Imobiliarele şi construcţiile au o pondere de 20%-30% în totalul dosarelor de insolvenţă, care se estimează că vor atinge până la sfârşitul anului cifra de 21.000. Cele două sectoare sunt urmate de comerţ, care deţine o cotă de 50% din totalul insolvenţelor declanşate în România.
Potrivit Coldwell Banker Affiliates of Romania, anul viitor vor intra în procedurile de insolvenţă sau faliment proiecte imobiliare locale cu o valoare totală de aproximativ 500 de milioane de euro. Din estimările companiei de consultanţă, în acest moment, există proiecte imobiliare cu valoare cumulată de peste 200 de milioane de euro care se află fie în insolvenţă, fie în faliment. Numai Tiago Mall Oradea, City Mall, Cortina Residence şi Blue Tower, cele patru proiecte imobiliare mari care au dat faliment în acest an, au o expunere bancară de 135 milioane de euro. Estimarea nu include proprietăţile deţinute de persoane fizice, precum locuinţele individuale, segment pe care vor apărea câteva mii de cazuri în 2011, spun aceiaşi consultanţi, şi nici activele imobiliare deţinute de companii a căror activitate de bază nu este reprezentată de dezvoltarea imobiliară, de închirierea şi de vânzarea spaţiilor de profil.
„Rata de succes a dosarelor de insolvenţă, ca medie europeană, este de 20%-30%, însă la noi este mult mai scăzută. Pe o piaţă în cădere, valorificarea activelor unei societăţi intrate în faliment se face foarte greu. Utilaje second-hand poate mai poţi vinde, dar clădiri şi terenuri cine mai cumpără?“, spune Arin Stănescu, preşedintele Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă din România (UNPIR). O parte însemnată din totalul dosarelor de insolvenţă vizează reorganizarea afacerii, însă şi în acest caz şansele de reuşită depind tot de capacitatea firmei de a atrage finanţare pentru finalizarea investiţiei, dar şi de stadiul construcţiei. Un lucru este clar – băncile nu mai sunt bucuroase să împrumute dezvoltatori în care au investit deja.
„Cu cât se prelungeşte mai mult criza, datoriile cresc şi nu se mai pot evita falimentele. Anul viitor o să fie anul de vârf al falimentelor, pentru că băncile vor fi nevoite să îşi clarifice portofoliile. Cine va scăpa de anul viitor va avea şanse de reorganizare, poate din toamnă să mai apară nişte semne pozitive. Şansa de succes a unei insolvenţe este dată de gradul de îndatorare, faza în care se află proiectul şi locaţia sa, pentru că un pic de piaţă tot o să fie, însă va fi concentrată asupra proprietăţilor ieftine. Cei care au datorii mari nici nu pot avansa preţuri reduse, deci şansele lor de reuşită scad“, menţionează Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.
Consultanţii DTZ Echinox sunt de părere că o reorganizare reuşită vor avea doar companiile care au un nivel de îndatorare de sub 60% din valoarea anului 2008.
Cine este vizat
„Vor fi mai frecvente cazurile de faliment al dezvoltatorilor, în condiţiile în care băncile îşi pierd răbdarea de care au dat dovadă până acum prin rescadenţări sau transferul unor credite în jurisdicţii cu provizionare mai joasă. În plus, din cauza pierderilor din provizionarea în ultimii doi ani şi pe fondul acordării a foarte puţine credite noi care ar putea mări cifra de afaceri, băncile se văd confruntate cu scăderi drastice de profituri, astfel că vor trece la lichidări pentru a genera lichidităţi sau vor transfera împrumutul în condiţii schimbate unui nou debitor mai lichid“, consideră Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.
Executorii vor bate în primul rând în poarta proiectelor rezidenţiale. Acest segment va rămâne la fel de vulnerabil şi anul viitor, din lipsa tot mai acută a cumpărătorilor. Următorul sector vizat este cel al birourilor construite în zone cu infrastructură proastă, iar avocaţii specializaţi în real-estate se aşteaptă la o surpriză din partea retailului, care ar putea fi lovit din plin de măsurile de austeritate.
„Băncile nu mai au de ales, vor trebui să înceapă activitatea de curăţire a portofoliilor. Cel mai vulnerabil rămâne segmentul rezidenţial, pentru că nu există cumpărători, urmat de cel de office, unde mai sunt proiecte a căror locaţie nu permite atragerea clienţilor şi poate vom asista la o surpriză pe zona de retail, cauzată de măsurile de austeritate bugetară“, explică Gabriel Biriş, partener al casei de avocatură Biriş Goran.
Băncile prind curaj
Cei mai expuşi falimentului sunt cei care depind de încasări mari pe termen scurt, sunt de părere consultanţii DTZ Echinox. Rezidenţialul are de suferit deoarece banii se încasează integral la vânzare, proces care se derulează foarte greoi în ultima perioadă. În ceea ce priveşte proiectele comerciale, specialiştii spun că şanse de supravieţuire au cele cu un grad de închiriere de peste 70%. Principala condiţie este ca firmele să fie capabile să îşi plătească măcar dobânda datorată băncii, pentru că principalul mai poate fi rescadenţat.
„Şansele de intrare în faliment sunt mai mari în situaţiile în care sunt implicate ca finanţatori două-trei bănci. Acestea au o poziţie arogantă în negocierile deschise cu dezvoltatorii sau investitorii. Pentru ele, ipoteca dă atribut de preferinţă şi de urmărire, însă nu iau în calcul faptul că va fi greu de valorificat pe o asemenea piaţă. Băncile nu acceptă un hair-cut (ştergerea unei părţi din datorie n.red.). Această atitudine nu poate fi încununată de succes“, spune Alin Buftea, head of real estate în cadrul casei de avocatură DLA Piper.
Băncile au început deja să îşi externalizeze serviciile de valorificare a proprietăţilor executate silit. Una dintre companiile care administrează astfel de proprietăţi este Coldwell Banker REO Experts, care se ocupă de vânzarea unui portofoliu a cărei valoare a ajuns la 20 milioane de euro.
„Au trecut deja doi ani de criză, iar instituţiile finanţatoare au început să capete experienţă şi curaj. Băncile şi-au format echipe specializate în domeniul executărilor silite, au avut loc cam toate discuţiile şi negocierile posibile cu proprietarii proiectelor, s-au analizat toate variantele existente, unii acţionari ai proiectelor au mai adus capital propriu, însă fără succes pentru proiecte, iar acum nu mai rămâne decât calea insolvenţei sau a falimentului“, subliniază Valentin Ilie, CEO-ul Coldwell Banker.
Teancuri de dosare
„Dacă în continuare creditorii nu vor ajunge la o înţelegere cu proprietarii acestor proiecte, se va declanşa procedura de faliment. Numărul falimentelor va creşte, nu pot să spun dacă se va dubla sau tripla, dar este clar că în cazurile în care planurile de reorganizare nu sunt realiste, unde proiectele sunt în moarte clinică sau în letargie, unde nu se mai fac infuzii semnificative de capital, falimentul este cert“, conchide Alin Buftea.
Un motiv în plus pentru care 2011 este numit anul falimentelor este faptul că se apropie momentul în care magistraţii trebuie să dea verdictul în dosarele depuse încă din 2009. Problema termenelor prelungite pare să-i fi descurajat şi pe creditorii care se foloseau de cererea declanşării insolvenţei pentru a-şi recupera datoriile. Numărul redus de magistraţi şi avalanşa de cauze apărute de la declanşarea crizei au făcut ca teancurile de dosare să se înmulţească foarte repede.
„Instanţele dau termene tot mai lungi. S-a ajuns ca cererile venite din partea creditorilor să fie judecate abia peste un an, în noiembrie-decembrie 2011. Şansele unei reorganizări au mai crescut după modificările aduse Legii insolvenţei, care dă prioritate garantării împrumuturilor în cazul investiţiei într-o societate aflată în reorganizare. S-ar putea ca numărul dosarelor să se mai tempereze în 2011 şi dacă se reduc arieratele – una din principalele cauze ale declanşării procedurii de insolvenţă“, previzionează Arin Stănescu.
Soluţionarea dosarelor depuse în ultimii ani de criză, imposibilitatea de a mai „rostogoli“ creditele neperformante şi datoriile tot mai mari acumulate de dezvoltatori anunţă un an în care vor fi scoase la lumină adevăratele cicatrice ale sectorului imobiliar. Abia după recunoaşterea şi vindecarea lor se va putea vorbi din nou de o piaţă imobiliară în România.

30% din dosarele de insolvenţă deschise pe parcursul acestui an provin din sectorul imobiliar şi construcţii

500 milioane de euro, valoarea proiectelor imobiliare care se previzionează că vor intra în insolvenţă sau în faliment în 2011

6.000 de firme din imobiliare şi construcţii au intrat în insolvenţă în 2010, iar şansele de evitare a intrării în faliment sunt extrem de reduse

Rata de succes a dosarelor de insolvenţă, ca medie europeană, este de 20%-30%, însă la noi este mult mai scăzută.
Arin Stănescu, preşedinte UNPIR