane juridice (societati comerciale, institutii specializate, asociatii);r
d) raspunde de incasarea lunara a cotelor de contributie de la proprietari; emite somatii catre restantierii care depasesc termenul de plata; rezolva contestatiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contributie;r
e) urmareste, in conditiile legii, recuperarea pagubelor produse asociatiei de proprietari; in cazul persoanelor angajate cu contract individual de munca, sunt aplicabile, in mod corespunzator, dispozitiile Codului muncii; in cazul neidentificarii persoanelor vinovate, da dispozitii de reparare din contul asociatiei de proprietari, in conditiile legii;r
f) negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociatiei de proprietari, pentru inchirierea ori intrebuintarea unor elemente sau suprafete din proprietatea comuna. Elementele proprietatii comune sunt prevazute in acordul de asociere;r
g) propune adunarii generale ca managementul de proprietate si managementul financiar, inclusiv atributiile comisiei de cenzori, sa fie preluate, pe baza de contract, de catre persoane juridice;r
h) hotaraste necesitatea efectuarii operatiunilor de verificare si control asupra modului de gestionare a bunurilor asociatiei de proprietari;r
i) instiinteaza proprietarii despre necesitatea efectuarii reparatiilor la partile si instalatiile comune ale cladirii (pentru apartamentele sau spatiile proprietate de stat instiintarea va fi facuta institutiei care le are in administrare); avizeaza inceperea, intr-o ordine de prioritati, a lucrarilor de reparatii;r
j) da dispozitii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociatiei de proprietari, de securitate a cladirii, a proprietatii;r
k) propune adunarii generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru buna functionare si dezvoltare a cladirii, precum si pentru crearea unei ambiante placute pentru petrecerea timpului liber in cadrul condominiului de catre proprietarii membri ai asociatiei si alte persoane; urmareste completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;r
l) imputerniceste administratorul pentru a putea efectua verificari privind: situatia reparatiilor la instalatiile proprietate comuna, inlaturarea pierderilor de apa datorate instalatiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori a altor pierderi in instalatiile interioare, care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde exista, si, daca este cazul, in functie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarea unei igiene corespunzatoare, sugerand, cand este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietatii individuale si rezolvarea altor probleme;r
m) participa la receptia lucrarilor angajate de asociatia de proprietari pentru reparatii asupra proprietatii comune, precum si a altor lucrari;r
n) stabileste modul de calcul si de incasare a fondului de rulment, daca acesta se constituie, si avizeaza actualizarea acestuia, daca este cazul;r
o) hotaraste asupra managementului financiar al asociatiei de proprietari (data afisarii listei de plata, formatul si caracteristicile listei de plata, locul si programul de incasari si altele asemenea), daca acesta este asigurat de o persoana fizica; stabileste si supune validarii adunarii generale a asociatiei de proprietari sistemul de penalizari pentru neplata cotelor lunare de contributie si pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exercitiul financiar-contabil, tinand cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislatie; hotaraste conditiile in care se efectueaza introducerea la plata a persoanelor care locuiesc clandestin in bloc;r
p) hotaraste actionarea in justitie a proprietarilor vinovati de neplata cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;r
r) hotaraste actionarea in justitie a celor ce se fac vinovati de incalcarea prevederilor contractuale pe care asociatia de proprietari le-a angajat, in cazul in care nu se gasesc solutii de rezolvare prin conciliere;r
s) asigura conditiile necesare securitatii si igienei in procesul muncii, precum si masuri de prevenire si stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;r
t) supune aprobarii adunarii generale a asociatiei de proprietari si transmite hotararea acesteia cu privire la transformarea suprafetelor apartamentelor in spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta sau cu privire la modificarea destinatiei suprafetelor deja transformate, tinand cont de respectarea de catre solicitant a prevederilor statutului si a legilor; anunta furnizorii de servicii daca in termenul prevazut de statut proprietarii cu astfel de solicitari nu prezinta asociatiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu acestia. Daca in urma acestor transformari activitatea ce urmeaza sa se desfasoare implica cheltuieli suplimentare pentru asociatie, negociaza si incheie, anual, o conventie cu proprietarul/proprietarii;r
u) hotaraste societatea bancara la care asociatia de proprietari isi va deschide unul sau mai multe conturi;r
v) propune adunarii generale a asociatiei de proprietari masuri si solutii cu privire la dezvoltarea condominiului si eficientizarea activitatii asociatiei de proprietari, modificari ale statutului, participari cu capital, cumparari sau inchirieri de spatii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurari si altele asemenea, in conditiile art. 11 alin. (9) lit. s);r
x) raspunde tuturor intrebarilor si solicitarilor venite de la proprietari; incurajeaza si sprijina initiative personale ale membrilor asociatiei de proprietari, in scopurile acesteia.r
(8) Asociatia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din functie sau poate rezilia contractul individual de munca ori conventia civila de prestari de servicii, incheiata cu oricine din randul personalului angajat ori, dupa caz, poate rezilia contractele incheiate cu alte persoane fizice sau juridice, in conditiile legii.r
(9) Comitetul executiv lucreaza valabil in prezenta a jumatate plus unu din numarul membrilor sai si adopta hotarari cu cel putin doua treimi din numarul membrilor prezenti.r
(10) Discutiile si hotararile se consemneaza in registrul de procese-verbale, care se pastreaza la presedinte, procesele-verbale semnandu-se de toti membrii comitetului executiv prezenti.r
r
ARTICOLUL 13r
Comisia de cenzorir
r
(1) Adunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabila si va consilia asociatia in ceea ce priveste problemele financiare si statutare.r
(2) Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, si durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.r
(3) Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre membrii sai un presedinte.r
(4) Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.r
(5) Comisia de cenzori are urmatoarele atributii:r
a) verifica indeplinirea conditiilor statutare privind prezenta si votul in adunarile generale ale asociatiei de proprietari;r
b) verifica executia bugetara, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri si cheltuieli pentru anul urmator si propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul in curs;r
c) efectueaza controlul preventiv pentru platile cu numerar si urmareste depunerile in contul curent al asociatiei de proprietari ale numerarului ce depaseste plafonul de casa, in cazul in care managementul financiar al asociatiei de proprietari este asigurat de o persoana fizica. Viza de control preventiv se acorda de un membru al comisiei de cenzori, in cazul in care asociatia de proprietari nu are o persoana care indeplineste functia de contabil;r
d) daca managementul financiar este asigurat de o persoana fizica, verifica, cel putin o data pe semestru, gestiunea asociatiei de proprietari, stabilirea si incasarea cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei, consemnand constatarile intr-un registru de procese-verbale, care se pastreaza de presedintele comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit de aceasta;r
e) verifica daca registrele asociatiei de proprietari indeplinesc conditiile legale necesare desfasurarii corespunzatoare a managementului financiar;r
f) intocmeste, pe baza verificarilor efectuate, si prezinta adunarii generale a asociatiei de proprietari rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand anual descarcarea de gestiune a comitetului executiv si a celui care asigura managementul condominiului;r
g) propune spre aprobare adunarii generale a asociatiei de proprietari sau, dupa caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu masuri necesare desfasurarii managementului financiar; propune recuperarea, in conditiile legii, a pagubelor produse de personalul ce deserveste asociatia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instantelor de urmarire penala, cand constata savarsirea unor infractiuni prevazute de legislatia financiar-contabila;r
h) in cazul in care managementul financiar se hotaraste a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin presedinte sau membri delegati, participa la negocierea contractelor respective, stabilind si modalitatile de exercitare a acestuia.r
(6) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate hotari transferarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici specializati, pe baza de contract.r
r
(continuare in numarul viitor)