Patru investitori imobiliari cu radacini româneşti se pregătesc pentru o extindere agresivă în Europa Centrală şi de Est, după ce au ajuns să domine două dintre cele mai importante sectoare ale pieţei locale. România poate atrage de pe urma lor noi corporaţii în căutare de forţă de muncă.
NEPI Rockcastle, Globalworth, Prime Kapital şi Iulius sunt singurii investitori imobiliari de anvergură fondaţi în România cu planuri de lărgire a activităţii în ţările din regiune prin achiziţii de ordinul miliardelor de euro. Coincidenţă sau nu, pe toţi îi leagă un lucru: sunt susţinuţi de capital sud-african. Cum s-a ajuns aici? Lipsa de creştere a Produsului Intern Brut (PIB) şi incertitudinea politică au contribuit decisiv la declinul încrederii consumatorilor în economia sud-africană. Într-un asemenea climat, costul de finanţare a unei investiţii a devenit imediat mai mare decât randamentul obţinut din afacere. Debuşeul s-a dovedit a fi Europa Centrală şi de Est, o economie cu o rată de creştere anuală de aproape 4%, şi în mod special România, care a avut cea mai performantă economie din Uniunea Europeană în primul trimestru al acestui an.
Evoluţia pozitivă s-a reflectat şi în valul de investiţii care a surprins piaţa imobiliară românească în primul semestru. Volumul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale (malluri, birouri şi depozite) a crescut cu 43% în prima jumătate a acestui an, atingând o valoare de aproximativ 530 de milioane de euro, fiind impulsionată în special de tranzacţiile cu portofolii de retail, potrivit unui studiu realizat de Cushman & Wakefield Echinox.
„Există o evidentă schimbare pozitivă cu privire la interesul investitorilor faţă de activele imobiliare, în special de la începutul anului 2017. Acest fapt va aduce o lichiditate suplimentară în piaţă, dar nu va avea un impact asupra randamentelor pe termen scurt, în condiţiile în care investitorii sunt în continuare foarte atenţi în procesul de selecţie a activelor ţintă”, a declarat Tim Wilkinson, partener al Cushman & Wakefield Echinox.
Pe acest fundal, investitorii sud-africani au reuşit, în mai puţin de doi ani, să domine piaţa imobiliară românească. Acestora li se adaugă un al doilea val de companii care studiază proprietăţile locale şi aşteaptă momentul potrivit să intre pe piaţă.
Începutul
„În Africa de Sud este o presiune pe investitori pentru diversificarea plasamentelor financiare, pentru că economia prezintă un risc mai mare decât cel perceput în regiunea noastră. Cred că NEPI a început valul de investiţii imobiliare sud-africane în România. Pentru mulţi ani, NEPI a fost singura sursă de cash din Africa de Sud activă în Europa Centrală şi de Est. Evoluţia noastră aici a determinat şi alţi investitori să vină“, explică fenomenul Alex Morar, CEO-ul NEPI Rockcastle.
În plus, spune el, unul dintre cei mai mari acţionari ai companiei pe care o conduce, Public Investment Corporation, care deţine fondul de pensii al angajaţilor guvernului sud-african, are participaţii în toate companiile mari din Africa de Sud. Cu alte cuvinte, valul de investiţii africane este determinat şi de acţionarii comuni.
NEPI este şi primul investitor imobiliar cu rădăcini româneşti care a început achiziţiile în ţările din regiune. Pentru a-şi mări potenţialul de expansiune, a fuzionat cu o companie de talie similară tot din Africa de Sud. Noul grup de investiţii a devenit cel mai mare investitor imobiliar listat din Europa Centrală şi de Est şi una dintre primele zece companii imobiliare listate din Europa continentală. NEPI Rockcastle deţine şi administrează 51 de proprietăţi operaţionale localizate în Polonia, Cehia, Slovacia, Serbia, Croaţia şi România, cu o valoare totală de peste cinci miliarde de euro, precum şi şase proiecte imobiliare în curs de construcţie. Afacerea de bază a sud-africanilor rămâne în România, unde deţin 15 malluri şi cinci proiecte de birouri, care însumează jumătate din valoarea portofoliul NEPI Rockcastle.
„În Bulgaria am devenit activi recent. Mai este Ungaria, unde nu suntem prezenţi, dar cel mai probabil vom fi în scurt timp, tot pe retail. Au rămas ţările mai mici din fosta Iugoslavie şi statele baltice. Sunt de interes şi aceste pieţe, dar nu prea găsim produse“, spune Morar.
El a reiterat faptul că ţinta NEPI Rockcastle este sectorul de retail, pe care este lider în România, şi că în viitorul apropiat va renunţa la clădirile de birouri. Investitorul discută cu potenţiali cumpărători, atât locali, cât şi din afara pieţei, printre care se numără şi Globalworth, însă nu se află cu nimeni în proces de due diligence – etapă de verificare prealabilă a unei tranzacţii, potrivit lui Morar.
„Fuziunea cu Rockcastle a fost făcută cu scopul de a deveni atractivi şi pentru alte categorii de investitori. Ne-am listat pe Euronext, pentru ca, într-un an sau doi, să atragem şi alte surse de capital. Africa de Sud nu e un sac fără fund“, conchide managerul NEPI.
Până atunci, noua companie pregăteşte achiziţii în valoare de aproape un miliard de euro, aflate în diferite stadii legale de analiză.
Desprinşi din gigant
După ce au făcut din NEPI cel mai mare investitor imobiliar din România, fondatorii săi, Martin Slabbert şi Victor Semionov, s-au retras din companie în 2015 pentru a repeta experienţa cu un nou fond denumit Prime Kapital. La scurt timp după formarea acestuia au încheiat un parteneriat cu sud-africanii de la MAS Real Estate Inc. (MAS REI) prin care ţintesc acum dezvoltări imobiliare ce depăşesc ca valoare suma de un miliard de euro la nivelul Europei Centrale şi de Est.
În România, investitorii vor să construiască un mall pe o parte din terenul Upetrom 1 Mai din Ploieşti, au cumpărat de la Hornbach 7,9 hectare de teren în Baloteşti pentru un centru comercial care va cuprinde şi un magazin Lidl şi au în plan o serie de patru mici zone comerciale adiacente unor hipermarketuri precum Carrefour, Kaufland sau Lidl în Focşani, Slobozia, Roman şi Baia Mare. Prime Kapital a mai cumpărat de la omul de afaceri George Becali un teren de 8 ha pe Şoseaua Pipera pe care intenţionează să ridice un ansamblu rezidenţial cu peste 400 de locuinţe.
Spre deosebire de modelul NEPI, care s-a format în România şi s-a extins ulterior în regiune, Prime Kapital a început achiziţiile în ţările vecine în paralel cu investiţiile româneşti. Cel mai mare proiect al acestora este transformarea în mall a gării centrale din Ljubljana, capitala Sloveniei. Recent, compania a cumpărat două malluri în Bulgaria şi mai deţine un centru comercial în Polonia.
Turaţi la maxim
Planurile de expansiune au prins contur şi în cazul Globalworth odată cu intrarea în acţionariat a sud-africanilor de la Growthpoint. Compania, fondată în România de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, a făcut recent o mişcare îndrăzneaţă prin lansarea unei emisiuni de obligaţiuni în valoare de 550 mil. euro, cea mai mare realizată până acum de o companie activă în România.
„Această tranzacţie simplifică mult structura datoriei noastre şi reduce semnificativ costul mediu al datoriei, permiţându-ne în acelaşi timp să ne întărim poziţia astfel încât să trecem la următorul nivel de dezvoltare nu doar în România, ci şi în Europa Centrală şi de Est şi mai ales în Polonia”, a declarat Dimitris Raptis, deputy CEO al Globalworth.
În urmă cu un an, Globalworth a mai emis o serie de obligaţiuni garantate cu proprietăţi imobiliare în valoare de 180 mil. euro. Atunci, obligaţiuni în valoare de 150 mil. euro au fost preluate de Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), cel mai mare fond de pensii canadian şi unul dintre cei mai prestigioşi investitori din lume, iar restul, cu o valoare de 30 mil. euro, au fost preluate de fonduri administrate de Cairn Capital. Banii au fost folosiţi tot la refinanţarea datoriei.
Investiţiile Globalworth pe piaţa imobiliară românească se ridicau la 860 mil. euro la sfârşitul anului trecut, acestea fiind realizate cu preţul unui grad de îndatorare de 43,4%. Compania a ajuns în câţiva ani cel mai mare proprietar de clădiri de birouri din România, devansând companii cu tradiţie precum Immofinanz sau CA Immo.
Ajuns prea mare
Modelul antreprenorial s-a dovedit o piedică în calea expansiunii şi în cazul ieşeanului Iulian Dascălu. Ajuns la un nivel de la care nu se mai putea ridica pe cont propriu, omul de afaceri a vândut jumătate din mallurile Iulius din Timişoara, Cluj-Napoca, Iaşi şi Suceava unui fond sud-african care a pătit pe ele circa 200 mil. euro, potrivit estimărilor Cushman & Wakefield Echinox.
În spatele cumpărătorului Atterbury Europe, aflat la prima achiziţie în România, se află unul dintre cei mai bogaţi sud-africani. Christoffel Wiese, a cărui avere este evaluată de revista americană Forbes la 5,4 mld. dolari, este cel mai mare acţionar al conglomeratului de retail Steinhoff International, prezent în România cu brandurile kika şi Pepco.
Rezultatul expansiunii
Prezenţa fondurilor de pensii şi a fondurilor suverane în acţionariatul acestor jucători nou intraţi pe piaţă reprezintă semnul de stabilitate căutat de investitorii care se interesează să achiziţioneze proprietăţi în România.
„Mai sunt grupuri sud-africane care se uită la România atent de ceva timp. Ceea ce caută ei nu e întotdeauna uşor de găsit. Nu vor să intre pe piaţă prin tranzacţii mici. Dacă fac o mişcare la o distanţă atât de mare vor să fie semnificativă. Unii aşteaptă de 1-2 ani ca să apară oportunitatea corectă, dar cu siguranţă vor mai fi tranzacţii cu alte grupuri sud-africane decât cele pe care le-am văzut deja“, consideră Andrei Văcaru, associate director Capital Markets în cadrul JLL Romania.
Pe lângă creşterea lichidităţii, un număr mai mare de investitori imobiliari activi contribuie la sporirea volumului de produse dezvoltate şi implicit a corporaţiilor care închiriază aceste spaţii. Altfel spus, faptul că România este folosită de sud-africani ca bază pentru extinderea în regiune determină şi crearea a sute de locuri de muncă, iar creşterea competitivităţii nu face decât să contribuie la majorări salariale.