Capital: Este sau nu oportun sa investesti in bunuri imobiliare in acest moment in Romania?
Bogdan Georgescu: Investitiile in domeniul imobiliar sunt printre cele mai profitabile instrumente de investitie din lume, asigurand nu numai o profitabilitate crescuta, ci si o siguranta a investitiei mai mare decat in multe alte domenii care speculeaza anumite cresteri de moment. Cum economia romaneasca este la inceput de drum, piata imobiliara este inca instabila si in proces de maturizare. Din acest motiv riscul investitiilor in proprietati este perceput ca fiind mai mare decat cel din tarile cu o economie dezvoltata, dar acest lucru face posibila si obtinerea unor profituri mai mari, tentante.
Piata imobiliara din Romania ofera in aceasta perioada numeroase oportunitati. Pentru a avea succes pe aceasta piata, un investitor trebuie sa inteleaga cum functioneaza o investitie imobiliara, sa fie bine informat, sa cunoasca piata si sa isi asume anumite riscuri.
Capital: In ce constau aceste riscuri?
Bogdan Georgescu: Principalele riscuri pe piata sunt legate de posibilitatea scaderii cererii din cauza unei situatii de declin economic, a schimbarilor in legislatia taxelor si riscul politic.
Capital: De ce ar trebui sa tina cont un investitor in bunuri imobiliare? Luand trei exemple – un investitor cu un buget de 100.000 USD, altul cu 500.000 USD si unul de un milion de dolari, spre ce segmente de piata s-ar putea orienta fiecare in parte?
Bogdan Georgescu: Investitiile pe piata imobiliara au in general o perioada de recuperare lunga, comparativ cu plasamentele de la bursa sau cu afacerile din comert. De asemenea, structura unei investitii in proprietati este complexa si depinde in general de mai multi factori (elemente de constructie, taxe, fluctuatii ale pietei, dobanzi etc.).
Investitorii cu 100.000 USD si 500.000 USD se vor orienta, probabil, spre piata rezidentiala si ar putea cumpara cateva apartamente pe care le-ar putea renova si apoi inchiria. Daca are spirit antreprenorial, investitorul cu 500.000 USD ar putea incerca si constructia unei mici cladiri de apartamente pe care apoi le-ar putea vinde.
In primul caz, investitorii ar trebui sa se astepte sa obtina un profit net de 12%-15% pe an cu o recuperare a investitiei in opt-noua ani. In cazul construirii unei mici cladiri de apartamente, rata de profitabilitate ar putea fi putin mai mare, intre 15% si 20% pe an, dar, in primul rand, avantajul ar fi ca investitia se recupereaza mai repede, intr-o perioada de doi-trei ani.
Investitorul care doreste sa investeasca un milion de dolari ar putea incerca, in primul rand, sa obtina o finantare de la o institutie financiara, care sa-i ofere un capital de cateva ori mai mare. Pentru aceasta el ar trebui sa isi faca un plan de afaceri, bazat pe un studiu de fezabilitate pentru un anumit tip de cladire. In cazul in care va obtine o finantare, recomandarea mea ar fi pentru construirea unei cladiri de birouri de 4.000-5.000 mp, cu o suprafata de minimum 600 mp pe etaj si cu 60-100 de locuri de parcare. Rata de profitabilitate neta pentru aceasta investitie se va situa in jur de 15%-18% pe an, dar, datorita finantarii, rata neta a profitului obtinut pentru capitalul propriu va fi mult mai mare.
In cazul in care finantarea nu este posibila, investitia ar trebui facuta fie in sectorul rezidential, fie in cel industrial.
Capital: Cum arata piata imobiliara romaneasca vazuta prin prisma experientei internationale a firmei? Cat de atractiva este pentru investitorii straini?
Bogdan Georgescu: Romania ofera numeroase provocari, dar si posibilitati de dezvoltare a firmei. Experienta noastra internationala ne ajuta sa avem o imagine de ansamblul asupra drumului pe care il poate urma piata imobiliara si ne ofera si solutii pentru multe din problemele ce apar. Investitorii straini sunt interesati de aceasta piata in primul rand datorita oportunitatilor care exista si a profiturilor ridicate care se mai pot obtine.
Capital: Unde si in ce masura functioneaza instrumentele de piata folosite in tarile vestice in piata imobiliara romaneasca?
Bogdan Georgescu: In Romania, nu exista inca instrumente sofisticate pentru investitii pe piata imobiliara. O data cu reglementarea legislatiei privind formarea unor fonduri de credite ipotecare si cu probabila aparitie a tranzactiilor cu creante ipotecare am putea vorbi de o diversificare a modurilor de a investi pe aceasta piata. Din punctul de vedere al riscului, in acest moment putem spune ca investitiile pe piata spatiilor de birouri sunt mai sigure decat cele in pietele rezidentiale sau de spatii industriale.
Capital: Ce ar mai trebui perfectionat din punct de vedere legislativ? Ce alti factori ar putea contribui la dezvoltarea pietei imobiliare?
Bogdan Georgescu: Clarificarea situatiei juridice privind proprietatea asupra imobilelor si terenurilor este un pas important in procesul de „normalizare” a pietei. Legislatia in acest domeniu este inca saraca, si ea, la randul ei, suferind de lipsa de experienta care caracterizeaza piata imobiliara din Romania. Impreuna cu clarificarea si modernizarea sistemului legislativ, disponibilitatea bancilor de a oferi credite ipotecare va fi un factor important care va ajuta la dezvoltarea acestei piete.
Capital: Exista prejudecata ca marii investitori in imobiliar sunt straini. Este adevarat? Romanii nu fac astfel de plasamente?
Bogdan Georgescu: Este normal ca la inceputul dezvoltarii pietei imobiliare principalii investitori sa fie straini, in primul rand datorita faptului ca acestia au o experienta mult mai mare in acest domeniu si inteleg atat oportunitatile oferite, cat si mecanismele de functionare ale unui proiect. Pe masura ce piata se va dezvolta si sectorul imobiliar va fi inteles mai bine, vom avea si investitori romani pe aceasta piata.
Capital: Lucrezi atat de mult cu statistici si prognoze privind piata rezidentiala, a spatiilor de birouri si a spatiilor comerciale. Personal, ai cazut in „ispita” unor plasamente imobiliare sau ai ceva in perspectiva?
Bogdan Georgescu: Principalul meu obiectiv de pana acum a fost dezvoltarea companiei si formarea unei echipe care sa poata oferi servicii la acelasi nivel cu orice birou Colliers din lume. Investitiile personale facute pe piata imobiliara sunt mici pana acum, dar am si cateva proiecte mai mari de perspectiva.
Cine este Bogdan Georgescu?
· Bogdan Georgescu, 28 ani, nascut in Brasov, necasatorit, este un tanar care la inceputul anilor 90 a avut curajul sa opteze pentru o profesie necunoscuta la acea data in Romania, cea de consultant imobiliar la o firma internationala. Acum este director general al Colliers International, compania de consultanta imobiliara care anul trecut a avut cea mai mare cifra de afaceri din Romania, de 40 miliarde de lei, si care detine o cota de peste 50% din piata spatiilor de birouri in Bucuresti.
· Bogdan Georgescu lucreaza la Colliers de la deschiderea biroului din Romania, in 1996, si detine functia de director al firmei din 1999.
· Firma mama, Colliers International se afla intre primele trei firme de consultanta imobiliara din lume, cu 234 de birouri deschise in 51 de tari. Studiile de piata realizate de specialistii acestei companii sunt apreciate de investitorii de pe toate continentele.
· Filiala din Romania are 22 de angajati si foarte multi clienti internationali. Clienti principali: MobiFon, Unilever, Oracle, Coca-Cola, Opera Center.
