Raportul intocmit de banca germana de investitii Dresdner Kleinwort Benson pe piata imobiliara europeana a clasat Romania pe ultimul loc, alaturi de Albania si Republica Moldova, in clasamentul intocmit in functie de capacitatea populatiei de a achizitiona o locuinta.
Studiul realizat de analistii financiari de la Dresdner Kleinwort Benson recomanda clientilor bancii de investitii evitarea unor plasamente in afaceri imobiliare in cele trei tari. Argumentul prin care se justifica aceasta pozitie este capacitatea populatiei de a achizitiona o locuinta din salariu. De fapt, criteriul care a stat la baza studiului a fost nivelul salariului mediu pe economie, care in cazul Romaniei este de numai 85 de dolari lunar. In aceste conditii, o locuinta cu o valoare medie de 20.000 dolari poate fi achitata cu 235 de salarii medii, adica in aproximativ 39 de ani, in care jumatate din valoarea salariului este alocata achitarii ratelor pentru apartamentul achizitionat.
In statele Uniunii Europene, numarul de salarii medii cu care poate fi achizitionata o locuinta cu aceeasi valoare variaza intre 8,6 salarii medii lunare in Belgia si 19, 7 salarii medii lunare in Germania, unde puterea de cumparare a scazut ca urmare a procesului de restructurare economica din fosta RDG.
Pentru statele Europei Centrale si de Est, banca de investitii Dresdner Kleinwort Benson recomanda plasamentele in Ungaria si Bulgaria. Realizatorii raportului apreciaza ca in cele doua tari cererea de locuinte este aproximativ egala cu cea din Romania, dar difera gradul de risc al plasamentului.
In cazul Bulgariei, potentialul de crestere economica reduce gradul de risc prin perspectivele de sporire a salariului mediu pe economie cu aproximativ 40% in urmatorii doi ani. Aceasta crestere ar reduce perioada de recuperare a investitiei realizate in constructia de locuinte, de la 22,2 ani, cat este in prezent, la numai 16,8 ani in 2001. In Ungaria, salariul mediu lunar inregistrat anul trecut asigura recuperarea investitiei in aproximativ 14 ani.
Nivelul de risc mediu pentru un plasament imobiliar se raporteaza la o perioada maxima de 25 de ani, iar creditorul se asigura ca persoana care a contractat creditul poate plati ratele cu cel mult 50% din salariu. Pentru acordarea creditului este luat in calcul venitul unei singure persoane. Pe piata imobiliara din tarile UE, familiile care apeleaza la credite pentru achizitionarea unei locuinte beneficiaza de facilitati la calcularea ratelor, dar ponderea acestora in venitul lunar al acestor familii nu depaseste 25 procente.
Realizatorii raportului considera ca in Romania exista o grava eroare de interpretare a acestui tip de plasamente. In Romania, atat ANL, cat si bancile comerciale care acorda credite pentru cumpararea de locuinte, calculeaza venitul lunar pentru o familie in care exista cel putin doi salariati. In acest fel se poate obtine echivalentul venitului care sa asigure achitarea lunara a ratelor pentru achizitionarea unei locuinte.
Pentru bancile internationale de investitii, existenta familiei nu garanteaza durabilitatea acesteia pe o perioada atat de lunga de timp.
Investitorii straini considera ca ANL isi asuma riscuri prea mari, deoarece orice dezbinare a unei familii ii aduce in imposibilitate de achitare a ratelor pentru locuinta achizitionata pe ambii membri salariati ai acelei familii. Acesta este unul dintre principalele motive pentru care bancile straine de investitii refuza sa crediteze ANL. Analistii bancii germane de investitii concluzioneaza ca investitiile imobiliare in Romania pot fi oportune doar dupa anul 2001, cand salariul mediu pe economie ar putea depasi contravaloarea a 160 dolari americani, pragul minim stabilit pentru capacitatea individuala de plata.
Avocatul Arin Stanescu, membru in Consiliul de Administratie al ANL, sustine ca ultimele modificari aduse proiectului Legii creditului ipotecar au redus considerabil riscurile recuperarii creditelor acordate. Legea prevede posibilitatea calcularii imprumutului in echivalentul unei monede convertibile – dolar sau euro – la care nivelul dobanzii poate fi de 8-10 procente peste nivelul de depreciere a monedei nationale. Totusi, Arin Stanescu nu exclude posibilitatea ca probleme serioase de recuperare a creditelor sa fie intampinate si in cazul in care salariul mediu pe economie ar depasi valoarea echivalentului a 160 de dolari. El considera indreptatita pozitia adoptata de bancile straine de investitii, atat timp cat in Romania nu exista stabilitate monetara.
In aceasta toamna, ANL a reprogramat o licitatie pentru contractarea unui credit extern in valoare de 300 milioane dolari, imprumut destinat finantarii constructiilor de case. Initial, licitatia fusese prevazut a se tine in aceasta luna.
In conditiile absentei finantarilor straine, ANL nu poate spera sa demareze in viitorul apropiat constructia de locuinte. Finantarea de la buget este simbolica, raportat la cererea mare de locuinte, iar emisiunea de obligatiuni pe piata interna nu reprezinta pentru moment o solutie, deoarece dobanda la credite ar fi peste nivelul dobanzilor practicate de bancile comerciale.