Carantina și munca de acasă au produs mari schimbări în arhitectura, construcția și destinația spațiilor de birouri.

Pentru proiectele mari care sunt acum în analiză și concept, se propune o mixitate funcțională între retail, birouri, locuințe, producție de mici dimensiuni. Ideea e ca la nivel urban aceste spații cu destinații diferite, dar complementare, să funcționeze împreună și să creeze centre care acționează ca o comunitate.

Birourile ca funcțiune nu vor dispărea, dar necesarul de suprafață se va schimba, odată ce ponderea și frecvența timpului petrecut se vor modifica. Pentru arhitecți, reconversia spațiilor de birouri este o oportunitate dublă. Este un imbold de a face pași rapizi înainte într-un proces de digitalizare accentuat, pornind de la proiectare, la interacțiunea în timpul proiectului, până la mentenanța în timp a clădirilor.

Intervenția tehnologiei

Vom vorbi mai des de clădiri inteligente cu tehnologie integrată care se pot adapta în funcție de nevoi și acestea vor fi tot mai prezente. Inteligența Artificială (AI) în zona de construcții face primii pași și la noi. De exemplu, pe perioada cât o clădire este neocupată, ea poate fi controlată de la distanță. Se reglează automat consumul, temperatura, ventilația, iluminatul. De asemenea, automat se pot urmări câte persoane se află simultan într-un spațiu, timpul de ocupare al unui birou, etc. Putem vorbi de următorul nivel de integrare în care datele dintr-o clădire sunt colectate, sortate, analizate prin algoritmi pentru ca apoi, tot automat, să se facă reglajele necesare sau să se ia decizii pe bază de date concrete. De exemplu, dacă se observă că o zonă este neutilizată într-un spațiu, atunci ori se poate folosi acel spațiu pentru altceva sau se poate curăța mai rar. Iar dacă un spațiu este folosit intens, atunci este necesar să se facă mai des curățenie și igienizare. Putem obține automat date despre utilizarea unei clădiri și să le folosim pentru a îmbunătăți confortul și siguranța celor care le utilizează.

Ce se întâmplă cu birourile care rezistă

Conform statisticii institutului Gensler, cea mai mare firmă de arhitectură din lume, doar 12% din angajații din SUA vor să lucreze de acasă full time. Unul dintre motive este dat de generația tânără, mai puțin productivă dacă lucrează de acasă. Este evident că oamenii se așteptă să se întoarcă la birou într-un loc diferit, într-un mediu de lucru sigur. Astfel, multe spații de birouri se vor reorganiza pentru a corespunde noilor măsuri de siguranță. În România, statistic, aprox. 60% din angajați își doresc să lucreze 1-2 zile de acasă fără a renunța la prezența la birou.

Reorganizarea, cuvântul de ordine

Majoritatea angajaților, potrivit Gensler, se așteaptă să se întoarcă într-un mediu de lucru diferit. O importanță mai mare o au acum măsurile de prevenție, de evitare a aglomerației, reducere a densității în zonele de birouri, spațiile mai mari de lucru, fără desk sharing, procedurile stricte de curățenie și acces. În cazul birourilor, multe spații se vor reorganiza ca fluxuri, distanțe între birouri, integrarea tehnologiei touchless (scanere automate de temperatură, uși de acces cu deschidere automată, grupuri sanitare cu robineți și dispensere automate, etc.).

Unde se impune recconversia

Proprietarii de clădiri de birouri existente au mai multe opțiuni: să o renoveze și să o închirieze din nou ca birou într-o formă adaptată noilor nevoi, să aștepte alți chiriași pe conformația actuală, să o convertească în altă funcțiune (dacă e posibil), să o demoleze și să construiască altceva, să o vândă. Pot să nu facă nimic, în așteptarea unor vremuri mai bune. Clădirile deja construite care erau deja vacante înainte de restricțiile datorate Covid-19, vor fi probabil cel mai greu de închiriat.

O variantă tentantă pentru proprietari este reconversia spațiilor de birouri în locuințe. Ca argumente pro, reconversia are sens și din punct de vedere al sustenabilității și regenărării urbane. Evident că sunt mai mulți factori necesari a se lua în calcul. Nu toate clădirile sunt compatibile pentru reconversie în locuințe. Cunoașterea riscurilor și șanselor de conversie sunt esențiale pentru a lua decizia privind transformare.

Factori de risc

În primul rând, contează dacă legislația urbanistică și regulamentele dintr-o zonă permit funcțiuni de locuire și conexe. Din punct de vedere al accesibilității și localizării, există clădiri destul de izolate (precum cele din parcurile industriale), fără infrastructură specifică zonelor de locuit, cum ar fi transport comun, școli, comerț de proximitate, parcuri, etc. și care nu se pretează pentru alte destinații/scopuri decât pentru birouri.

O conformație a clădirii care nu mai poate îndeplini cerințele pentru un nou spațiu de birouri din cauza lipsei de flexibilitate, a spațiului ineficient, accesibilității reduse sau a instalațiilor care nu se pot repoziționa reprezintă un factor important de luat în calcul

O altă condiție este ca acest proces de reconversie să fie fezabil din punct de vedere economic.

Aspecte legislative

Legislația pentru clădiri de birouri este diferită de cea pentru locuințe. În special, este vorba de normele PSI, iluminarea naturală. nivelul de zgomot al împrejurimilor, posibilitatea de a deschide geamurile manual. Aceste aspecte necesită schimbări în structura clădirii, ceea ce poate duce la costuri ridicate sau chiar poate face imposibilă conversia fizică.

Din punct de vedere al calității arhitecturale, sunt de avut în vedere mai multe aspecte: proporția clădirii, însorirea, posibilitatea rezolvării circulațiilor interioare, flexibilitatea compartimentărilor, înălțimea spațiilor.

Fazele proiectului

Universitatea din Delft a identificat într-un amplu studiu privind transformarea clădirilor din birouri în locuințe mai multe faze pentru analiza fezabilității conversiei unei clădiri.

Faza 1 constă într-un studiu de fezabilitate la nivel macro. Al doilea pas este identificarea grupului-țintă căruia se poate adresa imobilul, analiza localizării și a clădirii. În al treilea pas se face studiul economic, se analizează variantele de împărțire, se estimează numărul total de apartamente care se pot obține.

Identificarea riscurilor care pot fi legale, economice, arhitecturale, tehnice, reprezintă cea de-a patra etapă. Astfel de aspecte importante sunt: posibilitatea de a transforma fațada, de a avea ferestre care se pot deschide manual, de a rezolva problema însoririi sau a evacuărilor. Diferențele între cele două funcțiuni de birouri sau de locuințe, sunt semnificativ distincte.

O problemă o reprezintă timpul necesar pentru- schimbarea funcțiunii unei zone. Aceasta dat fiind că este un proces birocratic care poate dura foarte mult.

Care clădiri sunt potrivite pentru conversie?

Cu cât o construcție este mai liberă din punct de vedere structural, cu atât este mai probabil ca proprietarul să inițieze o transformare funcțională. Locația este un alt element definitoriu, clădirile din interiorul orașelor sau de la periferia lor fiind interesante pentru dezvoltatorii de locuințe. Există situații în care clădirile au o accesibilitate slabă la mijloacele de trasport în comun sau parcările nu sunt suficiente. Chiar și așa, în părți dintr-un ansamblu sau bloc de birouri poate fi creat un mediu de locuit interesant. În cazul în care locația este potrivită pentru locuit, următoarea întrebare este: “care este acel grup țintă care ar vrea să locuiască acolo?”

Majoritatea clădirilor au potențial de reconversie

Un alt criteriu este cel al clădirii în sine. Vestea bună este aceea că, exceptând structura, majoritatea clădirilor au un anumit potențial de conversie. Un tip specific de clădire este cel care are calități arhitecturale recunoscute sau are statut de monument istoric. Conversia și reutilizarea acestor clădiri reușește aproape întotdeauna, deși cu cheltuieli mai mari. Cealaltă extremă este “stocul” de clădiri comune, fără calitate arhitecturală deosebită, și de o calitate tehnică sau funcțională slabă. Chiar și acestea pot fi convertite dacă întrunesc condițiile legale privind locuirea.

În concluzie

Clădirile existente reprezintă un patrimoniu construit, parte din oraș o resursă existentă care ar trebui valorificată.

Fiecare clădire existentă prezintă particularități care o fac să fie sau nu potrivită reconversiei. Locuirea de calitate va fi din ce în ce mai importantă, iar una din întrebările inevitabile care apar este fezabilă sau nu transformarea unei clădiri de birouri în locuință ? Pentru fiecare caz este necesar să se facă o analiză prin care proprietarul poate lua o decizie informată referitoare la viitorul construcției.

Criza din prezent accelerează digitalizarea și procesul de lucru, și va avea impact pe modul cum lucrăm și cum locuim împreună. Conform statisticilor, multe persoane planifică să se mute din oraș. Este un moment bun să ne gândim cum construim pentru un viitor mai puțin previzibil. Este necesar ca soluțiile să fie mai flexibile și să ia în considerare mai multe scenarii de utilizare a spațiului.

Biroul de arhitectură Studio ae acoperă toată gama de servicii de proiectare de la faza de evaluare & consultanță, autorizare, la cea de asistență pe parcursul execuției până la finalizarea șantierului.