Primăriile bucureştene au eliberat anul trecut circa 4.800 de autorizaţii de construire şi desfiinţare, din care peste 600 au depăşit termenul legal de 30 de zile. Cele mai multe documente au fost acordate de Primaria Sectorului 3, condusă de Robert Negoiţă. Autoritatea locală estimează că 30% din cele 1.360 de autorizaţii emise nu au respectat termenul legal. Primăria aruncă vina pe cetăţeni, proiectanţi, birocraţie, legislaţia precară şi fără viziune, dar şi pe numărul insuficient de funcţionari publici cu experienţă şi specializaţi, raportat la volumul mare de lucrări.

„Autorizarea unei locuinţe unifamiliale în România presupune depunerea unui dosar voluminos, ce conţine acte, studii, avize şi proiecte solicitate conform legislaţiei în vigoare, în timp ce, în majoritatea capitalelor lumii, autorizarea construcţiilor se rezumă la prezentarea intenţiilor, în scris (on-line), printr-un scurt memoriu, şi vizual (desenat), prin transmiterea volumetriei/faţadelor investiţiei dorite, lăsând aspectele tehnice în responsabilitatea proiectanţilor şi asiguratorilor“, se arată în răspunsul Primăriei Sectorului 3 primit la solicitarea revistei Capital. Aceasta este şi singura primărie din Bucureşti care din vara anului trecut permite eliberarea on-line a certificatelor de urbanism. Până acum s-au emis doar 12 certificate prin sistemul electronic.  

La rândul său, Primăria Sectorului 1, condusă de Daniel Tudorache, estimează că 30% din cele 565 de autorizaţii de construire emise anul trecut au depăşit termenul legal. Primăria Sectorului 2, gestionată de Mihai Toader, spune că doar 1% din cele 651 de autorizaţii eliberate au termenul depăşit. Primăria Sectorului 6, coordonată de Gabriel Mutu, oferă un răspuns mai voalat. Autoritatea locală, singura din Bucureşti care lucrează după un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) propriu, susţine că, în majoritatea cazurilor, termenul de eliberare al celor 795 de autorizaţii emise în 2017 a fost respectat.

 

Un răspuns surprinzător vine de la Primăria Generală, condusă de Gabriela Firea. „Calcularea termenului scurs între data depunerii cererii pentru emiterea autorizaţiei de construire şi momentul emiterii (înregistrării autorizaţiei), nu prezintă relevanţă, având în vedere că majoritatea documentaţiilor, la momentul depunerii, sunt incomplete sau neconforme“, transmite instituţia, care a eliberat anul trecut 486 de autorizaţii.

La finalul lui 2017, Gabriela Firea comunica investitorilor că doreşte să restrângă numărul de avize solicitate de direcţia de urbanism, pentru a uşura procesul birocratic. „Credem că un număr de 35 de avize şi aprobări este foarte mare, înseamnă multă birocraţie şi îndepărtarea investitorilor privaţi. Am ajuns la concluzia că unele sunt redundante, nu sunt necesare şi chiar hilare“, a declarat Firea.

Ultimii din Europa

Primăriile nu sunt singurele care întârzie construcţiile. În România se solicită cele mai multe avize preliminare autorizaţiei de construire din Uniunea Europeană, cu excepţia Cehiei. În general, termenul legal de obţinere a avizelor preliminare este de 30 de zile, dar, în multe cazuri, „după 29 de zile primeşti în loc de aviz o solicitare de completare a documentaţiei şi termenele încep să curgă, din nou, de la zero. Multe sunt aviz după aviz: întâi la Comisia de Circulaţie, apoi la Poliţia Rutieră; întâi la monumente, apoi la Inspectoratul de Stat în Construcţii“, spune Călin Negoescu, asociat al biroului Westfourth Architecture, care a proiectat unele dintre cele mai importante clădiri din Bucureşti precum Charles de Gaulle Plaza, turnurile City Gate sau Asmita Gardens.

Dosarul ce trebuie depus la primărie de către un investitor care vrea să construiască un simplu spaţiu de depozitare cuprinde, în medie, 26 de acte, dublu faţă de media UE, potrivit unui raport publicat anual de Banca Mondială, ce măsoară uşurinţa cu care se obţin autorizaţiile la nivel global. Acelaşi investitor trebuie să aştepte după autorizaţie, în medie, 256 de zile, mai mult decât în orice alt stat membru UE, cu excepţia Slovaciei şi Cipriului. Mai mult, costurile asociate obţinerii acestui document în România sunt printre cele mai mari din Europa, echivalând cu circa 3,4% din valoarea investiţiei, comparativ cu 2%, cât este media UE, conform calculelor Băncii Mondiale.

 

În ciuda deficienţelor, primăriile bucureştene solicită cel mai mic număr de formalităţi pentru obţinerea autorizaţiei, comparativ cu situaţia altor nouă oraşe mari din ţară. În Cluj-Napoca, Ploieşti şi Timişoara trebuie să ai 27 de acte la dosar, în timp ce în Bucureşti e nevoie de 24 de avize. Obţinerea autorizaţiei durează cel mai mult în Timişoara, unde este nevoie de 315 zile, în principal din cauză că racordarea la sistemele de apă şi canalizarea durează până la trei luni.

Lucrurile se complică enorm dacă investitorul trebuie să obţină şi PUZ-ul. Spre exemplu, în Cluj-Napoca, aprobarea documentaţiei de urbanism nu are termene legale. Practic primarul stabileşte ce propune spre aprobare Consiliului Local, când şi în ce ordine, după care intervin consultările publice. Obţinerea planului poate dura chiar şi doi ani.

Formalităţile se realizează cel mai rapid în Oradea, unde sunt necesare doar 156 de zile. Primăria Oradea emite autorizaţiile de construire într-un termen mediu de 15 zile, iar în alte oraşe durează între 30 şi 45 de zile. Totuşi, Oradea are cele mai mari costuri din ţară. Un investitor ajunge să plătească pe avize 7,6% din costul construcţiei, asta şi pentru că racordarea la apă costă 225 lei pe metru şi la canalizare 450 de lei.

Altfel, Primăria Oradea este printre puţinele din ţară care permite eliberarea autorizaţiilor de construire în regim de urgenţă. Din cele aproximativ 3.000 de autorizaţii emise anul trecut, 716 au avut regim de urgenţă, adică un termen de doar cinci zile, pentru care investitorii plătesc o taxă suplimentară de 150 de lei, în cazul construcţiilor simple, şi 500 de lei, pentru cele complexe. Şi certificatul de urbanism se poate obţine în regim de urgenţă de două zile contra unei sume de 150 de lei.

 

Trebuie ţinut cont de faptul că multe instituţii depăşesc termenele legale de eliberare a documentelor. Şerban Ţigănaş, fostul preşedinte al Ordinului Arhitecţilor din România şi fondatorul biroului de arhitectură Dico şi Ţigănaş, proiectantul Cluj Arena, oferă ca exemplu negativ Direcţia Judeţeană pentru Cultură Cluj, care avizează construcţiile în zone protejate. „Este singura instituţie care nu respectă termene, nici nu are, şi generează timpi mari de aşteptare. A avea nevoie de un aviz de la ei e, în general, considerată o pacoste în Cluj“, spune Ţigănaş.

Sperietoarea investitorilor

Dezvoltatorii imobiliari străini refuză să mai cumpere terenuri fără un grad minim de autorizare, mai ales în Bucureşti şi împrejurimi, de teamă că vor pierde sume considerabile de bani din cauza timpului de aşteptare până la emiterea autorizaţiei de construire. Ei preferă să plătească mai mult pe terenuri pregătite de construcţie.

„Aceste întârzieri pot avea efecte negative, doarece pot determina anumiţi investitori să-şi mute afacerea în alte ţări unde astfel de procese de autorizare sunt mult mai simplificate şi mai transparente. Este un semnal major de alarmă pentru autorităţi, care ar trebui tratat cu maximă prioritate, scopul suprem fiind de a atrage, stimula şi a încuraja noii investitori, cât şi pe cei existenţi“, consideră Florin Vădeanu, project manager în cadrul JLL Romania.

Fostele platforme industriale din zonele semicentrale ale oraşului sunt o altă problemă majoră a Capitalei. Acestea au un potenţial mare de dezvoltare imobiliară, dovadă stau mallurile, clădirile de birouri şi blocurile cu locuinţe construite în locul fostelor fabrici.

„Ceauşescu a dezvoltat oraşul făcând cartierele de locuinţe mai departe decât uzinele. Acum avem nişte găuri negre în zone precum Progresului sau Griviţa, care au rămas cu reglementări urbanistice de zonă industrială. Acestea trebuie reurbanizate, iar procesul este de durată“, a declarat Mihnea Şerbănescu, directorul general al Cushman & Wakefield Echinox.

Soluţii la îndemână

 

Un prim pas în deblocarea procesului de autorizare din Bucureşti a venit în luna mai a anului trecut sub forma unei ordonanţe de urgenţă a guvernului care prevede că Primăria Municipiului Bucureşti nu va mai emite certificate de urbanism şi autorizaţii de construire pentru investiţiile aflate în situri arheologice şi în zonele de protecţie a monumentelor istorice, pentru care nu există delimitare oficială, adică 85% din suprafaţa Capitalei. Această sarcină revine primăriilor de Sector până la realizarea unei hărţi care să delimiteze cu precizie aceste zone.

Primăria Generală ne-a transmis că are în vedere implementarea unui serviciu on-line de eliberare a certificatelor de urbanism şi a autorizaţiilor de construire prin Compania Municipală Tehnologia Informaţiei, nou înfiinţată. De altfel, toate primăriile chestionate de revista Capital caută soluţii pentru implementarea unui astfel de serviciu. Primăria Sectorului 1 vrea să introducă un singur certificat atât pentru desfiinţare, cât şi pentru construire, pentru a reduce birocraţia, iar Primăria Sectorului 3 consideră că este nevoie de o dezbatere complexă, la nivel guvernamental, al societăţii civile şi al specialiştilor în domeniu, pentru schimbarea legislaţiei şi eliminarea birocraţiei. 

Guvernul a dat în decembrie 2016 o ordonanţă care prevedea, printre altele, ca certificatele de urbanism, avizele şi acordurile necesare autorizaţiei de construire să poată fi solicitate online şi obţinute în termen de şapte zile; în care s-a crescut durata de valabilitate a autorizaţiei de la un an la doi ani şi care încuraja înfiinţarea unui gişeu unic, prin care angajaţii primăriilor puteau să asigure obţinerea avizelor în numele cetăţenilor, contra unei taxe. Legea a funcţionat mai puţin de patru luni, după care a fost respinsă de Parlament.

 

Banca Mondială spune că România ar trebui să urmeze modelul Ungariei, care a lansat în 2013 un sistem prin care toţi solicitanţii de autorizaţii de construire trebuie să depună cererile în sistem electronic, încărcând toate planurile tehnice şi arhitecturale, iar acestea sunt analizate şi aprobate on-line.

Călin Negoescu sugerează privatizarea unei părţi a activităţii de avizare, renunţarea la avizarea lucrărilor simple şi delegarea responsabilităţii către proiectanţi, care sunt singurii responsabili în faţa legii. La rândul său, Florin Vădeanu cere eliminarea autorizaţiei de construire pentru amenajarea interioară a clădirilor de birouri din zonele protejate ale Bucureştiului, dacă lucrările nu afectează structura de rezistenţă şi respectă normele de prevenire şi stingere a incendiilor. Şerban Ţigănaş consideră că semnătura primarului ar trebui delegată la viceprimari în perioadele când acesta lipseşte şi sfătuieşte investitorii lezaţi de întârzieri să se adreseze instanţelor, pentru a cere despăgubiri şi a pune presiune pe administraţie. El este de părere că despăgubirile ar trebui plătite de cel care cauzează întârzierile, nu din bani publici.

ABERAŢIE În România, solicitanţii trebuie să depună documentaţia pentru avizul de mediu atât electronic, cât şi personal

 „Solicitanţii s-au obişnuit şi nu reacţionează de teamă că îşi reduc şansele şi că răzbunarea celor din administraţie îi va afecta, deşi au dreptate. Situaţia dată favorizeză corupţia“
Şerban Ţigănaş, fondatorul biroului de arhitectură Dico şi Ţigănaş

 

 

Listă documente necesare pentru lucrări complexe
✔ Plan Urbanistic de Detaliu
✔ Plan Urbanistic Zonal
✔ Certificat de urbanism
✔ Documentaţia tehnică pentru autorizarea lucrărilor
✔ Aviz Direcţia de Sănătate Publică
✔ Aviz Agenţia pentru Protecţia Mediului
✔ Avize şi acorduri de la furnizori de apă, energie electrică, salubritate, telefonie
✔ Aviz RADET
✔ Aviz Inspectoratul pentru Situaţii de Urgenţă
✔ Înregistrarea proiectului la Ordinul Arhitecţilor
✔ Extras carte funciară de la OCPI
✔ Acord notarial privind existenţa sau inexistenţa litigiilor
✔ Aviz Comisia de Circulaţie a Capitalei
✔ Aviz Protecţie Civilă
✔ Aviz Ministerul Culturii (monumente, zone protejate)
✔ Acord Administraţia Domeniului Public
✔ Aviz Brigada de Poliţie Rutieră
✔ Aviz Autoritatea Aeronautică Civilă Română
✔ Aviz Apele Române
✔ Avize Ministerul Transporturilor, CFR, MAI, MapN, SRI
✔ Aviz de defrişare
✔ Studiu de poluare a solului
✔ Studiu de poluare fonică
✔ Studiu geotehnic
✔ Studiu de însorire

Acest articol face parte din campania România Blocată şi a fost publicat în numărul 8 al revistei Capital, diponibil la chioşcuri în săptămâna 26 februarie-4 martie 2018