La nivelul fiecărui teren intravilan există o serie de parametri stabiliți prin regulamentul general de urbanism prin care se s-au hotărât «regulile jocului », modul în care se poate sau nu construi.
Aspectele esențiale la care să fii atent la cumpărarea unui teren destinat construcției, conform studioae.ro
Este important să înțelegem aceste restricții înainte de a lua o decizie, astfel încât în momentul în care achiziționăm un teren să știm ce se poate construi și ce nu.
Aspectele esențiale la care să fii atent la cumpărarea unui teren destinat construcției
Iată care sunt principalele aspecte esențiale pe care trebuie să avem în vedere înainte de a realiza o astfel de investiție importantă.
1. Indici urbanistici – POT & CUT – ce sunt și cum se calculează
Prin regulamentul și planul de urbanism general (PUG) al unei localități sunt prevăzute, pentru fiecare parcelă, suprafețele maxime în care este necesar să se încadreze o construcție.
POT (Procent de ocupare al terenului) este un indicator urbanistic prin care se reglementează suprafața maximă de teren pe care se poate construi la sol. Matematic, POT se calculează ca raportul dintre Suprafața construită la nivelul solului și suprafața terenului exprimată procentual. (POT= Sc la sol/S teren x100.). De exemplu, dacă un teren de 1.000 mp are un POT de 25% înseamnă că suprafața maximă construibilă la nivelul solului este de 250 mp. Maximul pe o parcelă poate fi POT 100% când se construiește pe întreaga suprafață, cum se întâmpla în orașele medievale.
POT este condiționat de specificul zonei, de necesarul de aigurare a locurilor de parcare, de suprafața verde care este prevăzută a rămâne liberă.
CUT (Coeficientul de Utilizare al Trenului) este un indicator urbanistic prin care se reglementează suprafața maximă desfășurată care se poate construi pe un teren. Matematic, CUT se calculează ca raportul dintre Suprafața construită desfășurată (suma suprafețelor tuturor etajelor) și suprafața terenului exprimată procentual. De exemplu, dacă un teren de 1.000 mp are un CUT de 1,5% înseamnă că suprafața maximă desfășurată este de 1500 mp.
De obicei, în certificatul de urbanism sunt prezentați POT maxim și CUT maxim, dar nu sunt și explicați.
2. Edificabil & retrageri
Zona edificabilă reprezintă aria pe care se poate construi in interiorul unei parcele. Din motive de igienă, însorire, zgomot, trafic, posibilitatea de organizare funcțională a unei clădiri, se prevăd distanțe față de limitele parcelei astfel încât noua construcție să respecte legislația.
De exemplu, dacă terenul se află în vecinătatea unei autostrăzi, pe zona de protecție a autostrăzii nu se poate amplasa clădirea (distanța este de aproximativ 50 m – există o legislație și o metodologie pentru determinarea limitei de la care se calculează retragerea).
Aspectele esențiale la care să fii atent la cumpărarea unui teren destinat construcției
Pentru o locuință obișnuită, pe o parcelă care nu are vecini pe limita de proprietate, de obicei retragerile față de limitele de proprietate sunt de cel puțin trei metri.
De exemplu, în zonele istorice cu specific medieval, edificabilul poate reprezenta toată parcela, iar ‘retragerile’ lipsesc deoarece primează alinierea la fațadele vecine și păstrarea frontului continuu, compact.
Pentru fiecare regulă, există multe variații. Pentru zonele centrale, în cazul terenurilor cu calcan (perete fără ferestre situat la limita de proprietate) intervine și obligativitatea respectării aliniamentului, construirea “alipită” de peretele vecin astfel încât să se respecte specificul zonei și noua clădire să se integreze la nivel urban.
3. Proporția parcelei & orientarea
Un factor care contribuie la posibilitatea de construire îl reprezintă dimensiunile parcelei. Dacă ne gândim la un teren dreptunghiular fără construcții vecine (îngust) unde latura dinspre stradă are 6 m și adâncimea parcelei este de 100 m, chiar dacă este vorba de un teren de 600 mp, posibilitățile de a construi sunt nule. Limitarea vine din posibilitatea de însorire și de a respecta retragerea de cel puțin 3 m față de limitele parcelei.
De asemenea, este important să analizăm și orientarea parcelei și cum va fi însorită construcția. Dacă o latură este preponderent orientată pe spre nord, ce facțiuni funcțiuni pot acomoda? Există în vecinătate construcții înalte care obturează lumina?
4. Tipul terenului de fundare – studiu geo
Deși nu se observă, tipul de teren contribuie semnificativ la costul construcției. Tipul de teren se determină prin studiul geotehnic. Acesta influențează direct tipul de fundație și dimensiunea acesteia. Dacă ne gândim la un teren mlăștinos, sau de nisip, instinctiv ne dăm seama că aceasta nu este rezistent și construcția va avea nevoie de o bază mai solidă ca să nu se “scufunde”.
Există soluții și pentru solurile cu “probleme“, fundații speciale pe piloți, îmbunătățiri care se pot aduce, dar toate acestea cresc atât costurile, cât și timpul de execuție.
5. Utilități: apă, canalizare, electricitate, gaz
În ceea ce privește infrastructura, putem avea surprize chiar și în orașele mari. Identificarea rețelelor existente în zonă și posibilitatea de racordare este o cercetare în sine.
Problema calității apei este din ce în ce mai prezentă în spațiul public. Sunt multe locuințe care nu au racord de apă deoarece nu există o rețea centralizată, iar soluția este de a rezolva problema local, printr-un puț forat. Însă este necesar să fie urmărită periodic calitatea apei. Riscul este că apa să nu fie potabilă, iar în perioadele de secetă să lipsească.
Aspectele esențiale la care să fii atent la cumpărarea unui teren destinat construcției
Dacă vorbim de apă, urmează întrebarea unde o deversăm pe cea utilizată. Din păcate, există în continuare multe zone care nu au canalizare, iar soluțiile actuale reprezintă rezolvarea la nivel de parcelă printr-o fosă septică cu recomandarea instalării și a unei ministații de epurare a apei.
Rețeaua electrică care este într-o zonă poate fi dimensionată sau nu pentru noua clădire astfel încât racordarea să se facă ușor. Dacă nu există în zonă sau dacă rețeaua este subdimensionată, rezolvarea necesită de obicei câteva luni.
În continuare, încălzirea prin gaz este foarte utilizată. Dacă în zonă nu există o rețea, este de analizat analizat ce alte variante există.
Concluzie
Sunt multe informații la care este necesar să fim atenți atunci când vrem să achiziționăm un teren. Un studiu de fezabilitate realizat de un arhitect vă ajută să aplicați aceste noțiuni pentru cazul de interes și să luați o decizie informată. Studio ae acoperă toată gama de servicii de proiectare, de la faza de evaluare & consultanță, autorizare, la cea de asistență pe parcursul execuției până la finalizarea șantierului.
Pentru a satisface dorințele clienților, Studio ae îmbină pasiunea pentru design și arhitectură cu arta, ingineria și tehnologia. Creativitatea și orientarea către excelența în servicii au fost recunoscute de juriile de specialitate interne și internaționale, care au acordat Studio ae distincții importante.
