Asociația de proprietari reprezintă o structură juridică menită să administreze și să protejeze interesele comune ale proprietarilor de apartamente și spații într-un condominiu, adică o clădire sau un ansamblu imobiliar în care există atât proprietăți individuale (apartamente, spații comerciale), cât și părți comune (scări, holuri, spații tehnice).
Cum se constituie asociația de proprietari
Asociația de proprietari se constituie legal printr-o hotărâre a cel puțin jumătate plus unu din numărul total al proprietarilor. În cazul clădirilor mari cu mai multe scări, se poate constitui o asociație pe scară sau tronson dacă se poate delimita clar proprietatea comună și repartizarea cheltuielilor comune pe aceste secțiuni.
Pentru a face acest lucru posibil, este necesar avizul furnizorilor de utilități (apă, gaze, electricitate), care să confirme dacă sunt fezabile tehnic delimitarea și repartizarea cheltuielilor pe scări sau tronsoane.
Procedura de înființare
Adunarea de constituire pentru asociația de proprietari se desfășoară cu un anumit cvorum. În lipsa unui cvorum de două treimi din numărul proprietarilor prezenți (minimum jumătate plus unu din totalul proprietarilor), se pot face convocări repetate la un interval de cinci zile până la obținerea unui cvorum de cel puțin o treime, caz în care hotărârea se poate lua cu jumătate plus unu din numărul celor prezenți.
Acordul de asociere
Proprietarii își dau consimțământul pentru constituirea asociației prin semnarea unui proces-verbal, întocmit în două exemplare, care devine parte din acordul de asociere. În cazuri speciale, proprietarii care nu pot semna personal își pot exprima consimțământul, iar motivul imposibilității semnării este menționat în procesul-verbal.
Acordul de asociere cuprinde informații esențiale despre proprietari, drepturile și obligațiile lor, precum și părțile comune ale imobilului și cota-parte din acestea.
Adoptarea statutului asociației
Statutul este actul intern care reglementează funcționarea pentru asociația de proprietari. Acesta include:
- Identificarea asociației: denumire, sediu, durata de funcționare.
- Scopul și activitatea asociației: stabilirea obiectivelor și a atribuțiilor asociației.
- Mijloace financiare: venituri, cheltuieli și resurse financiare disponibile.
- Drepturile și obligațiile membrilor: includ prevederi privind contribuțiile la cheltuieli și comportamentul în condominiu.
- Organizarea internă: structura, funcționarea și gestionarea asociației.
- Repartizarea cheltuielilor: modalitatea prin care cheltuielile comune sunt împărțite între proprietari.
- Dizolvarea asociației: condiții și proceduri de dizolvare.
- Rezolvarea litigiilor: precizări privind soluționarea conflictelor, penalizări și relațiile contractuale ale asociației.
Drepturile și responsabilitățile membrilor
Toți proprietarii care fac parte din asociație au anumite drepturi și responsabilități:
- Participarea la decizii: au dreptul să participe la adunările generale și să voteze în problemele importante ale asociației.
- Contribuții financiare: proprietarii au obligația de a contribui la cheltuielile comune conform cotelor lor de proprietate și de a respecta termenele stabilite pentru plăți.
- Accesul la informații: au dreptul să fie informați despre activitatea financiară a asociației și despre utilizarea fondurilor.
Organizarea adunărilor generale și luarea deciziilor
Adunarea generală a proprietarilor este forul de conducere suprem în cadrul asociației și se întrunește anual sau ori de câte ori este necesar pentru a lua decizii importante. Deciziile luate în adunarea generală sunt obligatorii pentru toți membrii, inclusiv pentru cei care nu au fost prezenți la vot.
Obligațiile asociației față de membrii săi
Asociația de proprietari trebuie să administreze în mod corect bunurile comune și să gestioneze contribuțiile financiare. De asemenea, are datoria să informeze proprietarii cu privire la activitățile desfășurate, să păstreze transparența financiară și să asigure un mediu de locuit corespunzător.
Înscrierea ulterioară în asociație
Proprietarii care nu au fost prezenți la adunarea de constituire pot deveni membri ulterior, printr-un act adițional la acordul de asociere. Aceștia trebuie să respecte toate obligațiile și regulamentele asociației.