Dezvoltatorii imobiliari interesaţi de sectorul birourilor şi-au îndreptat atenţia tot mai mult, în ultimii ani, spre oraşe secundare din România, precum Cluj, Iaşi, Timişoara şi Braşov.
În prezent, stocul total de spaţii de birouri în cele patru oraşe regionale este de 450.000 mp, de cinci ori mai mic decât cel din Bucureşti, iar pentru acest an este programată livrarea a încă 52.000 mp, conform unei analize realizate de DTZ Echinox.
Oraşul Cluj-Napoca este lider regional cu o suprafaţă totală de 150.000 mp de birouri, majoritatea de clasa B, urmat de Iaşi cu 120.000mp, Timişoara cu 100.000 mp şi Braşov cu 80.000 mp. Clujul este ţinta investiţiilor noi de pe acest sector, pentru acest an fiind programată livrarea a 42.000 mp de spaţii moderne prin finalizarea primei faze din proiectul The Office (19.000 mp), dezvoltat de NEPI, a proiectului United Business Center Tower (10.000 mp), dezvoltat de Iulius Group, şi a fazei a doua din Liberty Technology Park (11.400 mp), dezvoltat de firma fostului premier al Republicii Moldova, Ion Sturza. În Iaşi şi Timişoara este anunţată livrarea a 10.000 mp, respectiv 9.000 mp, iar în Braşov urmatoarea livrare de spaţii noi este anunţată pentru 2015.
Dacă toate proiectele anunţate vor fi livrate, stocul modern de spaţii de birouri din Cluj Napoca se va dubla până în 2016, ajungând la 300.000 mp.
Nivelul chiriilor pentru spaţiile de clasă A este similar în Cluj Napoca, Timişoara şi Braşov, încadrându-se în intervalul 12 – 14 euro/mp/lună, o uşoară diferenţă existând în Iaşi unde chiria pentru birouri de clasă A este de 13,5 – 15 euro/mp/lună. În ceea ce priveşte chiriile pentru spaţiile de clasă B, acestea variază între 7-11 euro/mp/lună în toate oraşele analizate.
Rata de neocupare pentru spaţiile de birouri clasă A este sub 10% în Cluj, Timişoara şi Iaşi, fiind uşor mai ridicată în Braşov, până în jurul valorii de 15%. Această rată de neocupare înregistrată în clădirile de clasă A din Braşov justifică şi decizia dezvoltatorilor de a încetini ritmul construcţiilor anul acesta.
Cine se mută în provincie
Cererea pentru spaţii de birouri este generată în special de companii care activează în sectoarele financiar, tehnologic si telecom, potrivit studiului DTZ Echinox. Cluj Napoca a fost considerat în ultimii ani al doilea cel mai atractiv oraş după București pentru BPOS şi SSCS. Datorită salariilor competitive, a populaţiei tinere formată în mare parte din studenţi şi a costurilor de ocupare, oraşul a fost ales ca locaţie pentru birouri de către companii precum Genpact, Endava, Atlas Telecom, Evalueserve, Skyes Enterprises, HP, Siemens, Intel, SAP, Bombardier sau Pentalog.
Oraşul Iaşi, datorită unei bune infrastructuri de telecomunicații, salariilor competitive și volumului mare de forţă de muncă educată, a devenit cel de-al doilea oraş regional din punct de vedere al atractivităţii, după Cluj Napoca, pentru companiile care doresc să deschidă centre operaţionale de BPO, R&D şi SSC.
În Timişoara cererea pentru spaţii de birouri vine în special din sectoarele tehnologic şi telecom (Alcatel, TeamNet, Three Pillar Global, IBM, Vodafone, SAP), Financiar (Deloitte , PWC, Raiffeisen, BCR ) şi producţie/automotive (Flextronics, Autoliv, Smithfield Foods).
,,Importanţi jucători de pe piaţa corporate care au birouri deschise în Bucureşti s-au orientat şi către oraşele regionale în ultimii ani pentru a-şi extinde operaţiunile, fiind motivaţi de forţa de muncă educată, nivelul salarial sau costurile totale de închiriere. De exemplu, costurile de ocupare (chirie + service charge) a spaţiilor de birouri clasă A în oraşele regionale sunt cu aproximativ 20-25% mai scăzute faţă de capitală. Pentru companiile care activează în domeniul tehnologic şi telecom, care ocupă suprafeţe generoase, alegerea unui amplasament într-un oraş regional este o opţiune care, pe termen lung, generează avantaje economice’’, comentează Mădălina Cojocaru, Head of Office Department în cadrul DTZ Echinox.
Studenţii sunt ţinta
Toate cele patru oraşe analizate sunt şi centre universitare care generează forţa de muncă competitivă şi calificată. Majoritatea populaţiei tinere este vorbitoare de engleză şi franceză, acestea fiind cele mai populare limbi în programa de învăţământ obligatoriu. Însă marile companii pot găsi aici şi vorbitori de rusă, portugheză, germană, maghiară, suedeză, poloneză, turcă, greacă, arabă, şcoliţi în facultăţile de limbi străine, o sursă valoroasă de capabilităţi lingvistice reprezentând-o şi grupurile etnice din aceste oraşe.
Un alt argument important, cu o influenţă majoră în decizia companiilor de a-şi deschide spaţii de lucru în oraşele secundare, este cel legat de costurile forţei de muncă. Aşteptările salariale ale absolvenţilor cu mai puţin de un an de experienţă pe piaţa forţei de muncă variază între 250 şi 275 euro pentru cei cu studii economice şi 350-375 de euro pentru absolvenţii de IT şi Politehnică. Salariile nete practicate în cele patru oraşe analizate variază între 250 – 275 euro – salariul net al unui anui angajat în servicii clienţi cu mai puţin de doi ani experienţă – şi 700 – 900 euro salariul net al unui programator cu mai puţin de trei ani experienţă. Datele referitoare la costurile forţei de muncă şi vorbitorii de limbi străine incluse în raport au fost furnizate de către compania Brainspotting România.
