Proprietarii de mari imobile din România scot din buzunar zeci de mii de euro pe an, de frica cutremurelor, incendiilor, atacurilor teroriste, tulburărilor sociale şi a prăbuşirii avioanelor.

Greu de crezut, dar terorismul este trecut frecvent pe lista riscurilor acoperite de poliţele de asigurare ale marilor clădiri din Bucureşti. „Cu toate că probabilitatea ca locaţii din România să fie ţinta atacurilor teroriste este redusă, o astfel de poliţă este aproape nelipsită în cazurile clădirilor de birouri în care îşi desfăşoară activitatea firmele multinaţionale sau ale marilor centre comerciale“, declară Magda Galeş, director al CND International Insurance Broker. Potrivit acesteia, protecţia în situaţii de terorism se face în general pentru limite mai mici decât valoarea integrală a clădirii, în principal datorită costului ridicat al acestei poliţe. Pentru o clădire de 30 de milioane de euro, costul unui program complet de asigurare se situează în jur de 40.000-50.000 de euro anual, în funcţie de nivelul de protecţie dorit. În timp ce majoritatea firmelor de intermediere în asigurări se bazează pe poliţele auto, CND International s-a specializat în plasarea riscurilor pentru mari imobile, precum Charles de Gaulle Plaza, Opera Center, Bucharest Business Park, Băneasa Center, Avrig Business Center şi Budişteanu Business Center.

Cu ochii pe pompieri

Pentru astfel de clădiri sunt disponibile pachete de asigurare care pot include, pe lângă riscurile de bază, cum sunt cele de incendiu, trăsnet, explozie, cutremur, fenomene atmosferice, inundaţii, şi riscuri specifice, precum spargeri de conducte, vandalism sau tulburări sociale. O poliţă complexă poate viza chiar şi daunele produse de o greutate prea mare a stratului de zăpadă, de grindină, de unda de şoc a unei explozii, chiar şi onorariile pentru intervenţia pompierilor. În cazul întreruperii activităţii ca urmare a producerii unui risc asigurat, companiile sunt despăgubite şi cu contravaloarea chiriilor suspendate. Astfel, dacă eşti proprietarul unei clădiri de peste 100 milioane de euro, poţi să dormi liniştit cu asigurarea sub pernă. Liniştea are însă un preţ: primele anuale de asigurare sunt cuprinse între 0,075% şi 0,165% din suma asigurată, egală de regulă cu valoarea de reconstrucţie a clădirii. „Paza bună“ nu numai că „trece primejdia rea“, dar reduce şi preţul poliţei. De exemplu, primele de asigurare pentru daune materiale la clădiri de birouri de clasă A, bine protejate, cu sisteme integrate de control şi alarmă, se situează în prezent sub 0,1% din valoarea asigurată, conform Magdei Galeş. Aceşti bani nu sunt aruncaţi pe fereastră. Daunele despăgubite se situează între câteva mii şi 100.000 de euro. Există multe cazuri de pagube lichidate. Firma Generali, de exemplu, a plătit despăgubiri „modice“ de sub 50.000 euro pentru un obiectiv asigurat, susţine Georgiana Popescu, Head of Corporate Risks în cadrul grupului. Sumele asigurate se pot situa între zece milioane şi peste 100 de milioane de euro, completează Georgiana Popescu. Grupul Generali a încheiat contracte pentru Iulius Mall din Timişoara, America House, Cora, Carrefour, Interex, Billa şi Marriott.

Marii dezvoltatori imobiliari preferă asigurători de marcă internaţională, precum Allianz-Ţiriac, AIG România, Generali sau companii precum Asirom, Astra-Uniqa şi Omniasig. Acestea sunt susţinute de puterea financiară a grupurilor din care fac parte. Motivele sunt, pe de o parte, notorietatea, iar pe de altă parte, capacitatea efectivă de a prelua în asigurare sume de ordinul zecilor de milioane de euro, pe baza unor contracte de reasigurare solide. „Uneori, dacă riscul este foarte mare, este nevoie de o coasigurare, între mai mulţi asigurători“, afirmă Mihai Lucanu, director în cadrul AIG România. De remarcat că AIG preferă să discute aceste contracte cu brokerii, foarte rar cu proprietarii sau administratorii clădirilor. De altfel, peste 90% din contractele de asigurare ale clădirilor sunt intermediate de brokeri.

BRD-Groupe Société Générale preferă, de asemenea, brokeri, în dubla calitate de proprietar şi locatar al celebrului BRD Tower din Piaţa Victoriei. „La clădirile foarte mari se impune un sistem mai sever de măsuri de prevenire a daunelor, decât în cazul imobilelor de mici dimensiuni. De aceea este recomandată şi implicarea unei companii de brokeraj“, spune Adela Pascu, secretar general al băncii. Alţi proprietari împart costurile asigurărilor cu chiriaşii. „Un procentaj din primele de asigurare revine fiecărui chiriaş, fiind incluse în cheltuielile de mentenanţă“, declară Despina Ponomarenco, director de comunicare la Eurisko. Contractele de asigurare se finalizează şi în funcţie de relaţiile dintre asigurat şi societatea de asigurare (relaţii comerciale, de grup etc.). În unele cazuri, proprietarul este chiar asigurătorul. Floreasca Tower este deţinută şi asigurată de grupul Uniqa, acţionarul societăţii Astra-Uniqa. Dacă majoritatea marilor clădiri private sunt asigurate, nu acelaşi lucru se poate spune de imobilele autorităţilor centrale. Multe dintre clădirile aflate în patrimoniul statului şi al administraţiilor locale sunt încă neprotejate. Cu alte cuvinte, funcţionarii instituţiilor statului dorm liniştiţi chiar şi cu… Ben Laden la uşă.  

Cheltuieli şi riscuri acoperite de asigurători

Daune materiale la clădire şi instalaţiile aferente:
Incendiu, trăsnet, explozie, căderea aparatelor de zbor sau obiectelor transportate de acestea, lovirea
de către autovehicule care aparţin terţilor.
Cutremur, inundaţii, aluviuni, furtună, fenomene atmosferice – grindină, prăbuşirea şi alunecarea terenului, greutatea stratului de zăpadă, unda sonică, evenimente socio-politice (acte de vandalism, greve, tulburări civile, răscoale), furt (prin efracţie) şi tâlhărie, cheltuieli pentru îndepărtarea resturilor.
Avarii la instalaţiile de apă, onorarii ale experţilor în caz de daună, onorarii pentru intervenţia pompierilor, derogare de la regula proportionalităţii, despăgubire acordată în avans.

Întreruperea de afaceri
Pierderea de profit, veniturile din chirii (care poate surveni ca urmare a producerii unui risc asigurat).

Terorism

Răspundere civilă faţă de terţi (acoperă daunele materiale sau vătămările corporale suferite de vizitatori sau clienţi în incinta spaţiului asigurat).

Asigurarea de răspundere civilă este interesantă în special în legatură cu răspunderea faţă de chiriaşi. Proprietarul sau operatorul unei clădiri de birouri este răspunzător faţă de chiriaşii săi, dacă din cauze ce ţin de funcţionarea clădirii, aceştia din urmă suferă prejudicii materiale.

BRD Tower este asigurat, printre altele, împotriva riscului de incendiu şi a altor calamităţi, inclusiv cutremur, terorism

Europe House, asigurată prin Omniasig încă de acum cinci ani. Valoarea de achiziţie a fost de 31 de milioane de euro

Charles de Gaulle Plaza – asigurare prin CND International. Valoarea imobilului: 80 de milioane de euro

Bucharest Business Park – asigurare încheiată prin CND International Insurance Broker. Valoarea de achiziţie a imobilului a fost de 50 de milioane de euro