Conceptul de strip mall îl va depăşi numeric pe cel al mallurilor clasice în următorii cinci ani. Mai mult, fiecare oraş din România, cu o populaţie de peste 30.000 de locuitori, va avea cel puţin o galerie comercială în următorii 3-4 ani, prognozează consultanţii imobiliari.
Strip mallul este un centru comercial de mici dimensiuni, compus din magazine individuale pe un singur nivel, înşiruite, cu intrare directă din zona de parcare. Baza de clienţi a acestor unităţi de retail este formată din cumpărătorii hipermarketurilor.
Consultanţii imobiliari apreciază că noul format de mall va muşca tot mai mult din „plăcinta“ spaţiilor comerciale moderne din afara Bucureştiului, care a ajuns la 2,3 milioane de metri pătraţi la finalul anului trecut. În prezent, mallurile clasice au o pondere de 59% în această suprafaţă, parcurile de retail 34%, iar galeriile comerciale 7%, potrivit datelor Cuhaman & Wakefield Echinox. Românii fac cumpărături în peste 60 de malluri şi parcuri de retail de anvergură, însă consultanţii Colliers International întrevăd o creştere exponenţială a numărului de strip malluri.
„În anii următori nu vom mai vedea 4-5 malluri care se construiesc în acelaşi timp, dar vor fi, probabil, între şase şi zece strip malluri pe an. La nivelul actual al puterii de cumpărare, piaţa românească a ajuns la saturare în privinţa centrelor comerciale mari. Strip mallurile apar pe acest fond“, spune Daniela Popescu, director asociat în cadrul departamentului de retail al Colliers International.
Cu alte cuvinte, după ce marile oraşe au fost umplute de malluri, retailerii ţintesc şi oraşele mai mici, cu 40.000 – 50.000 de locuitori. Cu un bazin de clienţi mai redus, aceste oraşe nu pot susţine un centru comercial de anvergură, astfel că s-a importat din ţările vest-europene modelul strip mallurilor. Daniela Popescu se aşteaptă ca acest concept de retail să intre în centrul atenţiei în anii următări. În prezent se lucrează la şapte strip malluri în oraşe precum Bistriţa, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Paşcani şi Târgovişte.
Potenţialul de dezvoltare al oraşelor mici şi medii este evidenţiat de concentrarea proiectelor de retail în centrele urbane mari. Astăzi, Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Constanţa, Craiova şi Braşov cumulează 40% din suprafaţă totală de spaţii comerciale moderne a României, în afara Bucureştiului, care singur are o cotă de 35% din piaţă, potrivit unui studiu Cushman.
„Pe fondul unei creşteri generale a puterii de cumpărare, observăm că unii retaileri au început să îşi îndrepte atenţia chiar şi către oraşe cu 30-40.000 de locuitori, care până de curând nu prezentau interes pentru aceştia. Dacă tendinţa pozitivă a economiei se păstrează, ne aşteptăm ca, în următorii 3-4 ani, în fiecare oraş cu peste 30.000 de locuitori să fie dezvoltată cel puţin o galerie comercială care să acopere nevoile primare de retail modern”, a declarat Bogdan Marcu, partener retail agency din cadrul Cuhaman & Wakefield Echinox.
Loc pentru investitori români
Spre deosebire de afacerea cu malluri mari, unde succesul vine de pe urma contactelor pe care investitorul imobiliar le are pe piaţa internaţională în vederea atragerii de chiriaşi populari, afacerea strip mallurilor poate fi coordonată şi de antreprenori locali de talie medie.
Sibienii Klaus Reisenauer şi Kurt Wagner au testat conceptul de strip mall în Austria şi Germania, înainte de a-l implementa în România. După investiţii de 70-80 mil. euro, cei doi au ajuns să deţină la nivel local, prin Oasis Retail & Development Consulting, 12 magazine în care funcţionează Lidl, patru strip malluri lângă hipermarketuri Kaufland şi alte patru în parteneriat cu austriecii de la Real4You.
La începutul acestei luni au mai deschis unul la Oradea, lângă Kaufland, şi mai deţin terenuri pentru astfel de proiecte în Satu Mare, Focşani şi Brăila. Construcţia următorului proiect va demara la începutul anului viitor în Satu Mare, pe un teren amplasat lângă Auchan şi Praktiker. Antreprenorii vor să mai cumpere şi alte loturi, de minim 7.000 mp, în alte oraşe cu peste 30.000 de locuitori.
Klaus Reisenauer spune că principalele avantaje ale acestui tip de proiect sunt costurile de construcţie mult mai mici, comparativ cu cele implicate de mallurile clasice, şi timpul redus de execuţie. Mai exact, cu circa 10 mil. euro se poate construi un strip mall de 10.000 de mp în circa o jumătate de an. Totuşi, chiriile sunt mai mici, ceea ce face ca amortizarea investiţiei să se facă abia la 15 ani.
„Pentru investitor, costurile de construcţie sunt mai mici, se închiriază mai ieftin şi costurie de întreţinere pentru chiriaşi sunt reduse. În funcţie de mărimea unui mall, doar costul de întreţinere este între 5 euro/mp şi 10 euro/mp, în timp ce la un strip mall, acest cost este de 1 euro/mp. În mallurile care mai au şi locuri de joacă pentru copii şi zonă de restaurante, aceste costuri aproape dublează chiria“, menţionează Reisenauer.
Magazine de cartier
După ce ani la rând a intermediat vânzarea de terenuri pentru retaileri, în 2017 antreprenorul Ionuţ Dumitrescu a făcut primul pas spre acest sector printr-un proiect de strip mall în Bistriţa. Firma sa, Element Development, a început construcţia unei galerii comerciale de 9.000 mp lângă Selgros. El va investi în acest proiect 7,5 mil. euro.
„Aceste galerii comerciale sunt versiunea moderna a fostelor centre comerciale din fiecare oraş. Astăzi, în majoritatea oraşelor aceste centre comerciale nu mai există şi magazinele sunt împrăştiate peste tot. Strip mallul este soluţia de recomasare a zonelor comerciale“, spune Ionuţ Bordei, CEO-ul Element Development.
Investitorul vrea să se extindă în ţară cu acest concept. Astfel, el a început demersurile de autorizare pentru al doilea proiect, în Târgovişte, pe un teren de lângă Kaufland şi Penny, şi speră să înceapă construcţia tot în acest an. Galeria va avea 11.000 mp şi va costa 9 mil. euro. Bordei mai spune că dezvoltatorul caută terenuri şi în alte oraşe.
Interesant este că pe aceeaşi stradă din Bistriţa, unde GTC a renunţat să mai facă un mall Galleria, un alt investitor pregăteşte un strip mall. Fondul belgian Mitiska a început, la finalul anului trecut, demersurile de autorizare pentru o galerie de 8.300 mp lângă Kaufland.
Pe lista dezvoltatorilor care continuă construcţia de strip malluri în România în acest an intră şi Alpha Property Group, parte a grupului internaţional Intercora. Compania are în dezvoltare două centre comerciale: unul la Mioveni şi altul la Paşcani, ambele lângă Kaufland. La rândul lor, cehii de la Reinvest Corporation vor să deschidă în acest an un strip mall în Dorohoi, unde printre chiriaşi vor fi Deichmann, TXM, PEPCO, Flanco şi Sensiblu.
Motive de extindere
Suprafaţa de retail modern din România va creşte anul acesta cu circa 180.000 mp, potrivit calculelor făcute de brokerii Colliers. Extinderea retalierilor este impulsionată de estimările de creştere a consumului privat cu 2,2% la nivel european. Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor şi a scăderii şomajului, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail faţă de 2015 în Uniunea Eropeană şi zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creşteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) şi România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) şi Marea Britanie (5,5%).
„Creşterea consumului privat are un dublu efect şi pentru piaţa spaţiilor comerciale din România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte, funcţionează ca un catalizator pentru piaţă. Astfel, retailerii deja prezenţi vor să se extindă în continuare şi dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili şi a acoperi atât oraşe şi centre comerciale mari, cât şi oraşe şi scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Daniela Popescu.
Dacă, deocamdată, chiriaşii strip mallurilor sunt magazine precum Takko, Deichmann, dm sau Flanco, Klaus Reisenauer avansează ideea că, pe viitor, branduri de genul H&M, Mango sau Zara, care acum se concentrează pe mallurile clasice, vor accesa şi acest concept de retail, după modelul deja testat în alte ţări.