De mai bine de un deceniu, problema locuintelor a ramas prioritara pentru multi romani. Datele statistice arata ca spatiul locativ pentru un roman este, in medie, de 12 mp, comparativ cu 41 mp in Franta sau 25 in Spania. Pe de o parte, lipsa banilor necesari pentru cumpararea unei locuinte a facut ca perioada de asteptare a multora sa se mareasca de la an la an. Instrumente bancare atractive pentru achizitionarea unei case nu au existat, pana in urma cu aproape un an de zile. In anul 2000, de exemplu, conform unui studiu efectuat de Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL), 84% din romanii care aveau nevoie acuta de o locuinta nu si-o puteau permite, din cauza nivelului scazut al venitului personal. Analiza ANL arata ca ei nu puteau plati o rata de doua milioane de lei lunar, echivalentul a 92 de dolari la cursul mediu din anul de referinta. Prin infiintarea ANL, s-a incercat adoptarea unei solutii pentru rezolvarea problemei locuintelor in Romania, prin creditarea persoanelor fizice pe o perioada de 20 de ani, dar aceasta initiativa nu a fost suficienta. Din toamna anului 2001 si pana in vara lui 2002 au fost aprobate 1.400 de credite prin ANL, in valoare totala de 13 milioane de euro, in timp ce un sondaj IRSOP, realizat recent, arata ca 2,8 milioane de familii (38% din gospodariile romanilor) au probleme cu situatia locativa.
Creditele ipotecare prind teren
Catre sfarsitul anului 2001, Alpha Bank a spart gheata si a introdus, pentru prima data in Romania de dupa 1989, un sistem de finantare apropiat de ceea ce se numeste credit ipotecar, prin marirea perioadei de scadenta a imprumutului – zece ani – si acceptarea ca garantie in favoarea bancii a imobilului care face obiectul contractului de creditare. Nu era o solutie pentru situatiile extreme, in care o familie nu-si putea permite o rata lunara de 100 – 150 de dolari, dar a fost primita cu succes de catre cei cu venituri de minimum 300 de dolari si cu economii in banca, necesari pentru achitarea avansului minim de 30% din valoarea imobilului. „Cererea pentru creditele ipotecare a depasit asteptarile noastre, in special in ultima parte a anului trecut”, afirma Radu Gratian Ghetea, vicepresedintele Alpha Bank. Accesul persoanelor fizice la credite pentru achizitionarea unei locuinte, in conditii avantajoase din punctul de vedere al maturitatii imprumutului, dar si al celorlalte conditii, ca acceptarea ipotecii asupra imobilului cumparat de solicitantul creditului sau lipsa girantilor, au asigurat succesul noului produs. La acestea s-a adaugat, fireste, si conjunctura pietei valutare. Alpha Bank a utilizat sistemul numai in valuta si, avand in vedere evolutia lenta a dolarului pe piata valutara, creditarea in aceasta moneda devenea de departe mai avantajoasa, in comparatie cu imprumuturile contractate in moneda nationala. Initiativa Alpha Bank a fost urmata, anul trecut, si de alte banci – Banca Comerciala Romana, HVB Bank, BRD. Pentru BCR, de exemplu, introducerea noului tip de creditare cu o perioada maxima de zece ani pentru imprumuturi in valuta si 15 ani pentru credite in lei a insemnat triplarea numarului de contracte de imprumut pentru investitii imobiliare si ipotecare. Suma alocata pentru acest produs a fost, in 2002, de peste patru ori mai mare decat in 2001.
Daca 2002 a fost pentru banci mai mult un an de testare a pietei pe acest produs destinat persoanelor fizice, 2003 va fi, cu siguranta, dedicat creditului ipotecar. Doru Lionachescu, director la Citibank, declara convins ca „anul acesta este anul decolarii creditului ipotecar”. Radu Gratian Ghetea, vicepresedintele Alpha Bank si presedinte al Asociatiei Romane a Bancilor, impartaseste aceeasi idee: „Anul acesta apetitul bancilor de a oferi asemenea servicii clientilor lor va creste”. Banca Comerciala Romana a anuntat deja ca pune in joc 50 de milioane de euro, rezultati dintr-un acord de imprumut incheiat cu Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare. Banii vor fi destinati pentru creditarea persoanelor fizice in vederea achizitionarii sau a constructiei unei locuinte, dar si persoanelor juridice care vor sa cumpere case pentru angajatii lor. BCR incepe anul cu schimbarea regulilor: daca pana acum solicita giranti pentru acordarea creditelor pentru locuinte, din 2003 va accepta ca garantie doar bunul imobiliar ce face obiectul imprumutului. Suma anuntata de BCR, de 50 milioane de euro, nu este impresionanta, ea poate asigura incheierea a aproximativ 4.000 de contracte de credit, in conditiile unor imprumuturi de 12.000 de euro in medie, dar este un bun inceput.
Bancile, in competitie cu noii jucatori
Pentru banci, orientarea catre acest tip de creditare este rezultatul unei analize comerciale. Evolutia economiei romanesti le indruma catre diversificarea plasamentelor. Investitii altadata extrem de atragatoare – speculatiile pe piata monetara si valutara, plasamentele in titluri de stat – si-au pierdut din stralucire in ultimul an. 2002 a fost primul an in care bancile si-au indreptat serios atentia spre persoanele fizice. In 2003 continua aceasta politica, cu accent in planul creditarii. Realitatea a demonstrat ca riscul in relatia cu persoanele fizice este scazut, stiut fiind ca populatia este intotdeauna cel mai bun platnic. Radu Gratian Ghetea afirma ca la Alpha Bank procentul de rambursare a creditelor ipotecare de catre persoanele fizice este de 100%. Mai mult, schimbarile legislative aduc un nou suflu pe piata creditului ipotecar. O ordonanta de urgenta publicata in Monitorul Oficial la sfarsitul anului trecut va avea ca efect cresterea concurentei pe acest segment, ceea ce este de asteptat sa conduca la reducerea dobanzilor sau a nivelului comisioanelor percepute de banci. Ordonanta prevede infiintarea de societati de credit ipotecar, institutii financiare constituite ca societati pe actiuni, cu obligatia respectarii
unor conditii impuse de regulamentele Bancii Nationale a Romaniei. Noul act normativ permite, astfel, intrarea pe piata creditului ipotecar si a altor institutii, in afara bancilor comerciale. Capitalul social minim pentru constituirea unei astfel de societati este de trei milioane de euro, reprezentand mai putin de jumatate din cerinta minima de capital impusa bancilor. Asociatia Romana a Bancilor lucreaza, in prezent, la elaborarea normelor de aplicare a ordonantei care reglementeaza infiintarea societatilor de credit ipotecar.
Modificarile legislative si deschiderea sistemului bancar catre acordarea de credite ipotecare vor fi de natura sa dezvolte aceasta piata, insa nu vor fi suficiente pentru a rezolva problema locativa in Romania, unde 9% din populatie, reprezentand aproape 200.000 de familii, are o nevoie acuta de case, dar nu si posibilitati financiare pentru a o cumpara, fie si in rate: 96% din acestea nu dispun de banii necesari, iar doua treimi nu au nici un tip de economii.
Dezvoltarea pietei creditului ipotecar are si parti bune, si parti rele
Avantaje
· Dobanzile si comisioanele bancare pot scadea, ca efect a aparitiei de noi concurenti pe piata bancara.
· Accesul la credite pentru locuinte va fi mai facil, prin cresterea flexibilitatii institutiilor financiare in relatia cu clientii, iar perioada de rambursare a imprumutului este mai mare (minimum zece ani, pentru persoane fizice).
· Perioada de la depunerea dosarului de creditare si pana la obtinerea creditului se va micsora.
· Ipoteca pe casa e suficienta pentru garantarea creditului.
Riscuri
· Beneficiarul creditului este mai expus riscului de a intra in procedura de executare silita la scadenta, in caz de neplata a ratelor.
· Intrarea pe piata a noi jucatori, mai putin experimentati in activitatea de creditare, poate conduce la blocaje in finantarea clientilor, in cazul contractelor pentru constructii de locuinte.
· Pot aparea situatii neplacute, ca falimente sau „tepe”, in care persoanele fizice ori raman cu banii imobilizati o vreme, pana la lichidarea institutiei, ori cu ei pierduti, in cel de-al doilea caz.
