Băncile româneşti au intrat pe sectorul dezvoltărilor imobiliare şi pun la bătaie sute de milioane de euro cu scopul de a recupera cât mai mulţi bani din proprietăţile executate silit.
În ultimii doi ani, băncile româneşti au reuşit să-şi cureţe bilanţurile contabile de o parte însemnată din creditele neperformante, acceptând pierderi substanţiale, însă activele rămase nevândute sunt tot mai greu de valorificat. Rata creditelor neperformante a scăzut de la 20%, cât era la sfârşitul anului 2013, până la circa 12%, în luna octombrie a anului trecut, potrivit ultimelor date ale Băncii Naţionale a României (BNR). Acţiunea de curăţare a sistemului bancar de activele „toxice“, majoritatea cu garanţii ipotecare, a adus instituţiilor financiare româneşti o pierdere de un miliard de euro în 2014, cea mai mare pierdere din istorie.
Pentru a diminua cât mai mult pierderile cauzate de acestea, bancherii au început să-şi creeze divizii specializate în dezvoltare imobiliară, prin intermediul cărora investesc sute de milioane de euro în construcţia de malluri, birouri, apartamente şi hale logistice.
Băncile cu rădăcini greceşti şi austriece, care au avut cel mai mult de suferit de pe urma creditării masive a sectorului imobiliar, sunt primele care şi-au extins activitatea şi în această direcţie. Alpha Bank, UniCredit, Piraeus Bank, BCR şi Bancpost au făcut pasul spre conservarea valorii proiectelor imobiliare preluate în contul datoriilor prin continuarea construcţiilor rămase nefinalizate.
„Această tendinţă se bazează pe faptul că piaţa a început să meargă şi poţi conserva valoarea mai bine, decât dacă vinzi aceste proiecte. Gradul de recuperare financiară este mai mare în aceste situaţii. În principiu, proiectele dezvoltate de bănci sunt făcute pentru vânzare, nu pentru a fi păstrate în portofoliu“, spune Răzvan Caracota, sales manager în cadrul Alpha Real Estate Services, divizia imobiliară a Alpha Bank.
Potrivit acestuia, în cazul proiectelor imobiliare comerciale, băncile fac investiţii suplimentare pentru a le aduce la pragul de profitabilitate şi a le face vandabile. În privinţa ansamblurilor rezidenţiale preluate de Alpha Bank, divizia imobiliară a băncii este cea care gestionează vânzarea în sistem de retail, având o echipă dedicată pentru asta.
Creşterea valorii
Atitudinea instituţiilor financiare faţă de strategia de vânzare cât mai rapidă a proprietăţilor executate silit s-a schimbat semnificativ, mai ales în ultimul an, motivată de semnele de reviriment date de piaţa imobiliară. Numărul băncilor care şi-au propus să investească în continuarea proiectelor imobiliare intrate în default a început să crească. „Este cel mai bun moment ca portofoliul de active imobiliare pe care îl are banca să fie pus în circuitul economic. Ca bancă comercială ne uităm la fiecare activ în parte, să identificăm într-o manieră proactivă care sunt proiectele ce merită să fie dezvoltate”, a declarat Sergiu Oprescu, preşedintele Alpha Bank România, la lansarea proiectului imobiliar Timişoara Centrum (foto sus).
Banca cu rădăcini greceşti a încheiat anul trecut un contract de consultanţă cu Ali Ergun Ergen, cel care a gestionat dezvoltarea mallurilor Plaza România şi Băneasa Shopping City din Bucureşti, pentru a dezvolta un complex imobiliar de retail şi birouri la Timişoara, pe un teren executat de bancă.
CITIŢI ŞI Alpha Bank şi Ali Ergun Ergen au primit undă verde pentru construcţia mallului din Timişoara
Alpha Group Investments, instrumentul de investiţii al Alpha Bank, şi-a propus ca în această primăvară să demareze lucrările de construcţie la proiectul Timişoara Centrum, care va avea o suprafaţă închiriabilă de 70.000 mp dedicată spaţiilor comerciale, respectiv 10.000 mp pentru birouri şi va necesita o investiţie de 90 mil. euro, susţinută integral de bancă. Proiectul, care ar trebui finalizat în 2017, este cea mai mare dezvoltare imobiliară gestionată de o bancă în România.
Pe toate fronturile
Acesta nu este singurul proiect pe care Alpha Bank şi-a propus să îl valorifice prin dezvoltare. Peste aproximativ două luni, banca şi-a propus să înceapă lucrările de finalizare a proiectului rezidenţial Blue Tower din Colentina, care ar urma să fie pus pe piaţă în primăvara anului viitor. Blocul cu 156 de apartamente a fost preluat de bancă în contul unei datorii de circa 14 mil. euro, în noiembrie 2013, iar acum este în faza de licitaţie pentru desemnarea constructorului care va trebui să realizeze, în principal, finisajele interioare şi instalaţiile imobilului rămas neterminat. Bugetul de investiţii pregătit de bancă este de 3,5 mil. euro, potrivit oficialilor Alpha Real Estate Services.
Similar, în cadrul proiectului Green Vista din Pipera, format din şase clădiri cu 258 de apartamente, unul dintre blocuri, cu 49 de unităţi, era nefinalizat în momentul în care Alpha Bank a intrat în posesia lui. Banca mai trebuie să investească circa un milion de euro pentru construcţia blocului, iar în acest moment este în faza de autorizare a construcţiei. Managerii instituţiei financiare estimează că imobilul ar trebui terminat până la jumătatea lui 2017.
Potrivit reprezentanţilor Alpha Real Estate Services, în ultimii doi ani, banca a vândut circa 250 de apartamente din ansamblurile rezidenţiale pe care le gestionează, cele mai mari fiind Doamna Ghica Plaza, Asmita Gardens şi Green Vista.
Tot Alpha Bank şi-a propus să construiască o hală logistică în suprafaţă de 12.000 mp, care necesită un buget de 4,5 mil. euro, în completarea MLP Bucharest Sud, cel mai mare parc logistic din sudul Bucureştiului. Banca a preluat proiectul din Popeşti Leordeni în 2014, în contul unei datorii de 23,8 mil. euro, şi, în urma unor investiţii de circa 250.000 de euro în reamenajări interioare şi compartimentări, a reuşit să închirieze integral depozitul existent, care în momentul prelării era ocupat în proporţie de 40%. Parcul logistic beneficiază de 56 de hectare de teren, destinat extinderii.
Problema locuinţelor
Ansamblurile rezidenţiale care au intrat în portofoliul creditorilor înainte de a fi terminate sunt principala categorie de proprietăţi spre care băncile şi-au îndreptat eforturile de dezvoltare.
Piraeus Real Estate, divizia imobiliară a Piraeus Bank, a investit 15 mil. euro în finalizarea ansamblului de lux Seasons Residence din Braşov, după ce a preluat proiectul la finalul lui 2012, în contul unei datorii de circa 10 mil. euro.
Season Residence
Un alt exemplu este Bancpost care, după ce dezvoltatorul spaniol Grupo Lar a rămas fără bani, a fost nevoită să investească 1 mil. euro în finalizarea unui bloc cu 105 apartamente din cadrul proiectului Serena Apartments din Bucureşti.
BCR s-a ales cu un activ mult mai costisitor. Instituţia financiară a fost nevoită să cumpere complexul rezidenţial de lux Silver Mountain din Poiana Braşov şi să accepte o pierdere de circa 34 mil. euro de pe urma finanţării dezvoltatorului intrat în faliment. În 2014, când banca a preluat proiectul, Remus Borza, administratorul judiciar al firmei falimentate, declara că în paralel cu vânzarea în sistem retail a celor 171 de apartamente, banca va finanţa, prin intermediul unui vehicul comercial special creat în acest scop, construcţia unui hotel de 600 de locuri de cazare care să includă un centru multifuncţional de conferinţe, un SPA cu toate facilităţile, un cazino, cluburi şi reastaurante. În acelaşi an, Tomas Spurny, pe atunci director executiv al instituţiei bancare, spunea că BCR caută un cumpărător care să finalizeze proiectul.
Silver Mountain
UniCredit a speculat creşterea interesului bucureştenilor pentru achiziţia de locuinţe şi a decis să dezvolte un ansamblu rezidenţial de la zero. Prin intermediul UniCredit Turn-Around Management CEE, banca a început anul trecut să construiască în zona Politehnica un proiect cu 346 de apartamente cu două camere şi garsoniere, cu suprafeţe cuprinse între 31 mp şi 58 mp şi preţuri croite pentru Prima Casă. Aceeaşi divizie a băncii comercializează şi ultimele 231 de apartamente din proiectul Felicity, dezvoltat de Globe Trade Centre în Băneasa şi preluat de bancă în contul datoriilor.
Politehnica Park Residence
Cosmetizate pentru vânzare
Chiar şi proprietăţile generatoare de venituri intrate în portofoliul băncilor beneficiază de investiţii suplimentare pentru a deveni vandabile. Cel mai recent exemplu din această categorie este al băncii belgiene KBC Bank care a preluat în cadrul procedurii de insolvenţă parcul de retail Hello Shopping Park Bacău, dezvoltat de BelRom.
„Modelul standard al oricărei bănci este să vândă activele preluate, dar nu pot aprecia când se va întâmpla asta. S-ar putea ca într-o primă etapă să se dorească creşterea valorii centrului prin investiţii în chiriaşi noi“, menţionează Ionuţ Dogaru, country executive manager al Resolute Lar Romania, companie care a preluat administrarea proiectului din Bacău în 2014.
CITIŢI ŞI Parcul de retail din Bacău a fost preluat de KBC Bank şi ar putea ieşi din insolvenţă
Aceeaşi procedură ar putea fi urmată şi în cazul centrului comercial Promenada Focşani, dezvoltat tot de BelRom şi aflat în insolvenţă, spune Dogaru, care administrează şi acest proiect. KBC Bank ar putea prelua parcul de retail în contul datoriei, pentru a-l pregăti de vânzare.
UniCredit a trecut printr-o procedură similară cu centrele comerciale Vitantis din Bucureşti şi Moldova Mall din Iaşi. În 2011, antreprenorul George Teleman a preluat controlul celor două proiecte în numele băncii finanţatoare cu scopul de a le restructura şi a le face vandabile, iar trei ani mai târziu le-a vândut.
Curăţenia continuă
Chiar dacă băncile au vândut în 2014 credite neperformante în valoare de 8,9 mld. lei, BNR consideră că mai este spaţiu semnificativ de curăţare a bilanţurilor bancare. Asta pentru că circa 80% din creditele neperformante înregistrează întârzieri la plată mai mari de un an, iar rata de revenire a creditelor neperformante în clase de risc mai bune este foarte scăzută, se precizează în ultimul raport asupra stabilităţii financiare, elaborat de BNR.
Companiile din construcţii şi imobiliare prezintă, în continuare, cel mai ridicat risc de credit, rata împrumuturilor neperformante în acest caz înregistrând cea mai mare valoare (23,9% în iunie 2015). Şubrezimea financiară şi erodarea imaginii dezvoltatorilor imobiliari constituie motive suplimentare pentru ca băncile să dorească să-şi gestioneze singure construcţia proiectelor executate silit.
DECIZIE BNR a impus băncilor să scoată în afara bilanţului contabil creditele care au trebuit provizionate integral
12% este nivelul la care a ajuns rata creditelor neperformante, după acţiuni ample de eliminare a activelor „toxice“ din bilanţul băncilor