Administratorul averii imobiliare a celei mai bogate familii franceze a investit 100 mil. euro la Braşov şi se pregăteşte să dubleze suma, după ce a încasat primele milioane de euro în mai puţin de un an de la inaugurarea primului proiect de anvergură din România. Mai mult, modelul ar putea fi aplicat şi în alte oraşe mari din ţară.
Divizia imobiliară a grupului Auchan, controlat de familia Mulliez, vrea să înceapă luna viitoare construcţia primelor trei blocuri cu 155 de apartamente peste drum de mallul Coresi Shopping Resort, în locul fostei fabrici Tractorul Braşov.
Alături de partenerul său local, antreprenoarea germană de origine română Daniela Kasper, Immochan a demarat vânzarea proiectului rezidenţial Coresi Avantgarden încă din decembrie şi până acum a încheiat contracte pentru 111 locuinţe. Din acest motiv, investitorii au decis ca din septembrie să mai pornească lucrările la încă trei blocuri. Francezii au rezervat un lot de 46 de hectare pentru construcţia a 60 de blocuri cu 3.000 de locuinţe care se va întinde pe o durată de circa zece ani. Costul acestui proiect este estimat la 100 mil. euro şi va dubla suma deja investită de aceştia la Braşov. Până acum, grupul Auchan a investit circa 70 mil. euro în dezvoltarea mallului Coresi, inaugurat în primăvara anului trecut, şi în construcţia a trei clădiri adiacente acestuia, la care se adaugă circa 25 mil. euro plătite fondului de investiţii Centtera Capital Partners pentru achiziţia fostei platforme industriale Tractorul Braşov, în suprafaţă de 100 de hectare.
Deoarece sunt specializaţi în dezvoltări comerciale, francezii s-au asociat într-o nouă companie cu Daniela Kasper, cea care a construit în apropiere de Tractorul peste 500 de apartamente. Cei doi parteneri participă cu cote egale la capitalul noii societăţi, care va achiziţiona şi terenul necesar cartierului rezidenţial. Tatian Diaconu, directorul general al Immochan, spune că valoarea terenului aflat în proprietatea Auchan va fi determinată de tranzacţiile care s-au realizat în zonă, unde se dezvoltă alte cinci ansambluri de locuinţe.
Apartamente de Prima Casă
Noul cartier rezidenţial va aborda o arhitectură diferită de cea folosită de Kasper la proiectele dezvoltate anterior în zonă. Faţadele blocurilor sunt regândite, iar compartimentarea apartamentelor ţine cont de apetenţa românilor pentru gătit şi include bucătării închise.
Preţul locuinţelor variază, în funcţie de modalitatea de plată aleasă, între 800 euro/mp şi 900 euro/mp, iar suprafaţa medie a acestora este de circa 50 mp. „Cine plăteşte integral apartamentul cu 12 luni înainte de livrare va beneficia de cel mai mic preţ, cu 10% sub preţul de listă. Circa 10% din cei care au semnat contracte în Coresi Avantgarden au venit cu banii integral. Vorbim de persoane care lucrează în străinătate şi care din economiile lor investesc în oraşul de baştină“, menţionează şeful Immochan.
O altă opţiune de achiziţie oferită de investitori este achitarea unui avans de 30%-50% din preţ, iar restul eşalonat în trei-patru tranşe până la finalizarea blocurilor. Totuşi, majoritatea cumpărătorilor vin pe filiera creditelor Prima Casă, instrument financiar folosit în 90% din achiziţiile de locuinţe din România.
Pregătiţi de o nouă tranzacţie
Deschis cu un grad de ocupare de 88%, centrul comercial Coresi a închiriat ultimul spaţiu disponibil luna trecută. Cei 120 de retaileri care ocupă mallul braşovean au realizat în ultimul an vânzări de 57-60 milioane de euro, ceea ce a generat proprietarilor venituri din chirii de 6 mil. euro. Cifrele nu includ şi rezultatele hipermarketului Auchan, care îşi păstrează confidenţialitatea încasărilor.
După un an de funcţionare, circa opt milioane de vizitatori au trecut pragul Coresi, iar Diaconu are ambiţia să ducă traficul la zece milioane de persoane în faza de maturiate de proiectului, adică peste patru ani. „Dacă ajungem la aceste cifre, Immochan va încasa între 6,5 mil. euro şi șapte milioane de euro. Nişte cifre excepţionale pentru un proiect din provincie“, spune acesta.
În continuarea Coresi, francezii au mai construit încă trei clădiri distincte. Prima, dedicată mobilierului şi decoraţiunilor pentru casă, va fi deschisă în 27 martie cu operatori precum Lem‘s, Jysk, Animax, Pepco şi un operator local de decoraţiuni interioare. Trei pătrimi din al doilea imobil vor fi acoperite de o sală de fitness, cu o piscină de 600 mp, ce va fi operată de compania braşoveană Belaqva. Iniţial, Immochan era în discuţii cu World Class pentru acest spaţiu, însă negocierile au eşuat. Sala va fi inaugurată în 1 iunie, iar restul clădirii va cuprinde un service auto rapid, o spălătorie cu 5-7 locuri, iar Immochan se află acum în negocieri cu un concesionar auto care vrea să deschidă la Braşov un sediu regional.
În privinţa celei de-a treia clădiri, francezii discută vânzarea integrală a acesteia, însă dacă negocierile nu se concretizează vor să împartă cei 3.300 mp, cu posibilitate de mezanin, între trei retaileri de fashion de dimensiuni medii, complementari celor din mall. Tatian Diaconu estimează că, până la 1 septembrie, toate cele trei clădiri vor fi deschise, în acest moment fiind contractată 80% din suprafaţa acestora.
Extindere în ţară
Directorul Immochan se pregăteşte de deschiderea unui al doilea mall la Braşov, care i-ar putea da peste cap planurile de încasări. Cei mai avansaţi în acest sens sunt israelienii de la AFI Europe care deţin terenul fostei fabrici Hidromecanica. Diaconu speră ca noul proiect să transforme oraşul într-un pol de atracţie şi mai mare. „Arhitectural vorbind, proiectele noastre nu pot fi identice. Noi avem un proiect extins, cu o parcare generoasă în faţă, nişte calităţi pe care ei nu le pot avea, pentru că lucrează pe o parcelă de 4 ha şi vor fi obligaţi să aibă 2-3 subsoluri de parcare, plus 2-3 etaje, pentru a scoate o masă critică de chiriaşi. Nu le fac eu temele, dar au nişte constrângeri urbanistice şi de dimensiune a terenului care îi obligă să se poziţioneze diferit de noi. Mingea e la ei şi va fi o competiţie interesantă“, adaugă Tatian Diaconu.
Planurile Immochan cuprind ideea dezvoltării unor proiecte mixte similare celui din Braşov şi în alte oraşe din ţară aflate în top zece ca dimensiune. Deocamdată compania nu deţine un teren pentru un asemenea proiect, însă Diaconu spune că de la momentul în care li se prezintă o ofertă şi până când apare ideea unui proiect pot să treacă 2-3 ani. Immochan este în faza în care analizează intern o serie de parcele care le-au fost prezentate. În privinţa Bucureştiului, Diaconu spune că aici nu mai sunt terenuri de 6-8 hectare pe care să fie construite proiecte extinse şi că loturile care prezintă acum interes sunt pretabile proiectelor mixte.
„Avem capacitatea şi dorinţa să facem dezvoltări imobiliare ample. Dacă mâine oportunitea ne împinge către o dezvoltare care exclude zona comercială şi care are legătură cu birourile, rezidenţialul sau socialul am fi mai mult decât încântaţi să ne apucăm de un astfel de proiect, dar numai în cadrul unui parteneriat “, conchide Tatian Diaconu.
ACTIVE Immochan deţin în coproprietate cu Auchan 23 din cele 33 de hipermarketuri pe care francezii le-au deschis în România, restul fiind spaţii închiriate
23 de hectare de teren au rezervat francezii pentru reţeaua de infrastructură necesară cartierului rezidenţial Coresi Avantgarden
MINI INTERVIU
Capital: Ce părere aveţi despre legea dării în plată?
Tatian Diaconu: Nu cred că anumite lucruri, care au durat 10-15 ani, se pot rezolva într-o manieră radicală şi peste noapte. Uneori avem tendinţa de a corecta comportamente sau greşeli urgent şi radical. Până la urmă, legea dării în plată încearcă să echilibreze un raport de forţe, care a fost pentru o perioadă lungă înclinat destul de puternic în favoarea sistemului bancar. Nu cred că ar trebui să împingem balanţa într-un mod agresiv în sens contrar, ci ar trebui repuse pe masă nişte probleme care ţin de etică. Trebuie să revenim la criteriile de acordare a creditelor. Ce grad de îndatorare ne-am dori când acordăm un credit? Să nu mai ajungem la situaţii în care clienţii se împrumutau de la mai multe bănci şi ajungeau la un grad de îndatorare de 120%.
Capital: Ce înseamnă pentru Immochan oprirea programului Prima Casă?
T.D.: Programul a susţinut, într-o perioadă de criză, creşterea sectorului rezidenţial. Dacă s-ar opri, ar conduce, într-o primă fază, la o stagnare. Se va constata o schimbare în ritmul de dezvoltare. Dacă astăzi se dovedeşte că ritmul nostru de construcţie poate fi de 300 sau 400 de apartamente pe an, acesta s-ar putea înjumătăţi în cazul dispariţiei Prima Casă. Ritmul de dezvoltare al pieţei, care astăzi este unul bun, se va dilua.
Capital: Vedeţi posibilitatea continuării acestui program?
T.D.: Nu văd interesul opririi acestui program din partea nimănui. El satisface, în acest moment, interesul clientului final, nevoia dezvoltatorilor imobiliari – un sector de activitate important în România, şi, în cele din urmă, nevoia băncilor, care acordă finanţări într-un program garantat. Oprirea acestui program este un nonsens. Practic distrugi un ecosistem care funcţionează. Nu văd pe cine ar avantaja oprirea Prima Casă.