La sfârşitul lunii iulie 2008, REAS a finalizat o altă analiză, complet independentă, a pieţei rezidenţiale primare din Bucureşti. Obiectul cercetării a acoperit aproximativ 220 de proiecte rezidenţiale, din care 180 au reprezentat eşantionul de piaţă multifamilială în diverse etape ale evoluţiei de dezvoltare, de la proiecte aflate încă în faza de planificare la proiecte aproape finalizate.
Doar în Bucureşti au fost livrate puţin peste 2.500 de apartamente şi case în 2007, ceea ce nu reprezintă mult, având în vedere întinderea considerabilă a oraşului şi cererea relativ ridicată. În Varşovia, de exemplu, care are o mărime mai mult sau mai puţin egală, în 2007 au fost livrate 15.700 de apartamente şi un număr de 16.200 sunt planificate pentru livrare în 2008. Situaţia este diferită având în vedere oferta actuală de locuinţe scoase deja la vânzare, programate a fi finalizate între anii 2008 şi 2010, potrivit căreia se poate anticipa un nivel de livrare anual de 6.000 – 8.000 de apartamente în următorii ani.
O tendinţă semnificativă de suburbanizare merită observată în oferta de pe piaţă, rezultată în urma deficitului de teren construibil în intravilan, precum şi în urma interesului ridicat al cumpărătorilor locali pentru locuinţe în afara oraşului. În 2007, în judeţul Ilfov care înconjură oraşul Bucureşti au fost livrate cu peste 60% mai multe apartamente decât în capitala României. Activitatea de construcţie s-a axat pe zona suburbană a oraşului cu o predominanţă clară pentru locaţiile din nordul capitalei, cum ar fi Pipera, Voluntari, Buftea, Otopeni, Corbeanca.
Şi ca număr de proiecte şi număr estimat de apartamente ce urmează a fi livrate, zona nordică a oraşului are întâietate, deşi este evidentă o mutare a centrului de gravitate al activităţii dezvoltatorilor dinspre locaţiile din nordul capitalei spre unele cartiere mai accesibile din apropiere de centrul oraşului din partea sa vestică şi estică, precum şi sudică. Studiul REAS indică o adâncire clară a segmentării pieţei şi o lărgire a ofertei rezidenţiale ce vizează potenţiali cumpărători din clasa de mijloc. Unităţile cu două sau trei camere predomină în prezent în ofertele dezvoltatorilor.
Doar 48.000 apartamente au fost livrate în Bucureşti din 1990, însemnând, în medie, 2.600 de unităţi noi în fiecare an. În acelaşi timp, anual sunt încheiate circa 15.000 de căsătorii. Acest lucru, adăugat la deficitul actual de locuinţe măsurat după surplusul semnificativ al numărului de familii faţă de stocul de locuinţe existent indică faptul că cererea fundamentală generală este extrem de ridicată şi la fel de ridicat se anunţă şi potenţialul pe termen lung al acesteia.
Situaţia economică excelentă a oraşului se manifestă în primul rând printr-o rată de şomaj extrem de redusă şi aflată de mulţi ani în continuă scădere (în prezent, de 1,8%), o cerere mare de forţă de muncă şi o rată de creştere ridicată a remuneraţiei care, în capitală, este cu mai mult de 20% superioară mediei naţionale. Aceasta se concretizează într-o putere de cumpărare şi o solvabilitate relativ ridicată a populaţiei capitalei, deşi în prezent povara medie lunară a datoriei pentru locuinţe poate fi evaluată la un nivel aproximativ de 8 – 12 EUR pe metru pătrat de apartament cumpărat. (Calculată pe baza ipotezei unui raport LTV de 75%, a unei perioade de acordare a creditului de 30 de ani şi a unui credit retras în rate egale în EUR, la ratele de dobândă actuale). Datoria atât de mare în raport cu venitul oficial mediu şi faptul că în prezent piaţa din Bucureşti se confruntă cu o încetinire clară a cererii de investiţii străine au determinat un declin semnificativ în ratele de absorbţie a pieţei de locuinţe.
Piaţa încă tânără a pieţei creditelor ipotecare din România a înregistrat o metamorfoză semnificativă în ultimii ani şi a devenit acum unul din factorii de creştere relevanţi ai pieţei rezidenţiale. În pofida creşterilor recente ale ratelor dobânzilor şi a încetinirii evidente a dinamicii pieţei creditelor, perspectivele de creştere ridicate ale pieţei sunt indicate de raportul dintre datoria pentru locuinţe şi PIB, publicat de European Mortgage Federation (Federaţia Ipotecară Europeană).
La sfârşitul anului 2006, acesta se ridica la 2,3% în România comparativ cu o medie de 49% în cele douăzeci şi şapte de ţări ale Uniunii Europene. Conform Băncii Naţionale a României, piaţa creditelor imobiliare din România este dominată de Bucureşti, care reprezintă nu mai puţin de 42% din valoarea totală a creditelor imobiliare acordate în România. În ultimele luni, ratele de absorbţie a locuinţelor în cadrul proiectelor individuale au scăzut, lucru confirmat de încetinirea dinamicii creditelor imobiliare de la lună la lună. Cu toate acestea, în ultimul an (iunie 2007 – iunie 2008), volumul creditelor retrase de familii pentru a-şi finanţa achiziţiile de locuinţe a crescut cu aproximativ 100%.
Preţurile cerute existente în prezent pe piaţa rezidenţială din Bucureşti variază extrem de mult. Proiecte cu preţuri brute medii mai mici de 1.000 EUR pe metru pătrat sunt greu de găsit în interiorul limitelor administrative ale oraşului şi marea majoritate a locuinţelor oferite în prezent sunt vândute la mai puţin de 2.200 EUR pe metru pătrat. Cel mai mare grup de proiecte oferite în prezent au preţuri cuprinse între 1.200 şi 1.800 EUR pe metru pătrat, în funcţie de clasa şi locaţia proiectului, şi doar acest segment de piaţă vizează clientela din clasa de mijloc. Preţurile din segmentul de lux încep de la aproximativ 2.000 EUR pe metru pătrat.
Comparaţia nivelului preţurilor actuale cu datele istorice arată în mod clar că proiectele introduse acum pe piaţă au preţuri superioare celor care s-au aflat la vânzare pentru o perioadă mai lungă de timp. Ratele de absorbţie stagnante şi cota în scădere a segmentul de lux în cadrul ofertei rezidenţiale din Bucureşti aduc piaţa mai aproape de o adaptare a ofertei sale cu cererea.
Descrierea de mai sus reprezintă doar o introducere în profilul vast al pieţei rezidenţiale bucureştene. Cele mai importante aspecte care nu pot fi neglijate într-un asemenea profil includ direcţiile şi tendinţele cererii şi ofertei, perspectivele de stabilire a preţurilor, precum şi potenţialul şi condiţiile unei noi absorbţii a locuinţelor. De asemenea, ar trebuie studiat modul în care schimbările din puterea de cumpărare se vor materializa în apariţia unor noi segmente de piaţă şi modul în care cerinţele tot mai mari ale clienţilor vor afecta ratele de absorbţie a produselor.
Sursa: REAS SpóÅ‚ka
