Fondul de investiţii Lion’s Head Investments, format recent printr-un parteneriat între cea mai veche firmă de asigurări de viaţă din Africa de Sud – Old Mutual şi cea mai mare agenţie imobiliară din Bulgaria – AG Capital, a anunţat că intenţionează să îşi dubleze valoarea portofoliului său imobiliar în următorul an, după ce a plătit peste 170 mil. euro pe complexul de birouri Oregon Park din cartierul bucureştean Pipera.
În 14 iunie 2018, compania a cumpărat complexul de birouri Oregon Park, format din două clădiri funcţionale şi o a treia în construcţie, de la dezvoltatorul acestuia, Portland Trust, contra unei sume estimate de revista Capital la peste 170 mil. euro. Costul de dezvoltare al proiectului a fost calculat la 140 mil. euro. Aceasta este cea mai mare tranzacţie imobiliară cu un singur activ realizată vreodată în Bucureşti, depăşind recordul deţinut până recent de tranzacţionarea complexului hotelier Radisson, pentru 169,2 mil. euro.
CITIŢI ŞI Proprietăţile româneşti, refugiu de miliarde pentru sud-africani
„Ţinta este să ne dublăm valoarea portofoliului şi să avem active de peste jumătate de miliard de euro în decurs de un an. Ne putem dubla portofoliul în România sau prin achiziţii în alte ţări. Ne uităm la proiecte cu o valoare de minim 30 mil. euro. Nu vom investi în proiecte a căror preţuri să fie aproape de cele din Varşovia sau Praga“, a declarat Christo Iliev (foto dreapta), proprietarul AG Capital şi CEO al Lion’s Head Investments. El mai spune că în România există clădiri de o calitate bună şi închiriate unor companii importante, dar fondul său de investiţii nu achiziţionează decât la un preţ rezonabil.
Deocamdată, investitorul deţine trei parcuri de afaceri, formate din cinci clădiri, două în Sofia şi unul în Bucureşti, cu o suprafaţă totală de 235.000 mp şi o valoare totală de 310 mil. euro. Ţările vizate pentru noi achiziţii sunt România, Bulgaria, Serbia, Macedonia, Grecia, Croaţia şi Slovenia.
Masă critică
„Nu suntem fixaţi pe un sector imobiliar, căutăm orice activ imobiliar comercial, dar preferăm birourile în acest moment. Suntem în discuţii cu mai mulţi investitori atât pentru clădiri finalizate, cât şi pentru proiecte în construcţie din Bucureşti. Partenerul nostră actual este un mare grup financiar şi, din perspectiva riscului, preferă active generatoare de venituri, pentru că nu sunt obişnuiţi cu regiunea. Deocamdată, dezvoltarea unor proiecte proprii nu este considerată o opţiune, dar poate vom face şi asta la un moment dat“, a explicat Sergey Koinov (foto stânga), CEO-ul Lion’s Head Management.
Strategia fondului de investiţii implică păstrarea în portofoliu a activelor achiziţionate pe termen lung. Koinov mai spune că firma pe care o conduce este interesată să cumpere proprietăţi şi în alte oraşe mari din România, însă numai în condiţiile în care acestea fac parte dintr-un portofoliu care să constituie o masă critică suficientă pentru a justifica amplasarea unei echipe locale.
Deocamdată, investitorul a recrutat-o doar pe Lori Collin (foto centru), cea care a administrat timp de patru ani portofoliul de clădiri de birouri al sud-africanilor de la New Europe Property Investments (NEPI), pentru a conduce afacerile din România ale Lion’s Head.
„România, dar mai ales Bucureştiul, se află într-un moment bun pentru dezvoltările imobiliare. Acesta este atât rezultatul generat de cererea noilor chiriaşi internaționali, cât şi a celor deja existenţi la nivel local, precum şi a unui pipeline de aproximativ 600.000 mp de proiecte de birouri planificate sau aflate în plin proces de construcţie. Potenţial pentru viitoare achiziţii vedem atât în rândul proiectelor deja existente, cât şi a viitoarelor dezvoltări”, explică Lori Collin, directorul Lion’s Head Romania.
De unde bani
Banii pe care fondul de investiţii îi are la dispoziţie provin din capitalul propriu al acţionarilor, care intenţionează să atragă în firmă şi investitori europeni şi asiatici. După încheierea unei tranzacţii, activele cumpărate sunt finanţate prin credite de la bănci locale. În cazul Oregon Park, Lion’s Head este în negocieri pentru a selecta un finanţator, iar Christo Iliev spune că este posibil să rămână cu BCR, bancă implicată deja în finanţarea construcţiei printr-o linie de credit de circa 100 mil. euro acordată Portland Trust. Chiar dacă dobânzile practicate de băncile româneşti sunt similare cu cele din ţările vecine, proprietarul AG Capital spune că se aştepta să fie mai bune aici.
„Piaţa imobiliară românească este mult mai lichidă decât cea din Bulgaria, dar pentru noi nu este o problemă pentru că nu cumpărăm ca să vindem în următorii 3-5 ani. Contractele de închiriere sunt mai lungi aici, ceea ce face piaţa mai atractivă pe termen lung“, mai spune antreprenorul bulgar.
Christo Iliev a pus bazele AG Capital în urmă cu 25 de ani, când funcţiona ca o agenţie imobiliară. Între timp, el se laudă că a ajuns cel mai mare broker imobiliar din ţară, cu peste 800 de agenţi, şi, de zece ani, activează şi pe zona de investiţii în locuinţe şi în spaţii comerciale. „Cu Old Mutual am început negocierile în urmă cu doi ani. Ei căutau oportunităţi în regiune, asemenea altor companii sud-africane, iar noi căutam un partener financiar. În urmă cu un an, am decis să intrăm în parteneriat“, povesteşte Iliev. Partea sud-africană este acţionar majoritar în Lion’s Head.
Companiile cu capital sud-african controlează peste un sfert din spaţiile moderne de retail ale României şi 12,8% din suprafaţa totală a clădirilor de birouri moderne existente la nivel naţional, potrivit calculelor revistei Capital. În prezent, atât sectorul de birouri, cât şi cel de retail sunt dominate de investitori sud-africani, care cumulează proprietăţi generatoare de venituri în suprafaţă de 1,3 mil. mp. Doar valoarea clădirilor funcţionale pe care sud-africanii le deţin în România depăşeşte 2,8 mld. euro. Mai bine de jumătate din această sumă a fost investită în ultimii doi ani în România, în principal prin achiziţia de acţiuni la dezvoltatori cu tradiţie în România.