După un deceniu în care a construit 25.000 de locuinţe evaluate astăzi la jumătate de miliard de euro, ANL admite că implicarea sa în zona de dezvoltare imobiliară prin credit ipotecar a fost un eşec.
Confruntată cu lipsa terenurilor din oraşele mari, cu competiţia acerbă a dezvoltatorilor privaţi, dar şi cu reticenţa antreprenorilor de construcţii în a prelua lucrările oferite – din cauza profiturilor neatractive – agenţia se gândeşte la o schimbare radicală a strategiei. În primul rând, creditul ipotecar, prin care au fost construite până acum doar 3.500 de locuinţe, va ieşi din oferta ANL, pentru a face loc proiectelor de locuinţe destinate închirierii. În al doilea rând, instituţia se va concentra asupra dezvoltărilor din oraşele mici şi medii din provincie, acolo unde sunt şanse mai mari de a găsi terenuri, renunţând definitiv la Bucureşti. „Deja se construieşte masiv prin credit ipotecar, aşadar rolul agenţiei în acest domeniu s-a cam terminat. Ţinta ar fi locuinţele sociale“, confirmă, pentru Capital, Laszlo Borbely, ministrul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor. Agenţia a construit până în prezent 21.000 de locuinţe destinate închirierii de către tineri şi mutării temporare a persoanelor care locuiesc în imobile ce necesită consolidarea antiseismică.
Şi deputatul liberal Relu Fenechiu consideră că ANL ar trebui să se axeze pe locuinţele sociale, cu menţiunea că acestea ar trebui vândute către chiriaşi după cinci ani. În schimb, pesedistul Liviu Dragnea afirmă că ar trebui păstrate atât componenta de construcţie de locuinţe sociale, cât şi cea de dezvoltare prin credit ipotecar.
În încercarea de a da o mână de ajutor ANL, Guvernul a aprobat, recent, o hotărâre care stabileşte că instituţia poate intra în parteneriate cu posesori privaţi de terenuri pentru dezvoltări imobiliare prin intermediul unor credite ipotecare. Aceasta înseamnă că instituţia primeşte gratuit în folosinţă, pe perioada investiţiei, terenurile respective. „Decizia poate reprezenta o susţinere a activităţii agenţiei, dar, atâta vreme cât ANL nu cointeresează firmele de construcţii prin oferirea unor plăţi care să genereze profit, nu va avea niciun efect“, crede preşedintele Asociaţiei Române a Antreprenorilor de Construcţii (ARACO), Laurenţiu Plosceanu.
În prezent, ANL desfăşoară 11 proiecte ce includ peste 2.000 de locuinţe, alte şase proiecte fiind în faza de contractare.
Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) se pregăteşte să renunţe la construcţia de case prin credit ipotecar, urmând să se îndrepte exclusiv spre locuinţele destinate închirierii de către familiile tinere. Instituţia anunţă că vrea să se concentreze asupra dezvoltărilor din provincie, dar viitorul său este incert: terenurile sunt tot mai greu de găsit, iar firmele de construcţii nu mai sunt interesate de licitaţiile agenţiei.
Se împlinesc aproape zece ani de când ANL era inaugurată cu mult fast de către puterea politică a vremii, CDR, cu scopul declarat de a deveni „vântul din pânzele creditului ipotecar“, un produs bancar inexistent pe piaţă în acea perioadă. „Eram secretar de stat când a fost înfiinţată ANL, care a încercat să devină un actor important pe piaţa imobiliară controlată de stat“, îşi aminteşte Laszlo Börbely, acum ministru al Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor. Dacă evoluţia sa politică a fost constantă, nu acelaşi lucru se poate spune despre ANL. Evident, în cazul acestei instituţii, practica a ucis teoria. Agenţia putea oferi credite ipotecare, fiind o instituţie financiară nonbancară, dar o lege care să reglementeze acest mod de finanţare a construcţiei de locuinţe a apărut abia în 1999, iar primul credit ipotecar din România a fost contractat un an mai târziu, la 13 iulie 2000.
Însă înfiinţarea ANL în acea perioadă s-a dovedit a fi cel puţin neinspirată. În România anului 1998 dospea o severă criză bancară, al cărei vârf s-a înregistrat în 1999 şi 2000, perioadă în care nu mai puţin de şase bănci au dispărut de pe piaţă. Iar falimentul lor a costat, potrivit BNR, 3,7 miliarde de dolari, circa 2,3 miliarde de euro la paritatea prezentului, sumă cu care s-ar putea cumpăra de pe piaţă aproximativ 12.000 de apartamente cu două camere, amplasate în zone foarte bune, la preţurile actuale din Bucureşti. Dacă, însă, calculul se întoarce cu şapte ani în urmă, când un apartament costa aproximativ 15.000-20.000 de dolari, numărul de locuinţe ar depăşi 150.000. De altfel, potrivit directorului general al ANL, Gheorghe Popescu, la preţurile de azi, valoarea investiţiilor agenţiei de-a lungul anilor se ridică la circa 500 de milioane de euro.
Mai mult, statutul destul de ambiguu al ANL la sfârşitul anului 2000 a permis ca, la revenirea Partidului Social Democrat la putere, instituţia să vireze către o nouă direcţie. Nu e un secret pentru nimeni, instituţia s-a transformat într-o jucărie a Puterii. Deşi cu potenţial şi autonomă, noua entitate nu putea acţiona decât acolo unde vroia Guvernul, pe banii pe care îi oferea acesta. Iar scandalurile nu au întârziat să apară. Aproape fiecare proiect lansat de agenţie a fost înconjurat de suspiciuni, în condiţiile în care modul şi criteriile de obţinere a unei locuinţe ANL au fost lăsate la cheremul autorităţilor locale. Presa a scris, în repetate rânduri, despre coloratura politică imprimată criteriilor de alocare a locuinţelor, despre modul scandalos în care consilieri locali, rude ale acestora sau diverşi oameni de afaceri au devenit, peste noapte, „cazuri sociale“. Lui Gheorghe Popescu, şeful ANL, nu i-a rămas decât să accepte, resemnat, o realitate dureroasă: „Ce putem face dacă pentru casele construite de agenţie prin credit ipotecar se califică de multe ori membrii autorităţilor sau rude ale acestora? Oricum e destul de scump, chiar şi în condiţiile de preţ oferite de noi“.
Maurul şi-a făcut datoria.
Maurul poate să plece?!
Deşi lansată cu scopul precis de a împinge de la spate creditul ipotecar, rateurile continue transformă treptat agenţia într-un dezvoltator de stat, care merge pe proiecte ieftine destinate (cel puţin teoretic) clasei sociale cu venituri reduse. „Cred că acesta este viitorul ANL. Să construiască numai pentru tineri în regim de închiriere, dar şi pentru chiriaşii imobilelor retrocedate“, consideră ministrul Börbely. Directorul general al agenţiei, Gheorghe Popescu, preferă să nu comenteze afirmaţiile celui care, deşi nu îi este şef direct, joacă un rol extrem de important în cariera sa. Conform lui Börbely, ANL va finaliza proiectele demarate prin credit ipotecar, apoi se va axa exclusiv pe locuinţele sociale.
Ceva mai nuanţat în privinţa viitorului ANL este deputatul PNL Relu Fenechiu: „Problema ANL este legată de poziţia extrem de favorizată pe piaţă. După 2005 s-a mai rezolvat această problemă. Cred că agenţia ar trebui să construiască locuinţe cu închiriere doar pentru tineri, cei din imobilele retrocedate sau cei afectaţi de catastrofe. Totuşi, nu e cazul să mai creăm ghetouri. De aceea, e bine că locuinţele se pot vinde după cinci ani către chiriaşi. Astfel, aceştia vor avea grijă de ele, iar banii obţinuţi din vânzare ar trebui folosiţi strict pentru construcţia altor locuinţe“.
Agenţia a fost deseori acuzată de concurenţă neloială, în special pentru modul în care au fost dobândite unele dintre terenurile pe care se realizează proiectele, dar şi pentru preţurile şi calitatea scăzută a lucrărilor. „ANL se adresează persoanelor cu venituri mici, motiv pentru care nici construcţiile, nici finisajele nu pot reprezenta o concurenţă reală şi serioasă“, mai spune Fenechiu. Liberalul a propus ca subvenţia de 20% oferită de stat pentru cei care vor să-şi construiască o locuinţă să aibă ca limită superioară a investiţiei valoarea de 100.000 de euro, faţă de 50.000 de euro în prezent. O opinie diferită are Liviu Dragnea, membru al PSD, care consideră că ANL trebuie să rămână în această formulă, cu două componente: creditul ce ar putea fi subvenţionat prin intermediul unui fond naţional şi închirierea pentru cei cu venituri modeste.
O adaptare la prezent a strategiei şi dovadă a crizei care se prefigurează pentru agenţie poate fi considerată şi recenta hotărâre de guvern prin care construcţia de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar poate fi realizată şi de ANL pe terenuri proprietate privată a unor persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat, încheiate cu proprietarii acestora. Astfel, deşi nu recunoaşte, ANL se apropie de piaţa privată, încercând să prindă o bucată din aceasta.
ANL dezvoltă 11 proiecte rezidenţiale ce cuprind 2.013 locuinţe, iar alte şase se află în faza de contractare. Şi aici apare o problemă. Deşi locuinţele din Capitală s-au vândut repede, printre cumpărători regăsindu-se nume cunoscute din lumea politică, în provincie contractarea merge destul de greu. „N-aş putea explica de ce nu se vând foarte repede casele construite de noi prin credit ipotecar. Oricum, sunt destul de scumpe! Şi acesta poate fi un motiv“, crede Gheorghe Popescu. Şi totuşi, o explicaţie poate fi căutată în deficienţele apărute la nivelul autorităţilor locale care se ocupă cu contractarea.
Nepotisme şi relaţii de partid
Sunt nenumărate situaţiile în care primăriile au fost acuzate de cei care au aplicat pentru astfel de locuinţe că nu respectă criteriile de selecţie, în favoarea nepotismului ori a relaţiilor de partid. „Am aplicat, acum doi sau trei ani, pentru o locuinţă în cartierul Brâncuşi (n.r. construit de ANL în Drumul Taberei). Am fost refuzat pentru că cei de la Primăria Sectorului 6 au considerat că nu am locul de muncă în Bucureşti, cu toate că firma la care lucram avea sediul în piaţa Unirii. Găselniţa a fost punctul de lucru de la Otopeni. Era vorba, totuşi, de o companie aviatică. Nu puteau ţine avioane în oraş. De fapt, m-au eliminat ca să lase locul unei relaţii de-a lor”, îşi aminteşte bucureşteanul Dragoş Scrieciu. Şi mai tranşant este analistul imobiliar Radu Zilişteanu: „Viitorul agenţiei este să fie purtătoare de şpăgi şi să construiască locuinţe pentru şefii politici. Se aplică prostesc o politică imobiliară care, de fapt, nici nu există”.
Să ne amintim, ANL a scandalizat opinia publică prin implicarea în proiecte controversate precum Henri Coandă (peste 1.000 de locuinţe construite jumătate în Bucureşti şi jumătate în Voluntari), sau cartierul din apropierea Casei Presei Libere, a cărui construcţie a fost aranjată într-o tăcere deplină, explicabilă prin faptul că este destinat, în majoritate, unor membri de marcă ai PSD.
Ieftin, slab calitativ şi doar în provincie
Chiar dacă o parte dintre privilegiile ANL au fost eliminate din 2005, poziţia agenţiei pe piaţă este solidă, atâta vreme cât se bazează pe dezvoltarea de proiecte sociale, unde nu calitatea e criteriul de bază. Un sondaj lansat pe site-ul Capital a relevat mai multe probleme ale proiectelor ANL, cel mai frecvent întâlnită fiind legată de preţul foarte mare al utilităţilor şi întreţinerii, ambele puse pe seama calculelor eronate ale primăriilor, fără să se aibă în vedere eficienţa energetică destul de scăzută a acestor imobile.
Alungată din Capitală, dar şi din oraşele mari, de scandalurile izbucnite la aproape fiecare proiect lansat, de lipsa terenurilor şi de presiunile dezvoltatorilor privaţi, agenţia încă mai încearcă să identifice amplasamente potrivite. „Provincia ne va oferi oportunităţi“, spune, încrezător, ministrul Börbely. „Vom lansa proiecte în localităţile care prezintă interes scăzut pentru dezvoltatorii privaţi“, adaugă acesta. Însă, chiar dacă se vor găsi terenuri, este foarte posibil ca în unele cazuri să nu poată fi angajat un constructor. Contractorii au început deja să evite licitaţiile ANL, din cauza câştigurilor mici şi nesigure.
Nici în cazul locuinţelor deja executate calitatea proiectelor nu este cea mai bună, explicabilă prin condiţiile de preţ impuse constructorilor. „Noi construim la finisaje medii, iar preţul e de circa 600 de euro/mp. Nu putem avea pretenţii prea mari la acest preţ“, afirmă Gheorghe Popescu. În prezent, agenţia caută constructori pentru 11 proiecte ce ar urma să fie derulate în diverse zone ale ţării. Anul acesta, însă, miza este uriaşă: alegerile locale bat puternic la uşa ANL.
Cartierul Henri Coandă este ultimul proiect lansat în guvernarea PSD, iar ecourile scandalului din jurul său nu s-au stins nici în prezent. Proiectul se realizează pe un teren cu o suprafaţă de 99 de hectare, amplasat pe teritoriul administrativ a două oraşe – Bucureşti şi Voluntari. 45,9 ha aparţin sectorului 1 şi 53,3 ha oraşului Voluntari.
Parcă proporţional cu suprafeţele, în Bucureşti se vor dezvolta 522 de locuinţe, iar în Voluntari 589 de case. Persoanele care au contractat locuinţe în cadrul proiectului au aflat ulterior că 26,5 de hectare din cele 99 ha au fost revendicate, iar lucrările au fost amânate. Ultima veste despre proiect a apărut pe 5 martie, când primăriile localităţilor pe care va fi amplasat cartierul s-au înţeles să realizeze împreună reţelele de utilităţi.
Ansamblul de vile ANL de lângă Casa Presei Libere, dezvoltat în deplin secret, are proprietari care nu au nicio legătură cu ţintele iniţiale ale agenţiei. Construit prin credit ipotecar şi la preţuri destul de piperate (pentru acea perioadă), proiectul oferă acum proprietarilor, în majoritatea lor apropiaţi ai PSD, o afacere excelentă. Casele de 60.000 de euro în care s-a investit atunci valorează acum peste 300.000 de euro.
În Drumul Taberei, agenţia a realizat cartierul Brâncuşi, unde pe lângă cei care se încadrau în condiţiile de obţinere a unei locuinţe figurează şi consilieri locali ori rude ale unor înalţi funcţionari din primării. „Presa a descoperit, într-adevăr, câteva persoane care nu corespundeau, însă doar patru din 190 nu înseamnă mare lucru“, afirmă Laszlo Börbely.
Gheorghe Popescu: Noi nu facem locuinţe sociale
CAPITAL: Se va transforma ANL într-un dezvoltator ce acţionează conform pieţei libere?
Gheorghe Popescu: ANL va rămâne o instituţie bugetară. Nu vom deveni un dezvoltator privat. În programul de guvernare există o formulare conform căreia se intenţiona transformarea ANL într-un dezvoltator care să-şi desfăşoare activitatea în condiţii de piaţă. Asta nu înseamnă automat că trebuie să ne ducem spre zona privată.
CAPITAL: Agenţia a fost acuzată de concurenţă neloială.
Gheorghe Popescu: Da, am fost acuzaţi de acest lucru. Drept urmare, în 2005 s-au eliminat facilităţile exclusive pe care le avea agenţia. În primul rând, subvenţia de 20% pentru cei care îşi construiau case prin ANL. Acum, această prevedere există, dar se referă la toţi cei care îşi ridică o locuinţă pe credit ipotecar. Au fost eliminate şi avantajele cu terenurile, preţurile acestora fiind stabilite de consiliile locale, în urma unei evaluări.
CAPITAL: Scandaluri multe în jurul proiectelor ANL. Cum ar fi ansamblul din apropierea Casei Presei din Bucureşti.
Gheorghe Popescu: Acolo eu am luat arhiva şi vă pot spune că a durat doi ani contractarea. Nu ştiu cine a cumpărat acolo, dar vă spun că lumea ne înţelege greşit. Noi nu facem locuinţe sociale, ci ne adresăm tinerilor cu pregătire, cu venituri medii, în general, cei cu studii superioare şi care au dificultăţi în a-şi găsi o locuinţă.
CAPITAL: Cum vedeţi viitorul ANL? Ieşiţi din programul de credite ipotecare?
Gheorghe Popescu: Ponderea majoritară a activităţii noastre priveşte locuinţele cu închiriere pentru tineri. Acolo livrăm circa 3.000-3.500 de locuinţe pe an. De-a lungul existenţei sale, ANL a construit 21.000 de locuinţe sociale şi circa 3.500 de case pe credit ipotecar. Încercăm să lucrăm şi pe credit ipotecar, dar nu prea mai găsim terenuri, mai ales în oraşele mari. E de mirare că autorităţile locale nu se implică suficient.
EXPERIENŢA VESTULUI
MAREA BRITANIE Sistemul englez de „social housing“ există de câteva sute ani, fiind extrem de eficient, iar noul premier al Marii Britanii, Gordon Brown, este pe cale să pună în practică un proiect prin intermediul căruia se vor realiza în toată ţara circa trei milioane de locuinţe. În acest program sunt incluse investiţii de circa opt miliarde de lire sterline. Acestea sunt destinate, în parte, şi valului de emigranţi est-europeni care au împânzit regatul în ultimii ani. Diferenţa esenţială constă în faptul că britanicii dezvoltă aceste locuinţe prin intermediul aşa-numitelor Registered Social Landlords (RSL), care pot fi asociaţii de proprietari sau companii ce se ocupă de casele sociale, iar distribuţia lor se face pe baza unor criterii extrem de stricte. În prezent, în Marea Britanie sunt înregistrate 1.800 de RSL-uri, ce manageriază circa 1,7 milioane de locuinţe.
Canada Are mai multe sisteme de locuinţe sociale, practic, fiecare oraş important deţinând câte un sistem structurat asemănător. Aceste sisteme controlează organizaţii nonprofit sau companii de dezvoltare deţinute de comunităţi, programe care susţin chiriaşii, prin subvenţionarea de către autorităţi a chiriilor. Ceea ce este esenţial în Canada ţine de faptul că odată cu creşterea veniturilor celor asistaţi în acest fel, ei nu mai pot continua să locuiască în imobile cu destinaţie socială, ci trebuie să lase locul altora, aflaţi în situaţii financiare mai grele.
GERMANIA Sistemului de case sociale german i-au fost puse bazele prin 1920, în prezent acesta manifestându-se prin existenţa unor entităţi juridice private, dar controlate de autorităţile publice, precum bănci, fonduri de pensii sau municipalitate. Activitatea acestor companii se concentrează asupra dezvoltării de case, oferite în general cu chirie. Controlul public este exercitat şi garantat prin faptul că, în consiliile de administraţie ale acestor firme, reprezentanţii autorităţilor publice sunt majoritari, prin intermediul acţiunilor deţinute. Aceste companii deţin aproximativ trei milioane de unităţi locative, ceea ce reprezintă 8% din totalul de locuinţe din Germania. O altă diferenţă majoră între sistemul german şi cel românesc ţine de faptul că sectorul public de locuinţe are o influenţă semnificativă asupra nivelului chiriilor, dat fiind numărul de locuinţe sociale de pe piaţă.
