Principala bătălie a dezvoltatorilor, anul acesta, va fi pentru asigurarea finanţării de care depinde supravieţuirea pe piaţă. Fără credite, singurele soluţii sunt vânzarea şi creşterea aportului propriu.
Unul dintre paradoxurile pieţei rezidenţiale de anul trecut a fost livrarea pe piaţă a circa 6.000 de apartamente, mai multe cu peste jumătate faţă de 2008. Aceasta, în condiţiile în care în anii anteriori dezvoltatorii se ocupau mai degrabă cu vânzarea offplan, finalizarea lucrărilor fiind lăsată pe planul doi.
Criza a năruit însă vânzările dezvoltatorilor. În prima jumătate a anului trecut, au fost vândute puţin peste 500 de apartamente noi, la care s-au adăugat alte 600-700 în cea de-a doua parte a anului. În faţa acestui şoc, jucătorii din piaţă au schimbat macazul şi, pentru a-şi demonstra seriozitatea, au încercat să ofere potenţialilor clienţi, extrem de puţini şi neîncrezători, locuinţe finalizate, şi nu doar produse de marketing.
Livrarea pe piaţă a locuinţelor înseamnă însă cheltuieli masive, chiar dacă, odată cu căderea preţurilor, au coborât şi costurile (mai ales cele cu materialele de construcţii). Ca urmare, dezvoltatorii rămaşi fără resurse s-au văzut nevoiţi să închidă prăvălia, unii pentru conservare, alţii definitiv.
Astfel, cel mai răsunător faliment rămâne cel al EFG, la fel de zgomotos ca şi anunţurile iniţiale ale companiei, care se lăuda cu un proiect cu mii de locuinţe lângă Buftea, practic, un mic orăşel, întins pe o suprafaţă de teren de 126 de hectare, scos la vânzare în urma insolvenţei cu mai puţin de 10 euro/mp, după ce a fost evaluat iniţial la peste 40 de euro/mp, valoare a garanţiei la care s-a acordat de altfel creditul bancar prin care s-a finanţat investiţia.
Presiune pe cash flow
Alături de EFG, au intrat în insolvenţă şi alţi dezvoltatori, precum Ozer (constructor şi dezvoltator al Belleview Sinaia), Plus Development (My Dream Residence), Copper Beech (Blue Tower) sau Sigma Project Development (Sigma Residence & Garden) şi, în ciuda optimismului fals afişat de unii analişti, probabil, lista se va prelungi anul acesta.
Motivul este simplu: finanţarea, care rămâne principala problemă a sistemului, dar şi starea de spirit a potenţialilor cumpărători, puţin dispuşi să cheltuiască bani în această perioadă. „Oamenii au venit, s-au uitat la apartamente, dar senzaţia mea este că încă sondează oferta. E greu de crezut că dezgheţul se va produce curând“, spune Ana Ghidu, director de investiţii al dezvoltatorului spaniol Ibiza House, care are la vânzare proiectul Ibiza Sol din Pipera.
Ibericii mai au de vândut peste 200 de apartamente din proiectul cu un total de 304 apartamente, şi, momentan, îşi acoperă costurile de întreţinere din banii acţionarilor. „Anul acesta ar trebui să rambursăm creditul pentru acest proiect şi încercăm să găsim soluţii. Avem şi noi oameni cu angajamente de cumpărare care nu au plătit sau amână plata. Nu-i vom executa, trebuie să fii răbdător în astfel de perioade“, spune Ghidu.
Un alt developer de pe piaţă, Adama, care a finalizat circa 500 de locuinţe în Capitală, va semna în această lună înţelegerea de vânzare a 50 de apartamente către România Invest, pentru o sumă estimată la circa patru milioane de euro, bani extrem de utili pentru acoperirea cash flow-ului. Israelienii au mai vândut, la sfârşitul anului trecut, un teren din Turcia, deţinut în coproprietate cu Immoeast Projekt Hylas Holding şi Magnat Real Estate Opportunities, pentru care au încasat 7,3 milioane de euro.
Restrângerea pieţei va continua
„Pentru companiile care au deja în portofoliu proiecte finalizate, există posibilitatea vânzării pentru a continua sau a începe dezvoltarea altora. Rămâne inconvenientul preţului pe care îl pot obţine, care nu se compară cu ceea ar fi încasat în perioada de vârf a pieţei“, arată Cristian Ustinescu, investment director al DTZ Echinox. „Dacă nu vor să renunţe la proiectele dezvoltate deja, există alternativa refinanţării unuia dintre acestea, sau a mai multora, prin leasing imobiliar. Astfel, în schimbul unei dobânzi, pot obţine lichidităţi pe termen scurt şi mediu“, spune Ustinescu, indicând variante de finanţare. Indiferent de optimismul mai mult sau mai puţin artificial, cel puţin în prima parte a anului şansele de finanţare ale jucătorilor din rezidenţial sunt reduse. Căderea preţurilor începută anul trecut va continua, chiar dacă se mizează pe o oarecare relaxare a creditării. Riscurile rămân foarte ridicate, iar reechilibrarea, dacă va apărea, va fi pe vânzări reduse, la preţuri mai mici.
Oamenii au venit, s-au uitat la apartamente, dar senzaţia mea este că ei încă sondează oferta. E greu de crezut că dezgheţul se va produce curând.
Ana Ghidu, director investiţii Ibiza
Conform consultantului imobiliar polonez REAS, în Bucureşti au fost livrate, în ultimii cinci ani, circa 15.500 de apartamente noi. Recordul de aproximativ 6.000 de apartamente s-a înregistrat anul trecut.
29,6% este nivelul cu care au scăzut, în 2009, preţurile apartamentelor noi cu două camere din Capitală, potrivit unei analize realizate de portalul imobiliare.ro
