Pe fondul discuţiilor despre o adâncire a crizei economice globale, cererea de declanşare a procedurii insolvenţei depusă de Alpha Bank pe numele dezvoltatorului Asmita Gardens a zdruncinat piaţa imobiliară din temelii. Este primul caz în care banca solicită falimentul unui ansamblu rezidenţial de proporţii, pe care are o expunere de circa 70 de milioane de euro. Din cele şapte turnuri ale Asmita Gardens, doar două sunt finalizate şi vândute în proporţie de 92%, potrivit ultimului raport fi­nan­ciar al fondului European Convergence Development Company (ECDC), care deţine 50% din proiect. Înseamnă că din 758 de apartamente disponibile mai trebuie vândute circa 450 de unităţi. Faza a doua a proiectului este blocată de circa şapte luni din cauza conflictului pe care dezvoltatorul îl are cu firma de construcţii Strabag, care trebuie să mai racordeze cele cinci turnuri la utilităţi.

Proiectul realizat pe vârful „bulei“ imobiliare este cel mai scump ansamblu rezidenţial din ţară, în care investitorii au îngropat circa 120 de milioane de euro. Preţul la care se vând aceste apartamente depăşeşte 1.600 de euro pe metru pătrat, mult peste media preţurilor la care se ofertează astăzi unităţile locative noi. În cazul pronunţării falimentului, proiectul urmează a fi scos la licitaţie, pentru a fi preluat de alt investitor. Până acum, situaţiile de acest gen au demonstrat că băn­cile nu reuşesc să îşi recupereze nici jumătate din valoarea creanţelor.

Un exemplu în acest sens este centrul comercial City Mall, declarat falimentar în noiembrie 2010 şi scos la licitaţie pentru 32,9 milioane de euro, adică cu șapte milioane euro sub valoarea creanţei pe care UniCredit Ţiriac Bank, principalul creditor, o avea de recuperat din acest proiect. După cinci licitaţii eşuate şi cu preţul scăzut la 21 de milioane de euro, au apărut primii investitori interesaţi, dar încă nu s-a stabilit nicio vânzare. O altă noutate în materie de reducere a expunerii s-a constatat în cazul complexului de birouri City Gate din Piaţa Presei Libere. Consorţiul format din Alpha Bank, Bancpost şi Bank of Cyprus a reuşit să se retragă din proiectul pe care l-au refinanţat în august 2010 cu circa 80 de milioane de euro, după ce dezvoltatorul imobilului, com­pania Globe Trade Centre, a obţinut o refinanţare în valoare de 100 de milioane de euro de la Erste Bank. Refinanţarea unui credit deja refinanţat reprezintă o premieră pe piaţa imobiliară. Jucătorii din piaţă privesc aceste mişcări ca pe un pas făcut spre reducerea drastică a expunerii pe care anumite bănci o au pe sectorul imobiliar.

Recunoaşterea problemei

Până acum, doar 13 proiecte imobiliare mari au intrat în reorganizare sau sunt pe punctul de a o face. Expunerea pe care băncile o au pe aceste proiecte depăşeşte 300 de milioane de euro, ceea ce reprezintă circa 50% din valoarea întregului portofoliu de proprietăţi imobiliare pe care instituţiile finanţatoare le-au stâns în urma executărilor şi falimentelor. Aceste active sunt evaluate de consultanţii imobiliari la circa 700 de milioane de euro.

„Este evident trendul pe care băncile au început să îl urmeze, şi anume acela de a executa. Sunt trei ani de când se tot rostogolesc aceste active, adică 2008, 2009 şi 2010. E păcat că abia acum se întâmplă, pentru că dacă aceste executări s-ar fi făcut mai din timp acum poate eram altfel“, spune Radu Lucianu, ­managing partner Capital Property Advisors.  Cuvintele împrumutate din vocabularul bancherilor americani, precum „hair-cut“ – adică  re­ducere asumată de către creditori a datoriei şi „write-off“ – ştergerea creanţelor, încă au rămas tabu pentru bancherii români.

„Băncile stau între ciocan şi nicovală. Pe de o parte, sunt clienţii care clar nu vor mai putea plăti datoriile şi pentru care nu are rost prelungirea la nesfârşit a creditelor prin diferite acte adiţionale şi, pe de altă parte, se uită la piaţa imobiliară care e foarte jos şi cu perspective neclare. Ele evită şi situaţia insolvenţei, pentru că activele imobiliare sunt greu de valorificat. Băncile trebuie să aleagă. Nu poţi tărăgăna la nesfârşit această situaţie numai pentru a nu păta bilanţul contabil“, a declarat Arin Stănescu, preşedintele Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă. El mai spune că ezitările care durează încă din a doua parte a anului 2009 au dus la o situaţie care nu poate fi contestată, însă aceste companii, care sunt în principal dezvoltatori imobiliari, nu mai au şansă de reorganizare. Dorinţa de eliberare a unor active toxice este evidentă, spune acesta, şi vine pe filiera „băncilor-mamă“.

Exerciţii de încălzire

Bancherii recunosc faptul că, în a doua parte a acestui an, au început negocierile pentru vânzarea unui volum mai mare de creanţe garantate şi vorbesc tot mai des despre crearea unor portofolii bancare de creanţe a căror valorificare să fie dirijată de bancă în momentul oportun. Acest moment este aproape, în opinia consultanţilor imobiliari, piaţa urmând a fi inundată, în următorii doi ani, de proiecte falimentate, pentru care singura soluţie rămâne scoaterea la licitaţie. Ceea ce îngrijorează instituţiile finanţatoare este lipsa de cumpărători pentru asemenea portofolii, majoritatea fiind rigide, greu de remodelat şi în locaţii proaste. „La un portofoliu de două miliarde de euro pe total piaţă, casele de insolvenţă, de avocatură sau specialiştii în «collection», aşa-zişii recuperatori, nu au de ce să vină la cumpărături.

Ei abia dacă strâng două-trei milioane de euro prin conturi“, au declarat, pentru Capital, surse din piaţa bancară. Bancherii oferă de ceva timp un tratament special proiectelor imobiliare pe care sunt supraexpuşi şi caută, împreună cu clienţii, investitori care să preia povara creditelor neperformante, bineînţeles la un preţ convenit de instituţia finanţatoare. „Sunt bănci care preferă să «parcheze» aceste active în SPV-uri (special purpose vehicle – n.red.) cu speranţa că piaţa imobiliară se va îmbunătăţi şi vor putea vinde la un preţ mai bun. Cele mai multe adoptă poziţia: «să mai aşteptăm». Stăm de trei ani şi lucrurile nu iau o direcţie bună pe piaţa imobiliară, pentru că, trebuie să recunoaştem, garanţiile sunt formate în mare parte din active imobiliare“, subliniază Arin Stănescu. Instituţia de credit caută investitori „de schimb“ fie direct, fie prin intermediul diviziei imobiliare constituite ca entitate separată, şi este pregătită să ofere soluţii de finanţare la pachet, de la refinanţare de credite de proiect imobiliar până la finanţări către clientul final.

Radu Lotrean, managing partner al Casei de Insolvenţă Transilvania, consideră această abordare ca fiind nesănătoasă. El spune că, deocamdată, doar cinci-șase bănci lucrează la restructurarea portofoliilor imobiliare, iar problema este că finanţează preluarea propriilor active toxice. Practic, pun activul în spatele altui investitor, bineînţeles cu un credit mai mic. Asta în cazul proiectelor care sunt finalizate în proporţie de 70%-90% şi care au şanse să fie terminate, deoarece în cazul celor care nu au nici 40% din construcţie realizată se opreşte automat finanţarea şi se acceptă faptul că nu mai pot fi recuperaţi toţi banii investiţi. Spre exemplu, Tiago Mall, intrat în faliment în mai 2010, a fost vândut la licitaţie pentru 30,5 milioane euro către o firmă controlată de către omul de afaceri Gabriel Popoviciu. Aparent, Unicredit Ţiriac Bank a scăpat de activul toxic, însă achiziţia a fost realizată printr-un credit de 50 milioane euro contractat de la acelaşi finanţator.

„Sunt investitori care predau active­le băncilor sau intră în insolvenţă şi noi le spunem dacă merită sau nu să finalizeze proiectele. Sunt şi investitori care au acceptat că au pierdut tot. Circa 0,01% din bogaţii Europei stau pe cash şi aşteaptă să scadă preţurile. Capitalul nu a circulat, în aceşti doi ani, iar investitorii caută oportunităţi. Proprietarii proiectelor rezidenţiale cu probleme vor avea dificultăţi şi mai mari dacă nu găsesc o soluţie rapidă“, spune Lotrean.  
Cine cumpără

Adevărata problemă şi motivul pentru care bancherii au evitat atâţia ani curăţarea acestor active toxice este dificultatea de a valorifica activele firmelor în prag de faliment. Vânători de „chilipiruri“ imobiliare se găsesc, dar nu oferă îndeajuns pentru a recupera integral creanţa.

„Băncile au început să realizeze că, astăzi, un euro câştigat e mai bun decât o pierdere de 50 cenţi, care poate depăşi un euro în viitor. Ele stau pe active care nu mai produc nimic, iar costul finanţării le-a ajuns la os. Valoarea banului e infinit mai mare decât valoarea unui activ neperformant. Până acum, erau mulţumite să le fie plătită dobânda şi să amâne principalul, însă degeaba plăteşti dobândă dacă tu nu poţi să achiţi principalul niciodată“, susţine Radu Lucianu. 

Societatea pe care o conduce a încheiat un contract cu una dintre băncile locale pentru preluarea unui portofoliu de 1.500 de proprietăţi, pe care trebuie să le administreze în următorii trei ani şi să găsească soluţii de valorificare. În plus, Lucianu se află în proces de negociere cu alte două instituţii de credit care au un protofoliu de proiecte evaluat înainte de criză la câteva sute de milioane de euro şi care astăzi nu valorează nici jumătate.

Coldwell Banker Affiliates of Romania avea, încă de anul trecut, un portofoliu de proprietăţi preluate de la bănci și evaluate la peste 20 de milioane de euro. Valentin Ilie, CEO-ul companiei, aprecia la începutul anului că, în 2011, vor intra în procedurile de insolvenţă sau faliment proiecte imobiliare locale cu o valoare de aproximativ 500 milioane de euro.

În final, un lucru rămâne cert. Băncile nu sunt pregătite să îşi asume pierderi substanţiale, chiar dacă realitatea arată că o parte însemnată clienţilor mari ai instituţiilor de credit nu mai fac faţă la plăţile lunare. Rămâne de văzut la ce măsuri concrete vor apela bancherii în perspectiva acutizării crizei financiare.

Băncile au început să realizeze că, astăzi, un euro câştigat e mai bun decât o pierdere de 50 cenţi, care poate depăşi un euro în viitor.
Radu Lucianu, managing partner, Capital Property Advisors


Băncile trebuie să aleagă. Nu poţi tărăgăna la nesfârşit această situaţie numai pentru a nu păta bilanţul contabil.
Arin Stănescu, preşedinte, Uniunea Naţională a Practicienilor în Insolvenţă

310 milioane euro este expunerea pe care o au băncile finanţatoare pe cele 13 proiecte imobiliare de proporţii intrate în colaps

700 milioane euro este valoarea proprietăţilor imobiliare intrate în portofoliul băncilor locale în urma executărilor silite şi a falimentelor

CITIŢI ŞI Un nou val de executări silite pune presiune pe preţul caselor