Ca orice produs de nişă, oferta de locuinţe de lux este limitată la câteva sute de unităţi. În prezent, pe piaţa de lux din Capitală sunt disponibile la vânzare până în 400 de apartamente construite după anul 2000, ceea ce înseamnă mai puţin de 3% din oferta totală de locuinţe din Bucureşti şi Ilfov, arată datele companiei de consultanţă Home Finders. Numai în perimetrul defenit de zonele Primăverii, Kiseleff – Aviatorilor şi Dorobanţi – Capitale, considerat centrul luxului rezidenţial, au fost construite în ultimii patru ani 32 de blocuri din această categorie. Alte zece imobile se află în construcţie aici şi vor aduce pe piaţă aproximativ 120 de apartamente noi.

Extins la nivelul întregii Capitale, numărul noilor locuinţe de lux intrate pe piaţă este mult mai mare, în opinia consultanţilor de la DTZ Echinox. Din totalul de 14.000 de locuinţe care se previzionează că vor fi disponibile la vânzare la sfârşitul acestui an, compania estimează că un procent de 5% reprezintă locuinţele din clasa de lux.

„Suntem siguri că în 2016 se vor construi mai multe proiecte de top decât în 2015, deoarece au avut loc mai multe achiziţii de terenuri în acest an. De asemenea, există proiecte în stand-by, ai căror dezvoltatori aşteaptă ca piaţa să mai crească puţin, iar finanţările şi creditarea să repornească“, a declarat Eduard Uzunov, preşedintele Regatta Real Estate.

Anul acesta a adus modificări şi în ceea ce priveşte investitorii interesaţi de astfel de plasamente. A crescut numărul celor interesaţi să achiziţioneze apartamente cu scop investiţional în zone foarte bune, iar „sumele pe care aceştia sunt interesaţi să le aloce sunt între 150.000 euro şi 300.000 euro“, spune Mihaela Pană, Head of Residential Department în cadrul DTZ Echinox.

Luxul ca investiţie

Ea a mai sesizat faptul că investitorii au început să achiziţioneze din nou apartamente din fază de proiect, însă diferenţa faţă de perioada de vârf a pieţei este că aceştia sunt mult mai atenţi la ceea ce cumpără şi analizează înainte istoricul dezvoltatorului. Pe de altă parte, dezvoltatorul solicită acum un avans mai mic, de numai 10-15%, diferenţa de preţ urmând să se achite pe faze de execuţie.

Un alt obicei specific perioadei de dinainte de criză care reapare în piaţă este achiziţia de apartamente „la pachet“ cu scopul vânzării ulterioare, în momentul aprecierii preţurilor, sau al închirierii. „Vorbim atât de investitori români, cât şi de cetăţeni sau companii străine care îşi plasează investiţiile în astfel de active“, menţionează Mihai Dumitrescu, managing partner al  Crosspoint Investment Banking & Real Estate. Şi el se aşteaptă la o creştere a numărului de  locuinţe de lux ce urmează a fi livrate în 2016, pe fondul tranzacţiilor cu terenuri din ultima perioadă şi a proiectelor aflate acum la stadiul de planificare.

Deocamdată, însă, consultanţii spun că se confruntă cu un stoc tot mai mic de apartamente şi vile de lux disponibile la vânzare, deoarece în ultimii ani s-au construit puţine proiecte din această categorie.

„Avem clienţi cu bugete de 1-2 milioane de euro, cărora nu prea avem ce să le oferim. Principalul motiv este că nu mai sunt terenuri disponibile în locaţii de top. Când ai un client care are un buget de un million de euro pentru un penthouse, acesta nu doreşte să aibă de jur împrejur numai blocuri, ci doreşte să aibă o privelişte spre parc sau spre lac“, spune Uzunov. Tocmai de aceea, preţul terenurilor din aceste zone sunt foarte mari. Spre exemplu, Regatta are la vânare un teren de 2.000 mp în zona Blvd.-ului Mircea Eliade, la un preţ de 7 mil. euro.

Randamente din chirie

Majoritatea dezvoltărilor rezidenţiale de lux au ca scop vânzarea apartamentelor, dar sunt şi proiecte care includ o combinaţie între vânzare şi închiriere. „În proiectul 49 Gafencu, aproximativ 30% din apartamente sunt destinate închirierii. Apartamentele sunt destinate în general expaţilor din funcţii de top managament şi reprezentanţilor de la diferite instituţii internaţionale şi ambasade, care au bugete generoase de mutare şi care îşi doresc să locuiască în zone foarte bune, în proximitatea parcurilor, în clădiri care să respecte toate normele de siguranţă şi discreţie“, spune Andreea Comşa, managing director în cadrul Premier Estate.

Consultanţii de la Coldwell Banker sunt de părere că în cazul locuinţelor exclusiviste, procentul cumpărătorilor finali este de 100%. „Dacă vorbim şi de locuinţe care nu sunt exclusiviste, dar fac parte din pătura superioara a segmentului «upper market», estimez că procentul tranzacţiilor de tip «investment» este de aproximativ 20%, cumpărătorii fiind interesaţi de obţinerea unui randament bun prin închiriere“, consideră Alexandru Pricop, managing partner al Coldwell Banker.

Conform datelor agenţiei Nordis, ponderea celor care cumpără apartamente pentru a le închiria ulterior a ajuns la 35% din totalul celor care cumpără apartamente în zona de nord a Bucureştiului, în condiţiile în care anul trecut era de circa 20%. „Asta datorită dobânzilor foarte scăzute pentru depozitele bancare, a revenirii creditării, dar şi a oportunităţilor imobiliare aflate în piaţă“, explică Emanuel Poştoacă, general manager al Nordis.

Totuşi, există şi o nişă a nişei, dedicată proiectelor construite cu scopul expres al închirierii. Acestea sunt localizate în zone diplomatice, unde riscul de depreciere a apartamentelor este mai scăzut faţă de alte zone şi care generează un venit constant net superior dobânzilor oferite de depozitele bancare. Randamentele din chirii oferite de aceste unităţi locative ajung la 4-5%, potrivit datelor Crosspoint.

„A apărut şi varianta «rent-to-buy» la dezvoltatorii care au considerat nerentabilă vânzarea unităţilor în momentul lansării pe piaţă a proiectului. Aceştia au preferat ca soluţie temporară, de generare de «cash flow», varianta închirierii, având însă în vedere reluarea vânzărilor în momente mai oportune ale pieţei“, susţine Mihai Dumitrescu.

400 de apartamente de lux, construite după anul 2000, sunt disponibile la vânzare în Bucureşti, adică mai puţin de 3% din oferta totală de locuinţe

35% din totalul celor care cumpără apartamente în zona de nord a Bucureştiului vizează închirierea ulterioară a acestora